ЖК «Седова, 99»: клубный дом уже сдан — разбор

ЖК «Седова, 99» — это уже сданный клубный дом на 28 квартир в Невском районе Петербурга, на улице Седова. Дом монолитный, четыре этажа, класс по нашей методике — комфорт (3,1 балла). Корпус 1 сдан, это готовое жильё, а не стройка на бумаге.

Главная особенность — формат: 25 студий и всего 3 двухкомнатные квартиры, отделка с мебелью и техникой уже включена. Разбираю, кому подходит такой набор, что видно на планировках и что стоит проверить перед сделкой.

Седова, 99 — Фасад со стороны входной группы — застеклённый козырёк над д — Фасад со стороны входной группы — застеклённый козырёк над дверью, домофон с системой контроля доступа, окрашенные оконные рамы. Видно мансардные окна на последнем этаже.

Что это за дом

ЖК «Седова, 99» — это малоэтажный клубный дом на 28 квартир в Невском районе Петербурга, уже сданный застройщиком (ИП Комольцев Андрей Николаевич). Здание монолитное, четыре этажа, фасад оштукатурен и подсвечен, на последнем этаже — мансардные окна. Квартиры сдаются с отделкой: стены окрашены по дизайн-проекту, в санузлах плитка, на полу ламинат, установлена сантехника. В студиях уже стоит бытовая техника — варочная панель, вытяжка, холодильник, СВЧ и стиральная машина. На первом этаже коммерческое помещение, во дворе — видеонаблюдение, озеленение, велопарковка и места под авто.

Застройщик: ИП Комольцев Андрей Николаевич
Расположение: Невский р-н, ул Седова
Метро: Ломоносовская — 20 мин пешком; Пролетарская — 10 мин транспортом
Отделка: С мягкой мебелью, С бытовой техникой
Класс по нашей методике: комфорт, 3,1 балла
Сроки: корп. 1 — сдан
Особенность проекта: клубный дом уже сдан, почти одни студии

Седова, 99 — Общий вид дома со двора — за это вы платите: оштукатуренный — Общий вид дома со двора — за это вы платите: оштукатуренный фасад с архитектурной подсветкой, кованые балконы, благоустроенный двор с зеленью и парковочными местами прямо у подъезда.

Седова, 99 — Вид со двора на запасной выход и хозяйственную пристройку — — Вид со двора на запасной выход и хозяйственную пристройку — открытая лестница, аккуратная отмостка, зелёная зона без плотной застройки вплотную к дому.

Кому этот дом подойдёт

Тем, кто ищет готовую квартиру под ключ без ожидания стройки — дом сдан, корпус 1 заселяется сейчас
Одиночкам и парам без детей: 25 из 28 квартир — студии 20,5–24,1 м2
Покупателям под сдачу в аренду: компактный формат, отделка и техника уже включены, заехал — сдал
Тем, кому важна историческая эстетика: фасад со штукатуркой и подсветкой выглядит как дореволюционный доходный дом
Семьям из двух человек, которым хватит двухкомнатной 30–32 м2 — таких квартир в доме только три

Что стоит взвесить

До метро Ломоносовская — 20 минут пешком, до Пролетарской — 10 минут транспортом: без машины или самоката до подземки не близко
25 студий из 28 квартир — при сдаче в аренду или продаже будет конкуренция среди похожих лотов в доме
Кухня медианная 9,1 м2 — это 323-е место из 353 по базе, кухни компактные, у части студий кухонная зона совмещена с комнатой без отдельной кухни
Консьержа, кладовых и подземного паркинга в доме нет — машину ставить на открытой стоянке во дворе
Дом сдан по договору купли-продажи (КП), а не по ДДУ — эскроу-счёта и защиты 214-ФЗ на такую сделку не распространяются, договор смотрим внимательно
Потолки 2,85 м — стандартная высота, не под высокую мебель или антресоли

Планировки в ЖК «Седова, 99»

Планировки в доме — два формата: 25 студий 20,5–24,1 м2 и 3 двухкомнатные квартиры 30,6–32,2 м2. Кухня в среднем 9,1 м2 — 323-е место из 353 по базе, компактная. Чертежи застройщик выложил мелко (у большинства файлов меньше 500 px), детальные планы запрашиваем отдельно. Ниже — 8 планировок, которые покрывают весь диапазон площадей дома: от самой маленькой студии до самой большой двухкомнатной.

Планировка двухкомнатная 30.6 м² в ЖК «Седова, 99», корпус 1 — Двухкомнатная, 30,6 м2, кухня 9 м2, этажи 1–1, корпус 1. На чертеже кухня отдельным помещением у входа, санузел совмещённый 2,5 м2, две спальни 9,6 и 9,5 м2 идут одна за другой через дверной проём — комнаты не проходные, у каждой свой вход из общего коридора. Кому подходит: паре или семье с одним ребёнком, которым нужны две изолированные спальни.

Планировка двухкомнатная 30.9 м² в ЖК «Седова, 99», корпус 1 — Двухкомнатная, 30,9 м2, кухня 9,7 м2, этажи 3–3, корпус 1. Кухня и санузел (2,4 м2) сгруппированы у входа, дальше изолированная спальня 9,5 м2 и вторая комната 9,3 м2 с двумя небольшими нишами 2,1 и 3,1 м2 — под гардероб или кладовую. Кому подходит: тем, кто ценит дополнительное место для хранения вместо большой площади комнат.

Планировка двухкомнатная 32.2 м² в ЖК «Седова, 99», корпус 1 — Двухкомнатная, 32,2 м2, кухня 9,1 м2, этажи 2–2, корпус 1. Самая большая квартира дома: кухня у входа, санузел 2,5 м2, две спальни 9,6 и 9,5 м2 плюс технические ниши 2,1 и 1,5 м2 под коммуникации или хранение. Кому подходит: семье с ребёнком, которой нужен запас площади при том же числе комнат.

Планировка Студии 20.5 м² в ЖК «Седова, 99», корпус 1 — Студия, 20,5 м2, кухни как отдельного помещения нет, этажи 4–4, корпус 1. Самая маленькая студия дома: единое пространство 17,8 м2 с кухонной зоной у одной стены, отдельный санузел 2,7 м2. Кровать логично ставить у глухой стены напротив кухни. Кому подходит: одному человеку или паре без вещей на вырост, которым важна минимальная площадь.

Планировка Студии 21.8 м² в ЖК «Седова, 99», корпус 1 — Студия, 21,8 м2, кухня в общей зоне, этажи 2–2, корпус 1 (лот повторяется 4 раза в доме). Комната 18,9 м2 с кухней у одной из стен, санузел отдельным блоком 2,9 м2 у входа. Планировка симметричнее предыдущей, зона под спальное место — у окна. Кому подходит: тем, кто хочет самый массовый и потому самый ликвидный формат для перепродажи или сдачи.

Планировка Студии 22.6 м² в ЖК «Седова, 99», корпус 1 — Студия, 22,6 м2, кухня в общей зоне, этажи 1–1, корпус 1. Прихожая с небольшой нишей 1,7 м2 перед входом в комнату, санузел 2,9 м2 у входа, жилая зона 18 м2 вытянутая — кровать и зону кухни можно развести по разным торцам. Кому подходит: тем, кто ценит прихожую-буфер между входной дверью и комнатой.

Планировка Студии 23.5 м² в ЖК «Седова, 99», корпус 1 — Студия, 23,5 м2, кухня в общей зоне, этажи 3–3, корпус 1. Похожа на планировку 22,6 м2, но комната больше — 18,4 м2, санузел с двумя нишами при входе (2,3 и 2,8 м2) даёт место под шкаф или стиральную машину отдельно от санузла. Кому подходит: тем, кому нужно чуть больше места для хранения при студийном формате.

Планировка Студии 24.1 м² в ЖК «Седова, 99», корпус 1 — Студия, 24,1 м2, кухня в общей зоне, этажи 3–3, корпус 1. Самая большая студия из отобранных: комната 19,3 м2, санузел 2,7 м2 и отдельная ниша 2,1 м2 у входа под прихожую или гардероб. Кухня по чертежу смещена в угол у санузла. Кому подходит: тем, кто хочет максимум площади в формате студии без перехода в двухкомнатную.

Дом рассчитан на два сценария — либо студия для себя или под аренду, либо двухкомнатная для семьи с ребёнком. Среднего варианта (однокомнатной или евродвушки) в доме нет.

Что проверить до сделки

Проверить, что квартира продаётся по корпусу 1 — он сдан, право собственности уже можно оформить, а не ждать ввода дома
Уточнить, договор купли-продажи (КП) это или переуступка права требования, и что именно указано в предмете договора
Свериться, что отделка и комплектация техники в конкретной квартире совпадают с описанием застройщика — актуальный список техники и материалов
Проверить парковку: подземного паркинга нет, только открытая стоянка во дворе — уточнить, сколько машиномест и свободны ли они
Уточнить актуальный статус коммерческого помещения на первом этаже — какой арендатор туда заходит, шумно ли соседям

Почему в статье нет цен

Стоимость квартир сознательно не публикую: застройщики меняют её по нескольку раз в месяц, и она зависит от корпуса, этажа, вида из окна и текущих акций. Любая цифра в статье устареет через неделю и введёт в заблуждение.

Актуальные цены по каждой планировке, расчёт платежа по льготным программам с петербургскими лимитами и подбор под бюджет — по запросу: напишите мне в конце статьи или закажите бесплатную проверку новостройки — пришлю разбор именно по ЖК «Седова, 99».

Что почитать дальше

Соседние комплексы той же локации:

Разбор ЖК «Цивилизация на Неве» — ЛСР. Северо-Запад
Разбор ЖК «Гений» — RBI
Разбор ЖК «Октябрьская набережная» — ЛСР. Северо-Запад

Частые вопросы

Какая отделка в квартирах ЖК «Седова, 99»?

Квартиры сдаются с чистовой отделкой и мебелью: стены окрашены по дизайн-проекту, в санузлах плитка, на полу ламинат, установлена сантехника — душевые кабины, подвесные унитазы и раковины с тумбами. В студиях дополнительно стоит бытовая техника: варочная панель, вытяжка, холодильник, СВЧ-печь и стиральная машина. Раскладку и материалы по конкретному лоту уточняем перед сделкой.

По какому договору покупают квартиру, если дом уже сдан?

Корпус 1 сдан, поэтому оформление идёт по договору купли-продажи (КП), а не по ДДУ — эскроу-счёт и защита 214-ФЗ, которые действуют на этапе стройки, здесь не применяются. Договор и основание права собственности продавца стоит внимательно проверить перед сделкой, этим и занимается брокер.

Можно ли купить квартиру в ЖК «Седова, 99» в ипотеку?

Да, застройщик указывает ипотеку как способ оплаты. Работают семейная и другие льготные программы с региональными лимитами, платёж считаем индивидуально под конкретный банк и лот — присылаем расчёт бесплатно и ни к чему не обязывает.

Подходит ли ЖК «Седова, 99» под сдачу в аренду?

Формат подходящий: компактные студии с готовой отделкой и техникой можно сдавать сразу после покупки, без ремонта. Направление рабочее при верной стратегии — какую студию брать и на какой срок сдавать, считаем на встрече, исходя из конкретного бюджета.

Далеко ли от ЖК «Седова, 99» до метро?

До станции Ломоносовская — 20 минут пешком, до Пролетарской — 10 минут на транспорте. Для тех, кто ездит на машине или самокате, расстояние не критично, но без личного транспорта дорога до метро ощутимая.

Чем брокер отличается от отдела продаж застройщика?

Отдел продаж застройщика показывает только свои квартиры, а я работаю со всем рынком и сравниваю ЖК «Седова, 99» с соседними объектами вроде Belevsky Club и «Траектории Софийской». Цена для покупателя та же, что в офисе продаж, комиссию платит застройщик, поэтому разбор объективный и без наценки.

Остались вопросы? Напишите мне

Разберу вашу ситуацию бесплатно и без навязывания — просто напишите или позвоните.

📞 Телефон: +7 904 179-00-88

💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088

📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev

📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one

🌐 Разборы новостроек Петербурга и Ленобласти выходят каждый день — все статьи в журнале Fusion One.

Работаю со всеми застройщиками без комиссии для покупателя — цена та же, что в офисе продаж, а разбор вы получаете независимый.