ЖК «Небо» — это восемь монолитных 12-этажных корпусов застройщика AVA Краснодар на улице Ярославской, локация Краснодар. Класс по нашей методике — эконом, оценка 2,1. Все корпуса сданы: корпус 1 — сдан, корпуса 3 и 4 — сданы, корпуса 5, 6, 7 и 8 — сданы. Дом готовый, заезжать можно сразу после сделки и ремонта.
Главная особенность — это уже построенный квартал рядом с улицей Дзержинского, где в продаже остались хвосты: 35 квартир, из них 29 двухкомнатных. Разбираю, что вы получаете за метр дешевле медианы Краснодара на 12%, где здесь честные слабые места и какие планировки стоит смотреть в первую очередь.
Что это за дом
ЖК «Небо» — это готовый квартал из восьми монолитных корпусов по 12 этажей, фасады в облицовочном кирпиче. По описанию застройщика во входных группах дизайнерская отделка, современные лифты и колясочные. Квартиры сдаются без отделки, потолки 2,72 м, лоджии и балконы остеклены. Во дворе зоны отдыха, детские и спортивные площадки, в комплексе есть офисные помещения. Для машин — девятиэтажная открытая автостоянка, подземного паркинга нет, консьержа и кладовых тоже нет. Рядом улица Дзержинского, магазины, школы, детские сады, университет МВД и училище Штеменко. Класс по нашей методике — эконом, оценка 2,1: зона Краснодар, метр дешевле медианы зоны на 13%, монолит.
- Застройщик: AVA Краснодар
- Расположение: Краснодар, ул Ярославская
- Отделка: Без отделки
- Класс по нашей методике: эконом, 2,1 балла
- Сроки: корп. 1 — сдан; корп. 3, 4 — сдан; корп. 5 — сдан; корп. 6 — сдан; корп. 7 — сдан; корп. 8 — сдан
- Особенность проекта: Готовый квартал, остатки двушек без отделки
Кому этот дом подойдёт
- Семье с одним ребёнком, которой нужна готовая двушка без ожидания стройки: 29 из 35 квартир в продаже — двухкомнатные.
- Тем, кто хочет сделать ремонт под себя с нуля: все квартиры без отделки, стены и разводку не придётся переделывать за застройщиком.
- Покупателю с ограниченным бюджетом внутри Краснодара: метр здесь дешевле медианы зоны на 13%, дом при этом монолитный и с кирпичным фасадом.
- Тем, кому важна инфраструктура пешком: по описанию застройщика рядом школы, сады, магазины и два вуза силовых структур.
- Семье с двумя детьми, готовой взять первый этаж: единственная трёхкомнатная 86,61 м² с двумя балконами стоит именно на первом.
- Автовладельцу, которого устраивает открытая многоуровневая стоянка вместо подземного паркинга.
Что стоит взвесить
- Класс эконом, оценка 2,1 по нашей методике: без консьержа, без кладовых, без подземного паркинга — только девятиэтажная открытая стоянка.
- Кухни мелкие для семейного формата: медиана 13,8 м² — 134 место из 237 ЖК края, ниже медианы рынка 14,9 м².
- Рядом улица Дзержинского, одна из главных магистралей города: удобно ездить, но корпуса, выходящие на неё, будут шумнее.
- Дом уже сдан, поэтому сделки идут по договору купли-продажи и цессии: эскроу-счёта нет, проверять продавца и историю квартиры нужно жёстче.
- Выбор узкий: единственная однушка и единственная трёшка стоят на первом этаже, двушек много, но по сути это два-три повторяющихся чертежа.
- Отделки нет вообще: к сделке сразу прибавляйте бюджет и сроки ремонта, заехать «через месяц» не получится.
- Метро в Краснодаре нет, вся транспортная логистика — машина, автобус и трамвай; проверяйте маршрут до работы вживую в час пик.
Планировки в ЖК «Небо»
Медианная кухня в ЖК «Небо» — 13,8 м², это 134 место из 237 ЖК Краснодарского края, чуть ниже рынка. Площади от 42,1 до 86,61 м², из 17 уникальных чертежей читаемых только 6, остальные застройщик выложил мелко — детальные планы запрашиваем. Ниже все семь планировок из выгрузки: сценарии «первая квартира», «семья с ребёнком» и «семья с детьми». Студий, 1Е, 2Е и больших форматов свыше 90 м² в продаже нет.
Реально в доме два семейных чертежа: классическая двушка с длинной лоджией в корпусе 1 и двушка с кухней-столовой, которая повторяется в корпусах 1, 7 и 8. Санузлы везде раздельные, но один на квартиру, мастер-спален нет. Смотрите этаж и сторону света, а не разницу в 0,2 м² по документам.
Что проверить до сделки
- Форму сделки: дом сдан, продажа по договору купли-продажи или цессии ДДУ — проверяем продавца, цепочку прав и отсутствие обременений, эскроу здесь уже не защищает.
- Акт ввода и передаточный акт по нужному корпусу: все восемь корпусов заявлены сданными, сверяем даты по документам, а не по буклету.
- Отделку и состояние квартиры вживую: все лоты без отделки, смотрим стяжку, стеклопакеты лоджии и точки ввода воды и электрики.
- Парковку: подземного паркинга нет, узнаём условия места на девятиэтажной открытой стоянке и стоимость ежемесячной аренды на месте.
- Шум от улицы Дзержинского: приезжаем на объект в час пик и слушаем именно ту сторону корпуса, куда выходят окна.
- Управляющую компанию и тарифы: дом уже живёт, запрашиваем квитанции соседей и правила по остеклению и кондиционерам на фасаде.
Почему в статье нет цен
Стоимость квартир сознательно не публикую: застройщики меняют её по нескольку раз в месяц, и она зависит от корпуса, этажа, вида из окна и текущих акций. Любая цифра в статье устареет через неделю и введёт в заблуждение.
Актуальные цены по каждой планировке, расчёт платежа по льготным программам с региональными лимитами и подбор под бюджет — по запросу: напишите мне в конце статьи или закажите бесплатную проверку новостройки — пришлю разбор именно по ЖК «Небо».
Что почитать дальше
Соседние комплексы той же локации:
- Разбор ЖК «Самолет» — DOGMA. Краснодар
- Разбор ЖК «Рекорд» — DOGMA. Краснодар
- Разбор ЖК «Образцово» — ИНСИТИ девелопмент
Частые вопросы
В какой отделке сдаются квартиры в ЖК «Небо»?
Все квартиры сдаются без отделки, с потолками 2,72 м и остеклёнными лоджиями и балконами. По описанию застройщика дизайнерская отделка выполнена только во входных группах. Бюджет и сроки ремонта закладывайте сразу, готовых вариантов от застройщика в этом доме нет.
Дом сдан? Какой договор подписываем?
Да, все восемь корпусов сданы: корпус 1 — сдан; корпуса 3, 4 — сданы; корпуса 5, 6, 7, 8 — сданы. Сделки идут по договору купли-продажи и по цессии ДДУ, эскроу-счёт на готовом доме уже не работает. Поэтому я проверяю продавца, историю квартиры и передаточный акт до внесения аванса.
Есть ли ипотека и льготные программы?
Да, застройщик принимает ипотеку и субсидированные программы. Работают семейная и другие льготные программы с региональными лимитами, платёж считаем индивидуально. На готовый дом часть программ идёт с ограничениями, так что сначала проверяем ваш случай, потом выбираем банк.
Подходит ли ЖК «Небо» под аренду или инвестицию?
Под аренду это рабочий вариант, под быструю перепродажу — слабый. Дом готовый, метр дешевле медианы Краснодара на 12%, рядом два вуза, значит спрос на двушки от студентов и семей есть. Но роста от «котлована к ключам» уже не будет, доход только от аренды, и ремонт за свой счёт.
Как добираться, есть ли метро?
Метро в Краснодаре нет, рассчитывайте на машину и общественный транспорт. Дом стоит в районе улицы Ярославской у улицы Дзержинского, одной из главных магистралей города, поэтому выезд в центр удобный, но и пробки те же. Маршрут до работы советую проехать вживую утром в будний день.
Зачем идти к брокеру, если можно купить у застройщика напрямую?
Цена для вас та же, что в офисе продаж, а для покупателя моя работа бесплатна. Я работаю со всем рынком Краснодарского края, а не с одним домом, поэтому разбор независимый: могу показать соседний ЖК «Опера» в 2 км класса комфорт и честно сравнить. Плюс проверяю документы и сопровождаю ипотеку от заявки до ключей.
Остались вопросы? Напишите мне
Разберу вашу ситуацию бесплатно и без навязывания — просто напишите или позвоните.
📞 Телефон: +7 904 179-00-88
💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088
📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev
📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one
🌐 Разборы новостроек Краснодарского края и Сочи выходят каждый день — все статьи в журнале Fusion One.
Работаю со всеми застройщиками без комиссии для покупателя — цена та же, что в офисе продаж, а разбор вы получаете независимый.
