ЖК «Граф Толстой»: набережная Анапы — разбор

ЖК «Граф Толстой» — это комплекс на первой береговой линии Анапы, в зоне «Побережье» на улице Ивана Ладутько. Класс по нашей методике — Бизнес, оба корпуса, 26 и 27, уже сданы. Застройщик по данным TrendAgent — АН Инвестиции.

Главная фишка дома — французская прибрежная архитектура с мансардными этажами и фасадами, которые выходят на благоустроенную набережную. В разборе смотрю планировки студий и евроформатов, соседей по рынку и на что обратить внимание перед сделкой.

Граф Толстой — Дом стоит на первой линии Чёрного моря: набережная и промена — Дом стоит на первой линии Чёрного моря: набережная и променад тянутся прямо вдоль фасада, вид на горы и воду открывается от подъезда. За это вы платите — за расположение, а не за красивый рендер.

Что это за дом

ЖК «Граф Толстой» — это апартаментный комплекс из двух монолитных корпусов по 7 этажей с мансардными верхними уровнями на первой береговой линии Чёрного моря в Анапе. Дом относится к бизнес-классу по нашей методике: метр здесь дороже медианы зоны «Побережье» на 48%, кухни просторные — медиана 24,8 м², это 16 место из 237 по рынку. Фасады выполнены в французском прибрежном стиле в сотрудничестве с итальянским архитектурным бюро и выходят на благоустроенную набережную. В доме дизайнерская отделка лобби, скоростные лифты, консьерж и подземный паркинг на 200 мест.

Застройщик: АН Инвестиции
Расположение: Анапа, ул Ивана Ладутько
Отделка: Чистовая
Класс по нашей методике: бизнес, 5,7 балла
Сроки: корп. 27, 26 — сдан
Особенность проекта: первая линия моря, мансардные этажи, набережная

Граф Толстой — Кованые балконы и мансардные окна на верхних этажах — заявле — Кованые балконы и мансардные окна на верхних этажах — заявленный застройщиком французский прибрежный стиль здесь виден в металле и штукатурке фасада, а не только в описании.

Граф Толстой — Панорамное остекление коммерческих помещений на первом этаже — Панорамное остекление коммерческих помещений на первом этаже выходит прямо на набережную — сюда встанут кафе и магазины у воды, а не глухая стена вдоль тротуара.

Кому этот дом подойдёт

Тем, кто хочет квартиру у моря для сезонной сдачи в аренду — рядом набережная и пляжи Анапы.
Покупателям студий и евродвушек для одного-двух человек, кто ищет компактный формат у воды.
Семьям с детьми, которым подойдут евротрёшки с двумя изолированными спальнями и вторым санузлом.
Тем, кто ценит готовое жильё без ожидания стройки: оба корпуса сданы, дом уже стоит на набережной.
Покупателям больших форматов — от 124 м² с несколькими спальнями, гардеробными и вторым санузлом на семью.

Что стоит взвесить

Метр в доме дороже медианы зоны «Побережье» на 48% — за первую линию и статус приходится доплачивать.
Кухни у части евротрёшек заметно ниже медианы дома — от 17 м² у самого маленького лота в корпусе 26.
Часть планировок корпуса 26 в источнике выложена мельче остальных: 780 px против 2000 у корпуса 27, детали такого лота лучше уточнять отдельно.
Кладовых в доме нет — сезонные вещи и велосипеды хранить негде, только внутри квартиры.
Высота потолков в описании застройщика не указана — уточняем перед сделкой, а не додумываем.

Планировки в ЖК «Граф Толстой»

В доме 92 уникальные планировки, я выбрал 8 — по студиям и двум европланировкам. Медианная кухня — 24,8 м², это 16 место из 237 по рынку Анапы. Большинство файлов загружены крупно, медиана 2000 px, кроме части планировок корпуса 26 — там качество ниже. Европланировки 2Е и 3Е считают кухню-гостиную одной из комнат: 2Е по факту ближе к просторной однушке, а не к классической двушке.

Планировка Студии 31.2 м² в ЖК «Граф Толстой», корпус 27 — Студия, 31,2 м², кухня — часть общего пространства 20,3 м², этажи 3, корпус 27. Кровать встаёт у окна за спинкой дивана, санузел раздельный — душевая зона и отдельный туалет с нишей под стиральную машину, есть отдельная гардеробная у входа. Кому подходит: одному человеку или паре на первую квартиру у моря.

Планировка Студии 38.6 м² в ЖК «Граф Толстой», корпус 27 — Студия, 38,6 м², кухня — часть общей зоны 28,1 м², этажи 7, корпус 27. У студии собственный санузел 4,4 м² с нишей под стиральную машину, отдельная гардеробная на входе и место под обеденный стол у окна с выходом на балкон. Кому подходит: тем, кто хочет студию побольше, с зоной для гостей.

Планировка евродвушка (2Е) 52.4 м² в ЖК «Граф Толстой», корпус 27 — Евродвушка (2Е), 52,4 м², кухня-гостиная 19 м², этажи 7, корпус 27. Изолированная спальня 18,3 м² со своим санузлом и встроенными шкафами, у входа второй гостевой санузел и отдельная кухня-гостиная с местом под диван. Кому подходит: паре, которой нужна закрытая спальня отдельно от гостиной.

Планировка евродвушка (2Е) 62.3 м² в ЖК «Граф Толстой», корпус 26 — Евродвушка (2Е), 62,3 м², кухня-гостиная 23,8 м², этажи 3, корпус 26. Спальня 16,7 м² с личным санузлом на ванну и гардеробной за отдельной дверью, вторая душевая с нишей под стиралку — у входа, кухня-гостиная 23,8 м² вмещает обеденную группу и диван. Кому подходит: паре или семье без детей, кто хочет полноценную спальню с гардеробной.

Планировка евродвушка (2Е) 70.7 м² в ЖК «Граф Толстой», корпус 27 — Евродвушка (2Е), 70,7 м², кухня-гостиная 25,6 м², этажи 4, корпус 27. Спальня 15,4 м² со своим санузлом и двумя гардеробными по бокам от входа в неё, у входной двери — второй санузел с нишей под стиральную машину. Кому подходит: паре, которая хочет два отдельных гардероба и кухню-гостиную с обеденной зоной на 4.

Планировка евротрёшка (3Е) 67 м² в ЖК «Граф Толстой», корпус 26 — Евротрёшка (3Е), 67 м², кухня-гостиная 17 м², этажи 4, корпус 26. Две изолированные спальни на 10,7 и 16 м², кухня-гостиная со своим санузлом, второй санузел и ниши под шкафы — по чертежу из корпуса 26, он мельче остальных (780 px), детали смотрим по запросу. Кому подходит: семье с одним ребёнком на бюджетный вариант евротрёшки.

Планировка евротрёшка (3Е) 81.5 м² в ЖК «Граф Толстой», корпус 27 — Евротрёшка (3Е), 81,5 м², кухня-гостиная 29,7 м², этажи 5, корпус 27. Две изолированные спальни 11,7 и 13,2 м² в отдельном крыле квартиры, у входа гостевой санузел с нишей под стиралку, у спален — второй санузел с ванной. Кому подходит: семье с ребёнком, которой нужны две полностью изолированные спальни.

Планировка евротрёшка (3Е) 133.3 м² в ЖК «Граф Толстой», корпус 27 — Евротрёшка (3Е), 133,3 м², кухня-гостиная 50,4 м², этажи 7, корпус 27. Две мастер-спальни 18,2 и 16,7 м², у каждой свой санузел и по две гардеробные, плюс третья маленькая комната-кабинет 4,6 м² у кухни со своей гардеробной. Кому подходит: большой семье или тем, кто хочет отдельный кабинет или комнату для гостей.

Все планировки взяты из выгрузки застройщика без ретуши — площади, кухни и этажи указаны как в исходных файлах.

Что проверить до сделки

Проектную декларацию и документы на ввод по корпусам 26 и 27 — дом сдан, квартиры оформляются по договору купли-продажи, а не по ДДУ.
Отделку конкретного лота — застройщик заявляет чистовую по всему дому, детали (плитка, сантехника) стоит сверить в шоуруме.
Наличие и расположение машиноместа в подземном паркинге на 200 мест.
Актуальный список свободных лотов и корпус — часть планировок относится к уже сданному корпусу 26, часть к корпусу 27.
Условия рассрочки и субсидированной ипотеки у конкретного банка-партнёра — ставка и лимиты привязаны к лоту, а не к дому.

Почему в статье нет цен

Стоимость квартир сознательно не публикую: застройщики меняют её по нескольку раз в месяц, и она зависит от корпуса, этажа, вида из окна и текущих акций. Любая цифра в статье устареет через неделю и введёт в заблуждение.

Актуальные цены по каждой планировке, расчёт платежа по льготным программам с региональными лимитами и подбор под бюджет — по запросу: напишите мне в конце статьи или закажите бесплатную проверку новостройки — пришлю разбор именно по ЖК «Граф Толстой».

Что почитать дальше

Соседние комплексы той же локации:

Разбор ЖК «Лучи» — СЗ Авангард
Разбор ЖК «Кипарис» — Bravo
Разбор ЖК «Хозяин Морей» — ГК Точно. Анапа

Частые вопросы

Какая отделка в ЖК «Граф Толстой»?

Застройщик сдаёт квартиры с чистовой отделкой: полы, стены и потолки готовы к заезду, санузлы — со встроенной сантехникой, окна панорамные. По заявлению застройщика отделка одинаковая по всему дому, но детали конкретного лота я всё равно сверяю перед сделкой.

По какому договору покупают квартиры и не сорвутся ли сроки?

Оба корпуса, 26 и 27, уже сданы, поэтому квартиры продаются по договору купли-продажи, а не по ДДУ с эскроу-счётом — рисков долгостроя здесь нет, дом физически построен. Стоит проверить документы на право собственности у продавца, я делаю это перед каждой сделкой.

Можно ли купить квартиру в ипотеку?

Да, застройщик указывает ипотеку среди способов оплаты наравне с субсидией и рассрочкой. Работают семейная и другие льготные программы с региональными лимитами, платёж считаем индивидуально под конкретный лот и банк.

Стоит ли брать квартиру в ЖК «Граф Толстой» под аренду?

Первая линия моря и статус курортной Анапы делают дом интересным для посуточной или сезонной аренды, но само по себе расположение доход не гарантирует — направление рабочее только при верной стратегии, которую считаем на встрече под конкретный лот.

Как добраться до дома и есть ли рядом метро?

Метро в Анапе нет — весь город передвигается на машине и автобусах. От ЖК «Граф Толстой» до железнодорожного вокзала около 15 минут на автомобиле, до аэропорта — около 20 минут, рядом набережная и парк «Ореховая роща» в шаговой доступности.

Чем брокер отличается от отдела продаж застройщика?

Менеджер в офисе продаж видит только этот один дом и предложит его в любом случае, других вариантов у него просто нет. Я работаю со всем рынком Анапы, разбираю ЖК «Граф Толстой» и его соседей по единому чек-листу, а цена для вас та же, что в офисе продаж — комиссию платит застройщик, для покупателя услуга бесплатна.

Остались вопросы? Напишите мне

Разберу вашу ситуацию бесплатно и без навязывания — просто напишите или позвоните.

📞 Телефон: +7 904 179-00-88

💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088

📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev

📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one

🌐 Разборы новостроек Краснодарского края и Сочи выходят каждый день — все статьи в журнале Fusion One.

Работаю со всеми застройщиками без комиссии для покупателя — цена та же, что в офисе продаж, а разбор вы получаете независимый.