Вечером приезжаете домой, а на привычном месте у подъезда стоит столбик с замком. Или табличка «Не парковаться», или ведро с песком. Сосед уверяет, что место его: он ставит здесь машину десять лет, сам подсыпал щебень и вообще живёт на первом этаже.
Это частая ситуация, особенно в старых дворах, где машин больше, чем мест. Разберёмся спокойно: кому по закону принадлежит двор, можно ли закрепить место за собой, что делать со столбиками и блокираторами и куда идти, если разговор не помог. А в конце расскажем, как при покупке квартиры выбрать дом, где за парковку не придётся воевать.
Короткий ответ: Закрепить за собой место во дворе многоквартирного дома, огородить его столбиком или поставить блокиратор сосед может только по решению общего собрания, принятому не менее чем двумя третями голосов всех собственников. Без такого решения конструкция незаконна, и её можно требовать убрать через управляющую компанию, собрание или суд.
Кому принадлежит двор многоквартирного дома?
Земельный участок под домом вместе с озеленением и благоустройством входит в общее имущество собственников помещений. Так прямо сказано в пункте 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса. Владеют и пользуются этим имуществом все собственники вместе. Значит, у жильца с первого этажа прав на асфальт у подъезда ровно столько же, сколько у жильца с девятого.
Есть оговорка: участок должен быть образован и поставлен на кадастровый учёт. Со дня кадастрового учёта он бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений (статья 16 закона о введении в действие Жилищного кодекса).
Если участок не сформирован
Во многих старых домах участок так и не оформили. Тогда двор юридически остаётся землёй города. Любой собственник квартиры вправе подать заявление об образовании участка, а сделать это обязаны органы власти или местного самоуправления (части 3 и 4 той же статьи 16). Пока участка нет, решения жильцов о шлагбауме и разметке опираются на чужую землю, а самовольный столбик становится вопросом для администрации.
Как проверить по кадастровой карте
- Найдите дом по адресу на кадастровой карте Росреестра в Национальной системе пространственных данных (nspd.gov.ru).
- Посмотрите, есть ли под домом участок с кадастровым номером и назначением под многоквартирную застройку.
- Сравните границы участка с тем, что вы считаете двором. Часть парковки нередко оказывается за ними, на городской земле или на участке соседнего дома.
- Для точности закажите выписку из ЕГРН на участок через Госуслуги или МФЦ. Кадастровый номер участка может быть указан и в карточке дома в ГИС ЖКХ.
В новостройках участок, как правило, оформлен: дом строят на земле с кадастровым номером. Но границы и здесь не всегда совпадают с ожиданиями, поэтому их стоит проверить до покупки.
Можно ли закрепить парковочное место за собой?
В одиночку нельзя. Аргументы «всегда тут ставлю», «сам положил асфальт», «окна сюда выходят» юридически ничего не значат. Двор общий, и занять его кусок под себя без согласия остальных собственников не получится.
Решать, как использовать участок, в том числе вводить ограничения пользования им, вправе только общее собрание собственников (пункт 2 части 2 статьи 44 ЖК). Передать часть общего имущества в пользование конкретным лицам тоже можно только решением собрания и если это не нарушает права других (часть 4 статьи 36 ЖК).
Для таких решений нужно не меньше двух третей голосов от всех собственников дома, а не от тех, кто пришёл на собрание (часть 1 статьи 46 ЖК). Голоса считают пропорционально доле в общем имуществе, по сути по площади помещений (часть 3 статьи 48 ЖК).
Пример. Площадь всех квартир и нежилых помещений в доме 9 000 м². Чтобы утвердить схему парковки с закреплёнными местами, «за» должны проголосовать собственники не менее 6 000 м². Если пришли владельцы 5 000 м² и все проголосовали «за», решение всё равно не принято.
Принятое решение обязательно для всех, включая тех, кто не голосовал (часть 5 статьи 46 ЖК). Собственник, который не участвовал в собрании или голосовал против, может оспорить решение в суде в течение шести месяцев со дня, когда узнал или должен был узнать о нём (часть 6 той же статьи).
Как собрание определяет порядок пользования
Рабочее решение по парковке обычно включает:
- схему парковки с разметкой и номерами мест;
- правила: закреплённые места или свободная парковка, гостевые места, запрет ставить машины на газон и у мусорной площадки;
- плату за закреплённое место, если её решили брать, и на что пойдут деньги;
- порядок демонтажа самовольных столбиков и цепей;
- кто следит за порядком: управляющая компания или совет дома.
Как подготовить повестку, собрать голоса и не потерять решение на оформлении, мы разобрали в статье о том, как провести общее собрание собственников.
Перед покупкой квартиры проверьте не только застройщика, но и двор с паркингом: в этом поможет наш чек-лист проверки новостройки. Проверить новостройку и застройщика →
Законно ли ставить столбики, блокираторы и шлагбаумы во дворе?
Блокиратор, столбик с цепью или оградка вокруг места законны, только если их установку разрешило общее собрание. Без такого решения конструкция незаконна в любом случае. А нарушение становится серьёзнее, если:
- участок не оформлен и столбик стоит на городской земле. Это может быть самовольным занятием земли по статье 7.1 КоАП: штраф для граждан от 1 до 1,5% кадастровой стоимости участка, но не меньше 5 000 ₽, а если кадастровая стоимость не определена, от 5 000 до 10 000 ₽;
- ограждение мешает пожарной технике. Пункт 71 Правил противопожарного режима запрещает перекрывать проезды для пожарных машин предметами и ставить автомобили на площадках для пожарной техники.
Как требовать демонтажа
- Поговорите и зафиксируйте. Спокойно объясните соседу, что двор общий. Не помогло: сфотографируйте конструкцию и передайте письменную просьбу убрать её, например, за 10 дней.
- Напишите в управляющую компанию. Она содержит общее имущество, может потребовать убрать конструкцию, а при решении собрания демонтировать её сама. Подавайте заявление письменно и сохраните копию с отметкой о приёме.
- Вынесите вопрос на собрание. Решение о демонтаже самовольных ограждений закрывает спор «а вы кто такие» и даёт УК прямое основание действовать.
- Идите в суд. Любой собственник может подать иск об устранении препятствий в пользовании общим имуществом (статья 304 ГК).
Чего делать не стоит: срезать чужой блокиратор ночью. Это такое же самовольное действие, и сосед получит повод заявить о порче своего имущества. Через УК, собрание или суд выходит дольше, зато надёжно.
Шлагбаум по решению собственников
Шлагбаум на въезде во двор ставят тоже по решению собрания, двумя третями голосов всех собственников. В том же решении стоит сразу прописать смету, кто платит за установку и обслуживание и как жильцы и гости будут его открывать.
Главное требование безопасности есть в том же пункте 71 Правил противопожарного режима: шлагбаум на проезде должен автоматически открываться при пожаре. Ручное открывание допускается, только если рядом круглосуточно дежурит человек или шлагбаум открывают дистанционно с видео- или аудиосвязью. Если участок не оформлен, ставить шлагбаум на городской земле придётся по согласованию с администрацией.
Куда жаловаться на блокиратор или чужую машину во дворе?
Адрес жалобы зависит от того, что именно мешает:
- Столбик, цепь или блокиратор на оформленном участке. Управляющая компания или ТСЖ, совет дома, затем собрание и суд.
- То же на городской земле. Администрация района с обращением о самовольном занятии земли. Проверку по статье 7.1 КоАП проводят органы земельного контроля.
- Сосед «наводит порядок» сам, угрожает, мешает поставить машину. Полиция, заявление о самоуправстве по статье 19.1 КоАП. Наказание для граждан мягкое, предупреждение или штраф от 100 до 300 ₽, но протокол пригодится в суде.
- Машина перекрыла выезд. ГИБДД. Пункт 12.4 ПДД запрещает останавливаться там, где машина сделает невозможным въезд или выезд других. Если это проезжая часть и создано препятствие для движения, штраф 2 000 ₽ по части 4 статьи 12.19 КоАП.
- Перекрыт пожарный проезд. МЧС, государственный пожарный надзор. Это нарушение требований пожарной безопасности по статье 20.4 КоАП: для граждан предупреждение или штраф от 5 000 до 15 000 ₽.
Многие сразу пишут в полицию и получают ответ «это гражданско-правовой спор». Пока речь только о том, кто где ставит машину, так и есть. Полиция и ГИБДД нужны, когда есть конкретное нарушение: перекрытый выезд, угрозы, повреждённая машина. Порядок во дворе в целом наводят собрание и управляющая компания.
Машино-место в паркинге: чем оно лучше места во дворе?
Место во дворе, даже закреплённое собранием, остаётся частью общего имущества. Следующее собрание может изменить схему, а новый сосед снова начнёт спор. Машино-место в паркинге устроено иначе: это отдельная недвижимость, границы которой описаны в кадастре (пункт 1 статьи 130 ГК). Оно оформляется в собственность, его можно продать, сдать или подарить, и никакое собрание не отдаст его соседу.
За это владелец платит налог на имущество: базовая ставка для машино-мест до 0,1% кадастровой стоимости в год, но муниципалитет вправе снизить её или повысить не более чем в три раза (пункты 2 и 3 статьи 406 НК). Ставку для своего города можно посмотреть в справочнике ставок и льгот на сайте ФНС. Плюс ежемесячная плата за содержание паркинга по тарифу управляющей компании.
Сколько стоит и как окупается
Цены на машино-места сильно зависят от города, района и конкретного дома, поэтому покажем логику на условных цифрах. Считается просто: цену места делим на чистую годовую выгоду, то есть на стоимость аренды похожего места за год минус налог и содержание.
Условный пример, не цены конкретного дома. Место стоит 1 000 000 ₽. Аренда похожего места рядом 6 000 ₽ в месяц, это 72 000 ₽ в год. Налог при кадастровой стоимости 900 000 ₽ и ставке 0,1% составит 900 ₽ в год, содержание 1 500 ₽ в месяц, или 18 000 ₽ в год. Чистая выгода около 53 000 ₽ в год, окупаемость около 19 лет.
Как вложение это долго. Зато в Екатеринбурге тёплый паркинг избавляет от утренней чистки машины от снега, а стоянка с работающим двигателем в жилой зоне и во дворах запрещена, так что прогрев у подъезда формально нарушает правила (пункты 17.2 и 17.4 ПДД). Нет ночных звонков «убери машину», нет столбиков и записок на стекле. А при продаже квартиры место можно продать вместе с ней или отдельно.
Когда место лучше брать сразу с квартирой, а когда паркинг окажется лишним, мы разобрали в статье о том, брать ли паркинг в новостройке.
Как выбрать ЖК, где не придётся воевать за парковку?
Споры за место во дворе начинаются там, где машин больше, чем мест. Эту арифметику можно проверить ещё до покупки квартиры.
Двор без машин и подземный паркинг
В новых кварталах Екатеринбурга немало проектов с двором без машин: наверху детские площадки и зелень, а машины уходят в подземный паркинг или на гостевые парковки по периметру. Спорить за место у подъезда там просто не о чем. Свои минусы у формата тоже есть, о них мы рассказали в статье про двор без машин в новостройке.
Число мест на квартиру
Перед покупкой спросите у застройщика или найдите в документах проекта:
- сколько машино-мест в паркинге и сколько квартир в доме или очереди;
- сколько открытых парковочных мест на участке дома и сколько на городской земле рядом;
- есть ли гостевая парковка и где именно;
- сколько машино-мест уже продано: в проектной декларации на наш.дом.рф видно число заключённых договоров по видам объектов, включая машино-места;
- какие границы у участка дома и что на нём будет, кроме самого дома;
- кто будет управлять домом и паркингом.
Простое правило: если мест в паркинге и на участке заметно меньше, чем квартир, через год после заселения во дворе появятся столбики и записки на стёклах. А если управляющая компания в новом доме порядок не наводит, её можно сменить. Как это сделать, мы рассказали в статье об управляющей компании в новостройке.
Частые вопросы
Может ли сосед занять парковочное место во дворе многоквартирного дома?
Поставить машину на свободное место в общем дворе может любой жилец, если не нарушает ПДД и правила дома. Закрепить место только за собой, огородить его или повесить табличку он не вправе без решения общего собрания, принятого двумя третями голосов всех собственников.
Законно ли ставить столбики и блокираторы во дворе?
Только по решению общего собрания собственников. Самовольный блокиратор незаконен, а если он стоит на городской земле или перекрывает пожарный проезд, владельцу может грозить административная ответственность по статье 7.1 или 20.4 КоАП.
Как закрепить парковочное место за собой?
Через общее собрание: вынести на голосование схему парковки и порядок пользования участком. Решение принимается не менее чем двумя третями голосов от всех собственников дома. Надёжнее купить машино-место в паркинге, потому что это ваша собственность.
Куда жаловаться на блокиратор во дворе?
Сначала в управляющую компанию или ТСЖ. Если участок под домом не оформлен, в администрацию. При угрозах и самоуправстве в полицию, при перекрытом пожарном проезде в МЧС. Последний шаг: иск в суд об устранении препятствий в пользовании общим имуществом.
Стоит ли покупать машино-место в новостройке?
Если машина есть или будет, а мест в доме меньше, чем квартир, обычно да: место избавляет от споров во дворе и экономит время зимой. Как финансовое вложение оно окупается долго, поэтому оценивайте его прежде всего как удобство.
Источники
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ef9450d47396aa2c9646eddb2126895406ce5b04/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/b50101afd08dee7f41764d59277937373a2f7655/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/219c3257c1aa4b0fb9896079a0f295343e523d37/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/78e6e8e3d9a977c224533becce596cc290c5a7ec/
- base.garant.ru/12138290/7a58987b486424ad79b62aa427dab1df/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34661/fa8c874c78243c6562521b78a4fd9ad28888acdc/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34661/07a8063b45b7f222612e2571cb3babbdbaad8b60/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34661/b9c0a2b651b7f06f5693cd2e77f04ff473f50f29/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34661/9a42a7dcbc6d4d4b091d2e491b723161b4912163/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_363263/66c0a499a34fe1ecd100e4af9f80ee3b0a526284/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_2709/59ded54942baa2143676e12b31244b0cb7ada00d/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_2709/4a197256b71d80d3468ba394e252f791d3066874/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/2a54eb7c0c87a49c41aa10efb253f6bdea2bfcf4/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/3a820582b0e614ab5534769b7bd207bd095cbe8e/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/3de6221d2f44e19974752cf8651984a48691ea36/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/aa003239194cdccc51aac0d1eae29e47362cac58/
- nalog.gov.ru/rn66/service/tax/
Подберём дом, где за парковку не придётся воевать
Бесплатно посчитаем ипотеку и подберём 3–5 проверенных вариантов под вашу ситуацию, расчёт за 2 часа, комиссию платит застройщик. По каждому дому наша команда проходит 72 проверки. За 18 лет на рынке и 1300+ сделок мы хорошо знаем, что спросить у застройщика про паркинг, границы участка и число мест на квартиру до брони.
📞 Телефон: +7 904 179-00-88
💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088
📲 Telegram: https://t.me/DenisDerbyshev
📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one
🌐 Сайт: https://fusion1.ru
Мы работаем со всеми застройщиками без комиссии для покупателя: весь рынок в одном месте, честный разбор под ваш бюджет и цена от застройщика без переплат. Расчёт за 2 часа, 18 лет на рынке, 1300+ сделок, 72 проверки каждого дома.
