Сопровождением сделки называют работу специалиста от согласования цены до регистрации права и передачи ключей. Отдельного закона об этой услуге нет. Юридически это обычно договор возмездного оказания услуг по главе 39 Гражданского кодекса, и в услугу входит ровно то, что в нём записано. Фраза «мы всё сделаем» в споре ничего не стоит.
Поэтому под одним названием продают и полный цикл, и выход юриста на подписание. А часть работы покупатель потом оплачивает второй раз: банку, нотариусу, застройщику или тому же агентству по отдельному счёту. Разберём, из чего состоит сопровождение и в каких местах деньги уходят дважды.
Короткий ответ: Сопровождение сделки обычно включает проверку квартиры и продавца, договор, организацию расчётов и подачу документов на регистрацию. Закон состав услуги не задаёт: входит ровно то, что записано в договоре с исполнителем, поэтому перечень действий и момент оплаты должны быть в нём письменно.
Что входит в сопровождение сделки с недвижимостью
На вторичке полный пакет почти всегда собран из одних и тех же шагов. Названия у агентств разные, порядок совпадает.
- Проверить квартиру и продавца: выписка из ЕГРН, документ, по которому продавец стал собственником, кто зарегистрирован в квартире, долги за коммунальные услуги и капремонт. Долг по взносам на капремонт при продаже переходит к покупателю (часть 3 статьи 158 Жилищного кодекса), так что справку о нём берут до задатка.
- Проверить согласие супруга. Если квартира в общей собственности супругов, по пункту 3 статьи 35 Семейного кодекса на продажу нужно нотариальное согласие второго. Без него тот может оспорить сделку в течение года с того дня, когда узнал или должен был узнать о ней.
- Оформить задаток или аванс, затем договор купли-продажи: цена, порядок расчёта, срок выезда продавца, кто и когда снимается с регистрационного учёта.
- Организовать расчёты через аккредитив, номинальный счёт или банковскую ячейку. Как деньги идут по аккредитиву от открытия до раскрытия, мы разбирали в статье про аккредитив при покупке квартиры.
- Подать документы на регистрацию и следить за ней. По статье 16 закона 218-ФЗ Росреестр регистрирует право за 7 рабочих дней, если документы сданы ему напрямую, и за 9, если через МФЦ. Нотариальную сделку, поданную электронно, регистрируют в течение рабочего дня после поступления.
- Принять квартиру по акту и убедиться, что продавец выписался.
Часть проверки можно сделать самим. Что смотреть в документах и в каких реестрах искать продавца, есть в нашем чек-листе юридической чистоты квартиры. От специалиста ждут другого: он знает, где в конкретной истории искать подвох, и держит в голове все сроки сразу.
Что уже делают за вас банк, нотариус и застройщик
При ипотеке банк проверяет квартиру сам. Он требует отчёт оценщика, смотрит документы продавца и согласует договор купли-продажи, у многих банков есть свой шаблон. Делает он это ради своего залога: его интересует, сможет ли он при просрочке забрать и продать квартиру. Кто в ней прописан и что будет с вашими деньгами, если сделку оспорят, остаётся вашей заботой.
Отсюда первая двойная оплата. Если договор всё равно пишут по шаблону банка, строка «подготовка договора» в смете агентства оплачивает в основном согласование с банком. Спросите, что именно юрист агентства допишет в банковский текст.
Продажу доли в квартире по части 1.1 статьи 42 закона 218-ФЗ удостоверяет нотариус. При обычной продаже исключение одно: все совладельцы продают свои доли одной сделкой. Нотариус проверяет личности и полномочия сторон, а заявление о регистрации по статье 55 Основ законодательства о нотариате отправляет в Росреестр электронно, не позднее конца того же рабочего дня или в срок, указанный в договоре, если стороны не возражают. Платить агентству ещё и «за подачу документов» в такой сделке не за что.
В новостройке договор долевого участия готовит застройщик, и на регистрацию его обычно подаёт тоже он. Часть застройщиков берёт за эту подачу отдельную плату. Узнайте сумму в отделе продаж до бронирования, чтобы она не всплыла в день подписания.
Если выбираете новостройку, сначала проверьте застройщика и дом по нашему бесплатному чек-листу. Проверить новостройку и застройщика →
Что продают отдельно
Вот услуги, которые чаще всего появляются в смете сверх «сопровождения». Каждая из них бывает нужна. Плохо, когда за одно и то же платят двум исполнителям.
- Электронная регистрация и безопасные расчёты от банка. Это платные сервисы самого банка. Если агентство уже подаёт документы и организует расчёты, один из двух платежей лишний.
- Аккредитив. Банк берёт комиссию за открытие по своему тарифу, а кто её оплачивает, покупатель или продавец, решает договор.
- Страхование. По статье 31 закона «Об ипотеке» обязательна только страховка самой квартиры от утраты и повреждения. Страхование жизни добровольное, хотя без него банк обычно поднимает ставку. От личной страховки, подключённой через банк при ипотеке, можно отказаться в течение 30 календарных дней: так сказано в статье 7 закона 353-ФЗ о потребительском кредите.
- Отдельная «юридическая проверка». Если проверка объекта уже есть в пакете, а юрист того же агентства выставляет второй счёт, спросите, что тогда входило в первую. Попросите письменно: какие документы смотрели и по каким базам проверяли продавца.
- Оценка квартиры для банка. Отчёт заказывает и оплачивает заёмщик, в цену сопровождения он почти никогда не входит.
- Госпошлина. За регистрацию права собственности физлицо на октябрь 2026 года платит 4 000 ₽, если кадастровая стоимость квартиры не больше 20 млн ₽ (подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса). Эти деньги уходят в бюджет. Если агентство включило пошлину в свою цену, пусть покажет её отдельной строкой.
Сколько стоит сопровождение сделки и кто за него платит
Единого тарифа нет. Агентства берут либо фиксированную сумму за пакет, либо процент от цены квартиры. Процент выгоднее исполнителю на дорогих объектах, фиксированная сумма понятнее покупателю. Сравнивать предложения по итоговой цифре бесполезно, пока вы не разложили их по шагам из списка выше.
Пример на условных цифрах, они нужны только для арифметики. Квартира на вторичке в Екатеринбурге стоит 6 млн ₽. Первое агентство просит 1,5%, это 90 000 ₽, и в договоре у него проверка, договор, аккредитив и подача на регистрацию. Второе просит 50 000 ₽ за «подготовку договора и выход на сделку». Проверку оно продаёт отдельно за 25 000 ₽, подачу документов ещё за 20 000 ₽, а аккредитив вы открываете сами. Выходит 95 000 ₽ против 90 000 ₽ и лишний день в банке.
Кто платит, зависит от рынка. На вторичке платит тот, кто заказал услугу: покупатель, продавец или оба по договорённости. Продавцу, который решил обойтись без агентства, пригодится наша пошаговая инструкция по продаже квартиры без риэлтора.
В новостройке схема другая. Брокера, который подбирает квартиру и ведёт сделку, оплачивает застройщик по своему договору с ним. Так работаем и мы: за 18 лет на рынке через нашу команду прошло больше 1300 сделок, и в новостройках комиссию нам платит застройщик.
Где сопровождение не спасёт
Даже аккуратная проверка видит только то, что есть в документах и реестрах на день сделки. Риск она снижает. Вот где он остаётся.
- Банкротство продавца. Если продавца признают банкротом, сделку, совершённую за три года до принятия заявления о банкротстве, можно оспорить, если продавец заключил её, чтобы навредить кредиторам, вред наступил и покупатель знал об этой цели (пункт 2 статьи 61.2 закона 127-ФЗ). Продажу по явно заниженной цене оспаривают по пункту 1 той же статьи, если она была за год до заявления или позже. Сегодняшняя проверка не покажет, какие долги появятся у продавца через полгода.
- Скрытые дефекты. Юрист читает бумаги. Трубы, проводку и стяжку он не вскрывает: их состояние проверяют отдельно, с мастером, и фиксируют в акте.
- Устные обещания. Срок выезда, мебель, техника, оплата последних счетов за свет: всё, чего нет в договоре, потом приходится выпрашивать.
Остальные основания, по которым сделки разворачивают в суде, собраны в статье о том, почему сделку признают недействительной.
Как читать договор на сопровождение до подписи
Договор с агентством читают так же внимательно, как договор купли-продажи. Всё, что вам обещают, должно быть названо словами, без формулы «и иные услуги».
- Перечень действий исполнителя. Сверьте его со списком из начала статьи: чего в перечне нет, того исполнитель делать не обязан.
- Результат и момент оплаты. Спокойнее платить после регистрации права. Оплата за «выход на сделку» оставляет вас без рычага, если Росреестр приостановит регистрацию.
- Кто ведёт сделку: имя юриста или брокера и его телефон.
- Что будет с деньгами, если сделка сорвётся по вине продавца или банк откажет в ипотеке.
Отказаться от договора можно в любой момент. По статье 782 ГК и статье 32 закона о защите прав потребителей заказчик в таком случае оплачивает исполнителю только фактически понесённые расходы. Если в договоре написано «при отказе услуга считается оказанной», спросите, какие именно расходы за этим стоят.
Что делает брокер при покупке новостройки
В новостройке другой набор проверок. Квартиры ещё нет, поэтому смотрят застройщика, разрешение на строительство, проектную декларацию и сам ДДУ: срок передачи, допустимое отклонение площади, условия доплаты. До сдачи дома деньги лежат на эскроу-счёте в уполномоченном банке (статья 15.4 закона 214-ФЗ), и вопрос расчётов закрывается проще, чем на вторичке.
Мы проводим 72 проверки дома до того, как показать вам вариант, считаем ипотеку под ваш доход и семью и ведём сделку до регистрации ДДУ. Семьям с детьми сначала считаем ставку: с 1 октября 2026 года ставка семейной ипотеки зависит от числа детей и составляет 10, 8, 6, 4 или 2% (в Москве, Подмосковье, Петербурге и Ленинградской области на 2 п. п. выше).
Частые вопросы
Чем сопровождение сделки отличается от услуг риелтора?
Риелтор ищет квартиру или покупателя и ведёт переговоры о цене. Сопровождение начинается, когда объект выбран: проверка, договор, расчёты, регистрация. Часто их продают одним пакетом, тогда просите цену по частям.
Можно ли заказать только проверку квартиры?
Да, юристы берут проверку отдельной услугой. Просите письменное заключение: какие документы смотрели, по каким базам проверяли продавца и что нашли.
Нужно ли сопровождение, если сделку удостоверяет нотариус?
Нотариус проверяет стороны и документы и сам подаёт их на регистрацию. Переговоры о цене он не ведёт и не следит, когда продавец выпишется и освободит квартиру. Эти задачи остаются за вами или за специалистом.
Когда платить за сопровождение сделки?
Спокойнее частями: небольшую сумму при подписании договора с агентством, остаток после регистрации права, когда в выписке из ЕГРН собственником значитесь вы.
Сколько дней регистрируют сделку с квартирой?
По статье 16 закона 218-ФЗ: 7 рабочих дней при подаче в Росреестр, 9 через МФЦ. Нотариальную сделку, поданную электронно, регистрируют в течение рабочего дня после поступления. Сроки одинаковые для Екатеринбурга и любого другого города.
Платит ли покупатель брокеру в новостройке?
Если брокер работает с застройщиком по договору, комиссию платит застройщик. Уточните это до начала работы и попросите подтверждение письменно.
Источники
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_524105/50de153e7e544a8aa5820c47d4acf3d780098a90/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/1f14c2aa01b3d7876854aeceb9017d2d3c3001a8/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1581/44f8341bc19a8fbfd5c15befdcb37ea625756d09/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/7f6aa2a30ed6c4b39a5890e07c7494d9c278b8ea/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/1870b8c7a53147c57594fde9ddd09927b182c871/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_155986/5bf96f6f9c3054d6934e4fa63a9dac27e0b56b53/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/e21d6a868cf614117afa2f93877215e487cd4aee/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_305/758e2cfdf136a621c8f66dcb3372b772c7b5e6e8/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982/bd9ca2083dd1c43d58c7a1d951d6b56bc932de28/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/fc0ab0537d457cf86182567350b816e931051853/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/05ccb2acde4b3196880ca82e2d7f4c1dfd5ea0b5/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/57da6efc7ca337d428cf526d01e70925ce5bdcb0/
Подберём 3–5 проверенных квартир и доведём сделку до регистрации
Бесплатно посчитаем и подберём 3–5 проверенных вариантов под вашу ситуацию, расчёт за 2 часа, комиссию платит застройщик. По каждому варианту заранее покажем, какие расходы будут у вас на сделке и какие из них можно не платить.
📞 Телефон: +7 904 179-00-88
💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088
📲 Telegram: https://t.me/DenisDerbyshev
📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one
🌐 Сайт: https://fusion1.ru
Мы работаем со всеми застройщиками без комиссии для покупателя: весь рынок в одном месте, честный разбор под ваш бюджет и цена от застройщика без переплат. Расчёт за 2 часа, 18 лет на рынке, 1300+ сделок, 72 проверки каждого дома.
