Расписку пишет продавец в ту минуту, когда получает деньги за квартиру. В ней он признаёт: получил такую-то сумму от такого-то покупателя за такую-то квартиру по такому-то договору. Если платили наличными, у покупателя в суде почти не остаётся другой опоры. Статья 162 Гражданского кодекса не разрешает подтверждать свидетелями сделку и её условия, когда письменная форма не соблюдена.
Требовать расписку покупатель вправе по закону. По пункту 2 статьи 408 ГК кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать расписку. Откажется продавец, и покупатель может задержать оплату, а просрочившим будет считаться продавец.
Почему просьба «только наличными» сама по себе тревожный знак, мы разбирали в статье о том, что делать, если продавец требует наличные. Здесь только про саму бумагу: что в ней писать и из-за каких мелочей она проигрывает в споре.
Короткий ответ: Расписку пишет продавец, лучше от руки, в момент получения денег: город и дата, ФИО, паспорта и адреса обеих сторон, сумма цифрами и прописью, ссылка на договор купли-продажи с адресом и кадастровым номером квартиры, фраза «расчёт произведён полностью, претензий не имею», подпись и расшифровка. Требовать её покупатель вправе по пункту 2 статьи 408 ГК.
Что обязательно написать в расписке
Готовой формы закон не даёт. Суд смотрит на одно: понятно ли из текста, кто, кому, сколько и за что заплатил. Чего в тексте нет, о том потом и спорят.
- Город и дату. Дата та, в которую деньги реально перешли из рук в руки.
- ФИО обеих сторон полностью, даты рождения, паспортные данные, адреса регистрации. «Иванов А. В.» без паспорта остаётся фамилией с инициалами, и связывать её с продавцом придётся через экспертизу.
- Сумму цифрами и прописью. Если они расходятся, спор начнётся с вопроса, какая из двух верная.
- Основание: договор купли-продажи с датой, адрес квартиры и её кадастровый номер.
- Назначение денег: аванс, задаток, часть цены или вся цена.
- Фразу о расчёте, если платёж последний: «расчёт произведён полностью, претензий по оплате не имею».
- Подпись продавца и расшифровку его рукой.
Собственников несколько? Каждый пишет расписку на ту сумму, которую получил сам, или все подписывают одну с разбивкой по суммам. Деньги через представителя отдавайте, только проверив доверенность: в ней должно быть право получать деньги. По статье 312 ГК покупатель вправе потребовать доказательств полномочий у того, кто принимает оплату, и несёт риск, если не потребовал.
Образец текста
Расписка в получении денежных средств
г. Екатеринбург, (число, месяц, год)
Продавец (фамилия, имя, отчество полностью), (дата рождения), паспорт (серия, номер, кем и когда выдан, код подразделения), зарегистрированный по адресу (адрес), получил от (ФИО покупателя полностью, дата рождения, паспорт, адрес регистрации) денежные средства в сумме 6 500 000 (шесть миллионов пятьсот тысяч) рублей 00 копеек.
Деньги получены в счёт оплаты цены квартиры с кадастровым номером (номер), расположенной по адресу (адрес), по договору купли-продажи от (дата).
Деньги получены наличными и пересчитаны продавцом лично. Расчёт по договору произведён полностью, претензий по оплате к покупателю продавец не имеет.
(подпись) (фамилия, имя, отчество полностью, от руки)
Сумма в образце условная, подставьте цену из своего договора. Текст можно писать и от первого лица, суть та же.
Почему расписку лучше писать от руки
Печатная расписка законна. Требования писать от руки в Гражданском кодексе нет. Разница видна позже, когда продавец через год заявляет: «подпись не моя» или «мне подсунули другой текст».
Тогда суд может назначить почерковедческую экспертизу (статья 79 ГПК), а заявление о подделке документа проверяет по статье 186 ГПК, обычно той же экспертизой. По печатной расписке у эксперта есть только подпись, несколько росчерков. По рукописной есть полстраницы текста. Подделать полстраницы чужого почерка куда сложнее, чем одну подпись.
Мы советуем такой порядок на сделке. Покупатель может продиктовать текст по образцу, но пишет продавец сам, одной ручкой, без исправлений. Ошибся в цифре? Новый лист. Зачёркнутая сумма даёт повод спорить, какую из двух вписали первой.
Если обе стороны согласны, передачу денег можно снять на видео. Аудио- и видеозаписи статья 55 ГПК называет среди доказательств. Запись, где продавец сам пересчитывает деньги и пишет расписку, сильно осложняет версию «писал под давлением».
В новостройке по ДДУ деньги, как правило, вносят на эскроу-счёт в банке, и расписка не нужна; застройщика перед платежом проверьте по нашему чек-листу. Проверить новостройку и застройщика →
Аванс, задаток или полный расчёт: какую расписку писать
Одна сделка часто даёт две расписки. Первую продавец пишет при авансе или задатке, вторую при окончательном расчёте.
В расписке за аванс так и пишут: сумма получена «в качестве аванса в счёт оплаты цены квартиры» по предварительному договору или соглашению от такой-то даты. С задатком одного слова «задаток» в расписке мало. По пункту 2 статьи 380 ГК соглашение о задатке заключают письменно, а при сомнении сумма считается авансом (пункт 3 той же статьи). Как оформить задаток и чем он грозит обеим сторонам, мы подробно писали в статье задаток или аванс при покупке квартиры.
Итоговая расписка называет всю цену и связывает её с уже переданными деньгами. Пример. Цена квартиры 6 500 000 рублей, 100 000 рублей аванса продавец получил раньше по отдельной расписке. В итоговой он пишет, что получил 6 400 000 рублей, что вместе с авансом по расписке от такой-то даты оплачена вся цена 6 500 000 рублей и что расчёт произведён полностью. Без этой связки на руках две бумаги на 6 400 000 и 100 000 рублей, и продавец может заявить, что одна из них про другие деньги.
При ипотеке продавец пишет расписку только на собственные деньги покупателя, если их отдали наличными. Кредитную часть подтверждают банковские документы: аккредитив, платёжное поручение, выписка. Сумма по расписке плюс сумма от банка должны дать цену из договора до рубля.
Наличные, ячейка, перевод: когда писать расписку
Расписку пишут тогда, когда деньги оказались у продавца. Не раньше.
Наличные
Деньги пересчитывают при продавце, удобнее всего в банке, где можно проверить купюры. Расписку пишут там же, сразу после пересчёта. Обещание «напишу вечером» оставляет покупателя без единого документа об оплате.
Банковская ячейка
Деньги закладывают до регистрации, а забирает их продавец после. Если продавец в день закладки подписал «получил полностью», а регистрация сорвалась, деньги по условиям доступа к ячейке обычно возвращаются покупателю, и у того вдобавок останется расписка об оплате. Для продавца это прямой риск. Поэтому в день закладки пишут другое: деньги в такой-то сумме пересчитаны и заложены в ячейку такого-то банка по договору аренды от такой-то даты. Итоговую расписку продавец пишет при выемке. Покупателю, который хочет получить её из рук в руки, лучше прийти в банк в тот же день.
Перевод или аккредитив
Здесь оплату подтверждает банк: выписка или платёжное поручение. В назначении платежа укажите договор и адрес квартиры. Расписку с фразой о полном расчёте взять всё равно разумно: она закрывает вопрос о доплатах. Как устроен расчёт через банк по шагам, мы разбирали в статье аккредитив при покупке квартиры.
Оплата после регистрации
Если договор позволяет покупателю заплатить уже после перехода права, квартира до оплаты находится в залоге у продавца, если договор этот залог не исключает (пункт 5 статьи 488 ГК). Этот залог регистрируют одновременно с правом собственности покупателя (часть 2 статьи 53 закона о регистрации недвижимости). Расписка обременение не снимает. Запись погашают по заявлению продавца или по совместному заявлению сторон (статья 25 закона об ипотеке). Договоритесь заранее: в день расчёта продавец пишет расписку и вместе с вами подаёт заявление в МФЦ.
Из-за чего расписка проигрывает в суде
Статья 67 ГПК говорит прямо: никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Расписку оценивают вместе с договором, выписками и объяснениями сторон. А доказывать связь денег с квартирой придётся тому, кто на неё ссылается (статья 56 ГПК). Слабые места у проигрышных расписок почти всегда одни и те же.
- Нет ссылки на договор. По расписке «получил 3 000 000 рублей» продавец потом объясняет, что ему вернули старый долг, а за квартиру не заплатили.
- Нет паспортных данных. Фамилия с инициалами плохо привязывает бумагу к конкретному человеку.
- Нет фразы о полном расчёте. Продавец признаёт названную сумму, но говорит, что цена была больше.
- Сумма расходится с ценой в договоре. В договоре купли-продажи цену занижают, разницу оформляют второй распиской без ссылки на договор. Налог продавцу такая схема может и не снизить: по пункту 2 статьи 214.10 НК, если цена ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года регистрации перехода права, доход считают от этих 70%. А при споре покупателю придётся доказывать, что вторая бумага тоже про квартиру.
- Текст писал не продавец, или в момент передачи денег он не понимал значения своих действий. Второй случай вместе с позицией Верховного суда мы разбирали в статье про наличные, повторять не будем.
Отдельно про договор. Фраза в ДКП «расчёт между сторонами произведён полностью до подписания договора» сама работает как расписка. Продавцу нельзя подписывать такой договор до того, как деньги у него: он своей подписью подтвердит оплату, которой ещё не было. Что ещё проверить в разделе о расчётах, мы писали в разборе договора купли-продажи квартиры.
Где хранить расписку и когда она понадобится
Оригинал держите вместе с договором и выпиской ЕГРН, копию отдельно. Расписка пригодится и без всякого спора. Для имущественного вычета за покупку квартиры налоговая принимает её как документ об оплате. В решении ФНС от 23.11.2018 перечислены расписка продавца, нотариальный договор с передачей денег, а также передаточный акт или договор, где есть все элементы расписки.
Если деньги передавали частями, храните все расписки, включая авансовую. Итоговая без первой оставляет дыру ровно на сумму аванса.
Частые вопросы
Нужно ли заверять расписку у нотариуса?
Закон этого не требует. Расписку пишут в простой письменной форме. Защиту дают рукописный текст, полные паспортные данные обеих сторон, ссылка на договор и, если стороны согласны, видеозапись передачи денег.
Можно ли напечатать расписку и только подписать?
Можно, форму закон не задаёт. Но если продавец оспорит подпись, у почерковеда будет только она. Рукописный текст целиком даёт эксперту больше материала для сравнения.
Нужны ли свидетели при передаче денег?
Закон их не требует. Если свидетели есть, впишите их ФИО и паспортные данные и попросите подписать. Сами по себе показания свидетелей письменную расписку не заменят: это следует из статьи 162 ГК.
Что делать, если продавец отказывается писать расписку?
Не отдавать деньги. По пункту 2 статьи 408 ГК покупатель вправе задержать оплату, а продавец в этом случае считается просрочившим. Если продавец упирается, переходите на аккредитив или перевод на счёт.
Нужна ли расписка, если деньги перевели на счёт продавца?
Сам перевод подтвердит выписка банка. Расписка с фразой «расчёт произведён полностью, претензий не имею» снимает вопрос о доплатах, поэтому её разумно взять и при безналичной оплате.
Источники
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/b49c53f9ae2d68d36e5ccec52d23bb843468a91b/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/90842497c242afaba6fb31962e1afda990d7e31d/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/605af740093f6d85684aebbbf1ab21a5c06ef3d0/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/36878dd6799afdf645dfc02bdf275402c7077d96/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/331832166081d4f05111b88497fbe2d11e308cf4/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/dbb333c404d6d04e73124259af7569ea780c94d6/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/566092180f43720ee69c92f0f57439b4f33c32fc/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/480c29be45efd539aab12b5a2ba970aa35f2bcc1/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/17d1d696c4f070cf741363779ec3e630af980919/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39570/b48406042a309ee368f395fb6f3be1d43c7cbfc2/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39570/86dec005acc612a11374dc5a7e98523965f7e9b2/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39570/d70ec545bc657d409c92ce89d801f20ced32e1d2/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39570/e6ef7afe62977d99d2ba23d5054af993e4d3496e/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39570/940ecd7c00c9acabee68f9cb772b24631395e7d5/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/74b2540f9f998ab69bdcf3b48ec34e1220d8fb1d/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/62f621e5835790398a88f80270fe2cf0b3710b3c/
- nalog.gov.ru/rn77/service/complaint_decision/8198509/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/57da6efc7ca337d428cf526d01e70925ce5bdcb0/
Подберём квартиру, где расчёт пройдёт через банк
Бесплатно посчитаем и подберём 3–5 проверенных вариантов под вашу ситуацию, расчёт за 2 часа, комиссию платит застройщик. По каждому варианту покажем, как пройдёт оплата и какие документы останутся у вас на руках.
📞 Телефон: +7 904 179-00-88
💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088
📲 Telegram: https://t.me/DenisDerbyshev
📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one
🌐 Сайт: https://fusion1.ru
Мы работаем со всеми застройщиками без комиссии для покупателя: весь рынок в одном месте, честный разбор под ваш бюджет и цена от застройщика без переплат. Расчёт за 2 часа, 18 лет на рынке, 1300+ сделок, 72 проверки каждого дома.
