Продавец обычно считает просто: цена из объявления минус остаток ипотеки, остальное на руки. На деле между ценой и деньгами на счёте встаёт десяток строк: справки, нотариус, расчёты через банк, комиссия агента, подготовка квартиры, налог и старые долги. По отдельности суммы небольшие, вместе они легко съедают сотни тысяч рублей.
Частая ситуация: человек продаёт квартиру сам, а в последний момент агент покупателя требует свою комиссию с продавца. Или банк покупателя не выдаёт деньги без справок, о которых никто не предупредил. Разберём, что продавец платит в любом случае, что решается договорённостью и как посчитать смету заранее. Пошлины и тарифы даём по законам на октябрь 2026 года.
Короткий ответ: Продавец всегда оплачивает свои документы и справки, долги за жильё и капремонт, остаток ипотеки, налог при коротком сроке владения и услуги своего агента. Нотариуса, сервис безопасных расчётов или аккредитив стороны делят по договорённости, а госпошлину за регистрацию права (4 000 ₽ для большинства квартир) платит покупатель.
Что продавец платит всегда, а что решается договорённостью?
Закон закрепляет за продавцом немного. Всё остальное стороны распределяют сами: статья 421 Гражданского кодекса позволяет договориться о любом порядке, если он не противоречит закону.
Продавец платит в любом случае:
- документы на себя и квартиру: выписки, справки, согласия;
- налог с продажи, если квартира в собственности меньше минимального срока;
- свои долги: коммуналку, взносы на капремонт, остаток ипотеки;
- услуги агента, которого нанял он сам.
Решается договорённостью:
- нотариус, если сделка идёт через него;
- сервис безопасных расчётов, аккредитив или депозит нотариуса;
- дополнительные справки, которые просит покупатель или его банк;
- освидетельствование у психиатра, если покупатель на нём настаивает.
Фиксируйте договорённости письменно ещё до задатка. Удобнее всего отдельным пунктом в соглашении о задатке или предварительном договоре: кто оплачивает нотариуса, банк и справки, в какой срок продавец гасит долги и выписывается из квартиры. Платить агенту покупателя, с которым вы ничего не подписывали, вы не обязаны.
Какие документы и справки готовит продавец?
Базовый пакет продавца:
- Выписка из ЕГРН на квартиру. Подтверждает право и показывает обременения. Заказывается через Госуслуги или МФЦ по тарифу Росреестра.
- Справка о зарегистрированных в квартире. Её выдают МФЦ, управляющая компания или расчётный центр.
- Справки об отсутствии долгов за жильё и коммунальные услуги от управляющей компании и по взносам на капремонт от регионального фонда или владельца спецсчёта дома.
- Нотариальное согласие супруга, если квартира куплена в браке и считается общей. Без него супруг может оспорить сделку в течение года с того дня, когда узнал или должен был узнать о ней (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса).
- Разрешение органа опеки, если среди собственников есть ребёнок (статья 37 ГК).
Справки из ПНД и НД после дела Долиной
После дела Долиной, по которому в декабре 2025 года Верховный суд оставил квартиру за покупательницей, покупатели вторички стали заметно осторожнее. По нашему опыту, справки из психоневрологического и наркологического диспансеров теперь просят на большинстве сделок, а иногда ещё и заключение психиатра, полученное накануне или в день подписания.
- Справку выдают только самому продавцу: сведения об обращении за психиатрической помощью составляют врачебную тайну (статья 9 Закона о психиатрической помощи).
- Справка подтверждает только то, что человек не состоит на учёте. Поэтому осторожные покупатели просят ещё и освидетельствование.
- Освидетельствование проводят только с информированного добровольного согласия (статья 23 того же закона). По нашему опыту, его обычно оплачивает покупатель: это его страховка.
Спорить со справками невыгодно: покупатель с одобренной ипотекой просто уйдёт к другому продавцу. Лучше сразу обсудить, кто за что платит.
Все расходы считаются от цены, поэтому начните с честной оценки: узнайте, сколько реально стоит ваша квартира на рынке. Узнать цену своей квартиры →
Когда нужен нотариус и сколько он стоит?
Целую квартиру одного собственника можно продать по простому письменному договору. Нотариус обязателен в двух частых случаях:
- Продажа доли одним из собственников (часть 1.1 статьи 42 Закона о госрегистрации недвижимости). Если все собственники продают свои доли одной сделкой, нотариус не обязателен.
- Квартира или доля принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину (часть 2 статьи 54 того же закона).
Тариф при обязательной форме. Нотариус берёт единый тариф из двух частей (статья 22 Основ законодательства о нотариате). Федеральная часть равна госпошлине: 0,5% суммы договора, но не меньше 300 ₽ и не больше 20 000 ₽ (подпункт 5 пункта 1 статьи 333.24 НК). Вторая часть, региональный тариф, с октября 2023 года заменила прежнюю плату за услуги правового и технического характера. Её размер ежегодно утверждает нотариальная палата региона и публикует на своём сайте (статья 25 Основ), в Екатеринбурге это Нотариальная палата Свердловской области. Итоговую сумму уточняйте у нотариуса заранее.
Тариф при добровольном обращении. Иногда нотариуса приглашают для надёжности, например при продаже квартиры пожилого собственника. Тогда при продаже не супругу, родителям, детям или внукам и цене от 1 до 10 млн ₽ федеральный тариф равен 7 000 ₽ плюс 0,2% суммы свыше миллиона (пункт 1 части 1 статьи 22.1 Основ). Для сделки на 6 млн ₽ это 17 000 ₽ плюс региональный тариф. Если цена в договоре ниже кадастровой стоимости, тариф считают от кадастровой. Кто платит, стороны решают сами, по нашему опыту чаще делят пополам.
Кто платит за аккредитив, безопасные расчёты и регистрацию?
Сервис безопасных расчётов и аккредитив устроены похоже: деньги покупателя ждут в банке и уходят продавцу после регистрации перехода права. Услугу заказывает тот, кто вносит деньги, то есть покупатель. По нашему опыту, он же обычно её и оплачивает. Иногда продавцу предлагают разделить расход, это нормальная тема для торга. Как проходит такой расчёт, мы разбирали в статье о том, как проходит аккредитив при покупке квартиры.
Если деньги кладут на депозит нотариуса, который удостоверил сделку, федеральный тариф за это составляет 1 500 ₽ (пункт 8.1 части 1 статьи 22.1 Основ о нотариате), к нему добавляется региональный тариф.
Госпошлина за регистрацию. Её платит тот, на кого регистрируют право собственности, то есть покупатель. Для физлица это 4 000 ₽, если кадастровая стоимость квартиры не больше 20 млн ₽ (подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 НК). Для более дорогих объектов пошлина составляет 0,02% кадастровой стоимости, но не меньше 0,02% цены сделки и не больше 500 000 ₽. Продавцу за регистрацию перехода права платить не нужно.
Сколько стоит риелтор и подготовка квартиры?
Ставок комиссии в законе нет, размер вознаграждения определяет договор с агентом. Встречаются два формата:
- Процент от цены. Агент заинтересован продать дороже, но вместе с ценой растёт и его вознаграждение.
- Фиксированная сумма. Понятна заранее и не зависит от торга.
Перед подписанием проверьте три вещи:
- Что входит в услугу: реклама, показы, проверка покупателя, договор, сопровождение расчётов и регистрации.
- Когда платится вознаграждение. Безопаснее после регистрации или получения денег.
- Что будет, если покупателя вы найдёте сами.
Отдельная история с агентом покупателя. Если он просит вас доплатить «за клиента», это его договорённость с покупателем, и вы вправе отказаться. Если согласиться, сумму почти всегда добавляют к цене, и сделка просто дорожает для покупателя.
Подготовка квартиры. Минимальный набор:
- уборка и вывоз лишних вещей;
- мелкий ремонт: смесители, розетки, дверные ручки, отклеившиеся обои;
- фотографии при дневном свете и понятный план квартиры;
- готовые справки и оплаченные счета к первому просмотру.
Крупный ремонт перед продажей, по нашему опыту, редко окупается: покупатель вторички всё равно переделает квартиру под себя.
Налог и долги: что может съесть деньги от продажи?
Когда налог платить не нужно. Доход от продажи освобождён от НДФЛ, если квартира была в собственности не меньше минимального срока (статья 217.1 НК). Базовый срок 5 лет. Он сокращается до 3 лет, в частности, если квартира получена в дар от члена семьи или близкого родственника, приватизирована или на дату регистрации перехода права у вас (с учётом совместной собственности супругов) нет другого жилья. Жильё, купленное в последние 90 дней перед этой датой, не учитывается. Семьи с двумя и более детьми до 18 лет (до 24 лет, если ребёнок учится очно) освобождаются от налога независимо от срока владения, если в год продажи или до 30 апреля следующего года покупают жильё большей площади или большей кадастровой стоимости и соблюдают остальные условия пункта 2.1 той же статьи.
Если срок не вышел, ставка 13%. Если доход от продажи вместе с процентами по вкладам, дивидендами и некоторыми другими доходами за год больше 2,4 млн ₽, с превышения берут 15% (пункт 1.1 статьи 224 НК). Доход можно уменьшить одним из двух способов: на вычет 1 млн ₽ или на документально подтверждённые расходы на покупку этой квартиры (статья 220 НК). Доход при этом не может считаться меньше 70% кадастровой стоимости на 1 января года регистрации сделки, даже если в договоре цена ниже (пункт 2 статьи 214.10 НК). Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля.
Траты на саму продажу базу не уменьшают: кодекс говорит о расходах, связанных с приобретением. Комиссия агента за продажу, справки и уборка в расчёт не идут. Законные способы снизить налог в разных ситуациях мы разобрали в статье про налог с продажи квартиры.
Долги за коммуналку и капремонт. Обязанность платить за жильё возникает у собственника с момента появления права (статья 153 ЖК), поэтому долги за коммунальные услуги остаются за прежним владельцем. С капремонтом иначе: неоплаченные взносы переходят к новому собственнику (часть 3 статьи 158 ЖК). Поэтому покупатель почти всегда требует справку об отсутствии долга и закрытие счетов до сделки. Как передать лицевые счета и показания счётчиков, читайте в статье о коммунальных платежах при продаже.
Ипотека. Если квартира в залоге, деньги покупателя сначала идут на погашение долга. Заёмщик вправе вернуть кредит досрочно, уведомив банк не менее чем за 30 календарных дней до дня возврата, если договор не даёт срок короче (часть 4 статьи 11 закона о потребительском кредите). Проценты идут до дня погашения, поэтому лишние недели между задатком и сделкой стоят денег. После закрытия кредита Росреестр погашает запись об ипотеке в течение трёх рабочих дней с момента поступления документов (статья 25 закона об ипотеке). Пошаговую схему такой сделки мы описали в статье о продаже квартиры в ипотеке.
Пример сметы: сколько стоит продать двушку
Возьмём условную двушку за 6 млн ₽ в Екатеринбурге. Пошлины и налог считаем по закону, остальные строки зависят от банка, агента и диспансера.
Минимальный сценарий. Один собственник, квартира в собственности больше 5 лет, ипотеки нет, продаёт сам, расчёты через сервис банка за счёт покупателя.
- налог: 0 ₽, срок владения вышел;
- нотариус: 0 ₽, не обязателен;
- госпошлина за регистрацию: 0 ₽, платит покупатель;
- выписки и справки, включая ПНД и НД: по тарифам Росреестра и диспансеров;
- подготовка: уборка и фото своими силами.
Итог: основная сумма остаётся у вас, расходы сводятся к справкам и последним платежам за жильё.
Полный сценарий. Квартира куплена 2 года назад за 5 млн ₽ в ипотеку, жильё не единственное, продажа через агента, нотариуса стороны пригласили по желанию.
- налог: 6 млн ₽ минус 5 млн ₽ расходов на покупку дают базу 1 млн ₽, 13% от неё 130 000 ₽. С вычетом 1 млн ₽ база была бы 5 млн ₽, а налог с учётом ставки 15% на часть свыше 2,4 млн ₽ составил бы 702 000 ₽, поэтому выгоднее заявить расходы. Расчёт верен, если цена не ниже 70% кадастровой стоимости;
- нотариус: 17 000 ₽ федерального тарифа плюс региональный тариф, обычно пополам с покупателем;
- агент: сумма по договору;
- ипотека: проценты до дня погашения;
- коммуналка и капремонт: последние начисления по день сделки;
- выписки и справки: по тарифам учреждений;
- подготовка: клининг, мелкий ремонт, фото.
Где сэкономить без риска:
- дождаться конца минимального срока владения, если до него остались месяцы: налог почти всегда самая крупная строка;
- сохранить договор покупки и платёжки, чтобы уменьшить базу на расходы, а не только на вычет;
- договориться с агентом о фиксированной сумме и оплате после регистрации;
- заранее предупредить банк о досрочном погашении, чтобы не платить лишний месяц процентов.
На чём экономить не стоит: на безопасных расчётах, на нотариусе там, где он обязателен, и на справках, которые просит покупатель. Сорванная сделка обходится дороже любой из этих строк.
Если вы продаёте квартиру, чтобы купить новостройку, считайте обе сделки вместе. Деньги от продажи, ипотека на новую квартиру и сроки должны сойтись, иначе придётся платить лишние проценты или искать временное жильё. Такие связки наша команда собирает постоянно: за 18 лет на рынке у нас 1300+ сделок.
Частые вопросы
Какие расходы несёт продавец при продаже квартиры?
Всегда за счёт продавца: выписки и справки, свои долги за жильё и капремонт, остаток ипотеки, налог при коротком сроке владения и услуги своего агента. Нотариуса, безопасные расчёты или аккредитив и дополнительные справки стороны делят по договорённости, лучше письменно до задатка.
Кто платит за аккредитив при продаже квартиры?
Закон этого не определяет. Аккредитив открывает покупатель, и по нашему опыту комиссию банка обычно платит он. Стороны могут разделить расход, главное прописать это в соглашении о задатке или предварительном договоре.
Нужно ли продавцу платить госпошлину за регистрацию?
Нет. Госпошлину платит тот, на кого регистрируют право, то есть покупатель. Для физлица это 4 000 ₽, если кадастровая стоимость квартиры не превышает 20 млн ₽ (подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 НК).
Сколько стоит нотариус при продаже квартиры с долями?
Если долю продаёт один собственник, нотариальная форма обязательна, и тариф составляет 0,5% цены договора, но не меньше 300 ₽ и не больше 20 000 ₽. Сверху добавляется региональный тариф, его утверждает нотариальная палата региона. Если все собственники продают свои доли одной сделкой, нотариус не обязателен.
Можно ли уменьшить налог на расходы при продаже?
Только на документально подтверждённые расходы на покупку этой квартиры, вместо вычета 1 млн ₽. Траты на саму продажу, например комиссия агента или справки, налоговую базу не уменьшают.
Источники
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/7f6aa2a30ed6c4b39a5890e07c7494d9c278b8ea/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/a3cd0bcff028f127a00fa0aa61842f4ff13ffafb/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1581/5d22f2138a76cd5f867c21e1d6acbf4f7fb4213b/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1581/d0588e7a9d290473784ab8bf1a5ac8d72d22aebd/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/1f14c2aa01b3d7876854aeceb9017d2d3c3001a8/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/8e346fca831054ccbf95ac9ce90816842cee16de/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/1972d8b95a3702e0403a375737bcee825dcc78fa/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/62f621e5835790398a88f80270fe2cf0b3710b3c/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/3e4bbd6dd9fb5dd4e9394f447653506e1d6fa3a9/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/74b2540f9f998ab69bdcf3b48ec34e1220d8fb1d/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/f905a0b321f08cd291b6eee867ddfe62194b4115/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/36b2179632378c984cf6fbf0ea28e731baa919eb/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ac25f6674014f4e07bc0bce2fed78ef07ecda1a9/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/fc0ab0537d457cf86182567350b816e931051853/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_155986/10dd842d4f87b9fe0ae3a8de9f32e91ae070817d/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/17d1d696c4f070cf741363779ec3e630af980919/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982/bd9ca2083dd1c43d58c7a1d951d6b56bc932de28/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/9deaf716ae6188bcfecb901fc9e9f941c551f6d7/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ad08909251f4d26ebc935648e4e708a31e160348/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_4205/365629f3f66ae3b2255d5b00492a74f6b3234944/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_4205/b82bf31972cbd125606cd2b1ed58f428046061ab/
- vsrf.ru/documents/all/36132/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1581/210e75b1eff34ee6200962d8e1af950a520497b0/
- pravo.ru/news/261759/
Продаёте, чтобы купить новостройку? Получите расчёт и 3–5 вариантов за 2 часа
Бесплатно посчитаем ипотеку и подберём 3–5 проверенных вариантов под вашу ситуацию, расчёт за 2 часа, комиссию платит застройщик. Учтём деньги от продажи вашей квартиры и сроки сделки, чтобы покупка не повисла. Каждый вариант проходит 72 проверки дома.
📞 Телефон: +7 904 179-00-88
💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088
📲 Telegram: https://t.me/DenisDerbyshev
📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one
🌐 Сайт: https://fusion1.ru
Мы работаем со всеми застройщиками без комиссии для покупателя: весь рынок в одном месте, честный разбор под ваш бюджет и цена от застройщика без переплат. Расчёт за 2 часа, 18 лет на рынке, 1300+ сделок, 72 проверки каждого дома.
