ЖК «ТВЕЛВ»: потолки 4,1 м и сданные корпуса — разбор

ЖК «ТВЕЛВ» — это три кирпично-монолитных башни от Текта Групп на Электролитном проезде, локация Нагорный по TrendAgent, 10 минут пешком до метро Нагорная. Класс по нашей методике — Комфорт-плюс, оценка 4,7. Сроки по данным застройщика: корп. 2, 3, 1 — сдан. То есть покупаете не котлован, а готовый дом с ключами.

Главная особенность — потолки до 4,1 м и вентилируемый фасад из кирпича при цене метра на 11% ниже медианы зоны «Москва». Разбираю, что за это получаете на самом деле: какие планировки остались в продаже, почему договор здесь не ДДУ, где путаница с отделкой и кому дом подходит, а кому нет.

ТВЕЛВ — За что платите на первом этаже: коммерция с кафе и салоном к — За что платите на первом этаже: коммерция с кафе и салоном красоты, огороженный двор за решёткой, отдельный вход в лобби с биометрией. Улица живёт отдельно от двора.

Что это за дом

ЖК «ТВЕЛВ» — это три высотных корпуса по проекту бюро HAAST и GENPRO, построенных кирпично-монолитным способом с вентилируемым фасадом из кирпича. Все три корпуса сданы, застройщик — Текта Групп, адрес — Электролитный проезд, локация Нагорный. Внутри по описанию застройщика: лобби с ресепшен и лаунж-зонами, биометрический вход, душевые для лап собак и велосипедных колёс, круглосуточное видеонаблюдение. Для машин — двухуровневый подземный паркинг. На территории детский сад на 120 мест, благоустройство по проекту бюро GAFA. Квартиры от студий до 4Е, окна увеличенные или панорамные, потолки до 4,1 м. В продаже сейчас 83 лота на 48 планировок, площади от 31,2 до 98,2 м².

Застройщик: Текта Групп
Расположение: Нагорный, Электролитный проезд
Метро: Нагорная — 10 мин пешком
Отделка: Без стен
Класс по нашей методике: комфорт-плюс, 4,7 балла
Сроки: корп. 2, 3, 1 — сдан
Особенность проекта: потолки до 4,1 м в сданных кирпичных башнях

ТВЕЛВ — Три башни разной высоты в кирпиче двух оттенков, стилобат с — Три башни разной высоты в кирпиче двух оттенков, стилобат с коммерцией внизу. Вокруг — застройка прошлых лет, дом в ней читается как новый ориентир.

ТВЕЛВ — Вид с верхних этажей — Москва до горизонта и зелёный массив — Вид с верхних этажей — Москва до горизонта и зелёный массив внизу. Панорамные окна в пол на фоне кирпичного вентфасада: это то, что даёт высота потолка 4,1 м.

Кому этот дом подойдёт

Тем, кто хочет въехать сразу: все три корпуса сданы, ждать стройку не нужно.
Семьям с одним ребёнком: евротрёшек 3Е в продаже 23 лота, это самый широкий выбор в доме.
Тем, кому важна высота потолка: до 4,1 м — редкость для Комфорт-плюс, особенно с панорамными окнами.
Парам, которые берут первую квартиру с прицелом на будущее: 2Е с изолированной спальней и кухней-гостиной 17–18 м².
Большим семьям: 4Е на 83–98 м² с тремя спальнями и двумя санузлами, таких лотов 23.
Автовладельцам: двухуровневый подземный паркинг под домом, машину во дворе искать не придётся.
Владельцам собак: душевая для лап на входе — мелочь, но в дождь её оценят.

Что стоит взвесить

Договор — ПДКП и КП, а не ДДУ: эскроу-счёта нет, сделку защищает только проверка права собственности продавца и текста договора.
Отделка разнится по источникам: в описании застройщика «базовая отделка», в карточке TrendAgent — «без стен». Уточняем по каждому конкретному лоту.
Дом сдан — значит, продаются остатки: 83 лота на три башни, самые удачные варианты уже разобраны. Выбирать придётся из того, что есть.
Большинство лотов на высоких этажах, 20–32: вид хороший, но зависимость от лифтов полная, а в описании застройщика лифты не раскрыты — уточняем.
В классических форматах кухни мелкие: двушка 65,5 м² с кухней 15,1 м², трёшка 77,2 м² с кухней 14 м². Простор ушёл в спальни.
Кладовых в доме нет — велосипеды, коляски и сезонное придётся хранить в квартире или в паркинге.
До метро Нагорная 10 минут пешком: терпимо, но не «у метро». Окружение Электролитного проезда за пределами рендеров смотрим ногами.

Планировки в ЖК «ТВЕЛВ»

Медианная кухня в «ТВЕЛВ» — 20,3 м², это 165 место из 451 ЖК Москвы: середина рейтинга, но за счёт евроформатов. Из 48 планировок 37 — 2Е, 3Е и 4Е с кухней-гостиной. Классических однушек и двушек мало, и у них кухни 13–15 м². Честно: чертежи застройщик выложил мелко, медиана 482 пикселя, детальные планы запрашиваем. Ниже 10 планировок по всем сценариям — от студии до 4Е на 95 м².

Планировка Студии 31.2 м² в ЖК «ТВЕЛВ», корпус 1 — Студия, 31,2 м², кухня-гостиная 22,1 м² по чертежу, этажи 20–29, корпус 1. Вытянутая комната с одним окном в торце: диван у окна, кухонная линия вдоль стены, кровать встанет только на место дивана. Прихожая 4,8 м² с нишей под стиральную машину, санузел 4,3 м² с ванной. Кому подходит: одному человеку на старт или под сдачу.

Планировка однокомнатная 38 м² в ЖК «ТВЕЛВ», корпус 1 — Однокомнатная, 38 м², кухня 13,1 м², этажи 26–32, корпус 1. Изолированная спальня 12,8 м² с двуспальной кроватью и шкафом, кухня отдельная, с обеденным столом на четверых. Есть гардероб 2,2 м², санузел 4 м² с ванной и местом под стиральную машину. Кому подходит: одному или паре, кому нужна закрытая спальня, а не студия.

Планировка евродвушка (2Е) 43.6 м² в ЖК «ТВЕЛВ», корпус 1 — Евродвушка (2Е), 43,6 м², кухня 17,3 м², этажи 20–24, корпус 1. Кухня-гостиная с диваном у окна, изолированная спальня 16,7 м² с двуспальной кроватью и шкафом. Гардероб 1,8 м² со стиральной машиной, санузел 5,1 м² с ванной. Кому подходит: паре, которая хочет отдельную спальню и гостиную без лишних квадратов.

Планировка евродвушка (2Е) 42.2 м² в ЖК «ТВЕЛВ», корпус 3 — Евродвушка (2Е), 42,2 м², кухня 17,3 м², этажи 20–20, корпус 3. Та же схема без гардероба: кухня-гостиная с диваном, спальня 16,7 м² с кроватью, шкафом и креслом у окна. Стиральная машина в прихожей 4 м², санузел 4,2 м² с ванной. Кому подходит: паре или одному, кому важнее лишний метр в спальне, чем гардероб.

Планировка евротрёшка (3Е) 57.1 м² в ЖК «ТВЕЛВ», корпус 3 — Евротрёшка (3Е), 57,1 м², кухня 19,5 м², этажи 22–26, корпус 3. Кухня-гостиная 19,5 м², спальня 13,9 м² и детская 10,4 м² изолированы, обе с окном. Два санузла: гостевой 1,9 м² и основной 3,9 м² с ванной, гардероб 2,1 м² у входа. Кому подходит: семье с одним ребёнком, самый компактный вход в формат «две спальни».

Планировка двухкомнатная 65.5 м² в ЖК «ТВЕЛВ», корпус 1 — Двухкомнатная, 65,5 м², кухня 15,1 м², этажи 24–29, корпус 1. Две большие спальни 21,4 и 16,8 м², к первой ведёт отдельный коридор со шкафами и санузел 3,2 м² с ванной — почти мастер-блок. Второй санузел 2,6 м² с душем у входа. Кухня 15,1 м² с диваном для такой площади скромная. Кому подходит: паре с ребёнком-подростком или двум взрослым, кому нужны две равноценные спальни.

Планировка евротрёшка (3Е) 66.3 м² в ЖК «ТВЕЛВ», корпус 2 — Евротрёшка (3Е), 66,3 м², кухня 22 м², этажи 22–22, корпус 2. Кухня-гостиная 22 м² с обеденной зоной на шестерых и диваном, спальня 16,9 м² с креслами у окна, детская 13,2 м² с рабочим столом. Два санузла: 4,9 м² с ванной и 2,9 м² с душем, шкафы в прихожей 6,4 м². Кому подходит: семье с ребёнком, которая хочет большую общую комнату и гостей.

Планировка трёхкомнатная 77.2 м² в ЖК «ТВЕЛВ», корпус 2 — Трёхкомнатная, 77,2 м², кухня 14 м², этажи 19–20, корпус 2. Классика без проходных комнат: спальни 17,2 и 13,4 м², детская 11 м², все изолированы. Отдельная кухня 14 м² со столом, два санузла 3,7 и 3,9 м² с ванной, гардеробная 3,9 м² и прихожая 10,1 м². Кому подходит: семье с двумя детьми, кому нужны три закрытые комнаты, а не кухня-гостиная.

Планировка евро-4 (4Е) 84.4 м² в ЖК «ТВЕЛВ», корпус 3 — Евро-4 (4Е), 84,4 м², кухня 23,4 м², этажи 22–25, корпус 3. Угловая кухня-гостиная 23,4 м² с окнами на две стороны, три спальни 16,1, 13 и 13,2 м² в одном крыле. Два санузла: 3,8 м² с ванной и 4,1 м² с душем, прихожая 10,8 м², гардеробной нет. Кому подходит: семье с двумя детьми, где родители и дети спят в одном крыле, а живут в гостиной.

Планировка евро-4 (4Е) 95.2 м² в ЖК «ТВЕЛВ», корпус 2 — Евро-4 (4Е), 95,2 м², кухня 30,2 м², этажи 3–6, корпус 2. Кухня-гостиная 30,2 м² с обеденным столом и диванной зоной, спальни 13,8 и 16 м², детская 13,9 м² со столом и шкафами. Гардеробная 3,8 м² при входе, два санузла 4,5 м² с ванной и 3,7 м² с душем, коридор 5,8 м². Этажи низкие, 3–6. Кому подходит: большой семье, которая готова отдать треть площади под общую комнату.

Вывод по планировкам: сила дома — в евроформатах 3Е и 4Е с кухнями-гостиными 20–30 м² и двумя санузлами, там нет проходных комнат и всё логично. Классические однушки, двушки и трёшки в «ТВЕЛВ» проигрывают: кухни 13–15 м² при больших спальнях. Полноценной мастер-спальни со своим санузлом я на чертежах не нашёл, ближе всего к ней двушка 65,5 м² в корпусе 1.

Что проверить до сделки

Форму договора: ПДКП или КП — эскроу здесь не работает, поэтому проверяем выписку ЕГРН на конкретную квартиру и кто продавец.
Отделку по конкретному лоту: «базовая отделка» у застройщика против «без стен» в TrendAgent — смотрим квартиру вживую или акт осмотра.
Место в подземном паркинге: входит ли в сделку, сколько стоит отдельно и есть ли свободные на двух уровнях.
Лифты и инженерию: в описании застройщика не указаны, а лоты на 20–32 этажах — спрашиваем количество и состояние лифтов.
Разрешение на ввод и акт приёма-передачи по нужному корпусу, чтобы «сдан» подтверждалось документами, а не словами менеджера.
Реальную высоту потолка в выбранной квартире: «до 4,1 м» означает, что не везде 4,1.

Почему в статье нет цен

Стоимость квартир сознательно не публикую: застройщики меняют её по нескольку раз в месяц, и она зависит от корпуса, этажа, вида из окна и текущих акций. Любая цифра в статье устареет через неделю и введёт в заблуждение.

Актуальные цены по каждой планировке, расчёт платежа по льготным программам с московскими лимитами и подбор под бюджет — по запросу: напишите мне в конце статьи или закажите бесплатную проверку новостройки — пришлю разбор именно по ЖК «ТВЕЛВ».

Частые вопросы

В какой отделке продаются квартиры в ЖК «ТВЕЛВ»?

По описанию застройщика все лоты сдаются с базовой отделкой, но в карточке TrendAgent стоит «без стен». Это расхождение, и я его не сглаживаю: для конкретной квартиры уточняем по акту или на просмотре. Готовый ремонт под ключ застройщик не заявляет.

Дом сдан, а что с договором и сроками?

Все три корпуса сданы: по данным застройщика «корп. 2, 3, 1 — сдан». Продажа идёт по ПДКП или договору купли-продажи, а не по ДДУ, поэтому эскроу-счёт не применяется. Защита покупателя — проверка права собственности продавца на квартиру, выписка ЕГРН и грамотный текст договора. Ключи по такой схеме получаете после регистрации сделки, а не через годы.

Какая ипотека доступна на квартиры в «ТВЕЛВ»?

Застройщик принимает ипотеку и рассрочку. Работают семейная и другие льготные программы с региональными лимитами, платёж считаем индивидуально. Поскольку дом готов, часть банков рассматривает сделку как вторичку — это влияет на набор программ, проверяем до внесения аванса.

Подходит ли «ТВЕЛВ» под аренду или инвестицию?

Под аренду в доме мало маленьких форматов: в продаже 2 студии и 6 однушек, зато 23 евротрёшки и 23 лота 4Е. Это плюс для арендодателя — конкуренция внутри дома невысокая, но и вход дороже. Быстрого роста цены на готовом доме ждать не стоит, здесь логика «купил и живёшь» или долгая сдача семьям.

Чем консультация брокера отличается от отдела продаж «ТВЕЛВ»?

Отдел продаж продаёт квартиры одного застройщика и не сравнивает его с соседями. Я работаю со всеми застройщиками Москвы без комиссии для покупателя: цена та же, что в офисе, а сравнение с соседними ЖК, проверка проектной декларации и подбор лота под ваш сценарий — на моей стороне. Напишите или позвоните — разберу вашу ситуацию бесплатно.

Что значит 2Е, 3Е и 4Е в планировках «ТВЕЛВ»?

Буква Е — европланировка: кухня-гостиная считается за комнату. 2Е — это кухня-гостиная плюс одна спальня, по сути однушка с большой кухней. 3Е — две спальни, 4Е — три спальни. В «ТВЕЛВ» таких планировок 37 из 48, и именно у них кухни-гостиные 17–30 м².

Остались вопросы? Напишите мне

Разберу вашу ситуацию бесплатно и без навязывания — просто напишите или позвоните.

📞 Телефон: +7 904 179-00-88

💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088

📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev

📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one

🌐 Разборы новостроек Москвы и Подмосковья выходят каждый день — все статьи в журнале Fusion One.

Работаю со всеми застройщиками без комиссии для покупателя — цена та же, что в офисе продаж, а разбор вы получаете независимый.