ЖК «Томилино Парк»: сданные корпуса у лесопарка — разбор

ЖК «Томилино Парк» — это большой квартал от застройщика «ГК Самолет. Москва». Локация — ГО Люберцы, МО, адрес: посёлок Мирный, Новорязанское шоссе. По нашей методике класс комфорт, оценка 2,4 балла. Корпуса 19, 6.1, 6.2, 5.4 и 6.3 сданы, корпус 6.4 — 4 квартал 2027.

Главная особенность: это уже живой район с садами, школой и двором-парком, а не стройка в поле. Разбираю, что вы получаете за метр, который на 2% дороже медианы своей зоны, где здесь слабые места и какие планировки брать.

Томилино Парк — Вот за что платите: двор-парк с газоном и площадками, детски — Вот за что платите: двор-парк с газоном и площадками, детский сад внутри квартала, корпуса стоят с отступом, а не окно в окно. Это фото сданных корпусов, а не картинка.

Что это за дом

ЖК «Томилино Парк» — это квартал из кирпично-монолитных 17-этажных домов с фасадами из облицовочного кирпича и керамогранита. Застройщик — «ГК Самолет. Москва». Локация — ГО Люберцы, МО, адрес: посёлок Мирный, Новорязанское шоссе. По описанию застройщика входные группы сквозные, безбарьерные, с панорамным остеклением и колясочными. Лифты бесшумные, корзины под кондиционеры вписаны в цвет фасада. Дворы закрытые, по концепции бюро GAFA: площадки с мягким покрытием, воркаут, лужайки, видеонаблюдение с распознаванием лиц. Внутри квартала свои детские сады, школы, магазины, поликлиника и станция скорой помощи. Рядом Томилинский лесопарк и река Пехорка. В продаже 92 квартиры на 86 планировок, площади от 21,67 до 82,03 м².

Застройщик: ГК Самолет. Москва
Расположение: ГО Люберцы, МО, поселок Мирный, Новорязанское шоссе
Метро: Котельники — 15 мин транспортом; Томилино (D3) — 15 мин транспортом
Отделка: Чистовая, Подчистовая, С мягкой мебелью, Без стен
Класс по нашей методике: комфорт, 2,4 балла
Сроки: корп. 19 — сдан; корп. 6.1 — сдан; корп. 6.2 — сдан; корп. 5.4 — сдан; корп. 6.3 — сдан; корп. 6.4 — 4 кв. 2027
Особенность проекта: Сданный квартал у Томилинского лесопарка

Томилино Парк — Первые этажи под коммерцию с витринами, тёмный керамогранит — Первые этажи под коммерцию с витринами, тёмный керамогранит по цоколю, кирпич выше. Машины стоят вдоль улицы — парковка наземная. Магазин под домом удобен, но это шум и разгрузка по утрам под окнами нижних этажей.

Томилино Парк — Школа и сад с цветными фасадами между корпусами, стадион. Ма — Школа и сад с цветными фасадами между корпусами, стадион. Машины стоят вдоль проездов между домами. Корпуса длинные, по 17 этажей: смотрите, куда выходят окна конкретной квартиры.

Кому этот дом подойдёт

Семьи с детьми, которым нужен сад и школа внутри квартала, а не через дорогу.
Покупатели трёшек и 4Е: форматы от 71,1 до 82,03 м², в просмотренных чертежах все комнаты изолированные.
Те, кто ездит на машине: свой выезд на Рязанскую магистраль, до центра 45 минут транспортом по данным застройщика.
Кому важно заехать сразу: пять корпусов сданы, можно смотреть готовый двор, а не рендер.
Кто хочет готовый ремонт: чистовая отделка и опция меблировки от застройщика.
Первая квартира: студии 21,7 м² и однушки 34–38 м² с ванной и местом под стиральную машину.

Что стоит взвесить

Метро только транспортом: Котельники 15 минут, Томилино D3 15 минут, Выхино 25 минут. Пешком до станции не дойти.
Половина продажи — евродвушки 2Е: 45 лотов из 92. При сдаче в аренду конкурировать будете с соседями по подъезду.
Кухни мелкие: медиана 15,5 м² — 331 место из 451 ЖК Москвы. В классических однушках кухня 9,6–12,2 м².
По базе TrendAgent подземного паркинга, консьержа и кладовых нет. Где стоять машине при дворе-парке — уточняем у застройщика.
Корпус 6.4 — 4 квартал 2027. Почти всё новое предложение сосредоточено в нём, ждать больше года.
Отделка разнится по источникам: чистовая, подчистовая, с мягкой мебелью, без стен. Проверяем по конкретному лоту.
Дома стоят у Новорязанского шоссе. Окна на трассу или во двор — проверяем по корпусу и этажу, слушаем на месте.

Планировки в ЖК «Томилино Парк»

Из 86 планировок 41 — евродвушки 2Е, ещё 12 студий и 12 классических однушек. Кухни — слабое место: медиана 15,5 м², это 331 место из 451 ЖК Москвы, и цифра держится только за счёт кухонь-гостиных в 2Е и 4Е. Классические кухни 9,6–13,3 м². Чертежи застройщик выложил мелко: медиана 523 пикселя, детальные планы запрашиваем. Ниже девять планировок по всем сценариям, каждую открывал и смотрел сам.

Планировка Студии 21.72 м² в ЖК «Томилино Парк», корпус 6.4 — Студия, 21,72 м², кухня в базе не выделена (ниша 3,79 м² по чертежу), этажи 13–13, корпус 6.4. Санузел 3,14 м² с душем, не ванной; в нише мойка и место под холодильник или стиральную машину. Комната 10,87 м² с балконом, кровать встаёт у окна, стол — ближе к нише. Кому подходит: студент, первая своя квартира или лот под аренду.

Планировка однокомнатная 34.32 м² в ЖК «Томилино Парк», корпус 6.4 — Однокомнатная, 34,32 м², кухня 10,63 м², этажи 6–6, корпус 6.4. Комната 16,13 м² с балконом, кухня отдельная с окном, в санузле 3,88 м² ванна. Ниша под стиральную машину — в кухне у стены санузла, прихожая 3,68 м², проходных зон нет. Кому подходит: один или пара на старте, лот под долгую аренду.

Планировка однокомнатная 35.97 м² в ЖК «Томилино Парк», корпус 6.4 — Однокомнатная, 35,97 м², кухня 9,58 м², этажи 17–17, корпус 6.4. Редкий для однушки бонус: отдельная комната 5,93 м² с окном под кабинет, гардеробную или детскую. Жилая 10,82 м² с балконом, кухня с окном, ванна, стиральная машина встаёт в кухне у санузла. Кому подходит: тем, кому вторая дверь важнее большой спальни.

Планировка евродвушка (2Е) 34.97 м² в ЖК «Томилино Парк», корпус 6.4 — Евродвушка (2Е), 34,97 м², кухня 15,51 м², этажи 15–15, корпус 6.4. Кухня-гостиная собрана из ниши 5,98 м² без окна и светлой зоны 9,53 м² с балконом. Спальня 10,50 м² изолированная, с лоджией 2,10 м², в санузле ванна, ниша под стиральную машину в прихожей. Кому подходит: пара, которой нужна закрытая спальня в метраже однушки.

Планировка двухкомнатная 53.34 м² в ЖК «Томилино Парк», корпус 6.4 — Двухкомнатная, 53,34 м², кухня 13,33 м², этажи 10–10, корпус 6.4. Кухня с окном, две изолированные комнаты 15,44 и 10,54 м², окна на две стороны, балкон из большой комнаты. Раздельный санузел: туалет 1,95 м² и ванная 3,04 м² со стиральной машиной. Кому подходит: семья с одним ребёнком, детская — 10,54 м².

Планировка двухкомнатная 54.6 м² в ЖК «Томилино Парк», корпус 6.4 — Двухкомнатная, 54,6 м², кухня 13,33 м², этажи 17–17, корпус 6.4. Та же схема, что у 53,34 м², но с двумя лоджиями по 2,10 м²: из кухни и из малой комнаты, плюс балкон из большой. Комнаты 15,44 и 10,54 м² не проходные, санузел раздельный. Кому подходит: семья с ребёнком, кому нужен выход на воздух из кухни.

Планировка трёхкомнатная 71.1 м² в ЖК «Томилино Парк», корпус 19 — Трёхкомнатная, 71,1 м², кухня 10,3 м², этажи 16–16, корпус 19. Три изолированные комнаты 13,19, 15,75 и 15,58 м², окна на две стороны, кухня с лоджией 2,46 м². Минус: коридор 11,64 м² съедает шестую часть площади, санузел раздельный, но тесный, стиральная машина в туалете 1,53 м². Кому подходит: семья с двумя детьми, сданный корпус, заехать сейчас.

Планировка трёхкомнатная 78.8 м² в ЖК «Томилино Парк», корпус 6.2 — Трёхкомнатная, 78,8 м², кухня 12,92 м², этажи 17–17, корпус 6.2. Линейная планировка: комнаты 18,86, 17,53 и 14,04 м², у каждой балкон или лоджия, окна на две стороны. Два санузла: гостевой 2,31 м² со стиральной машиной и ванная 3,91 м². Мастер-спальни со своим санузлом нет. Кому подходит: семья с двумя детьми, сданный корпус, последний этаж.

Планировка евро-4 (4Е) 81.39 м² в ЖК «Томилино Парк», корпус 6.4 — Евро-4 (4Е), 81,39 м², кухня 15,62 м², этажи 8–8, корпус 6.4. Кухня-гостиная из ниши 5,18 м² и зоны 10,44 м² с лоджией 2,10 м², три спальни 17,81, 18,12 и 14,07 м² с балконами и окнами на обе стороны. Раздельный санузел: туалет 1,68 м² и ванная 4,11 м² со стиральной машиной. Кому подходит: семья с двумя-тремя детьми, самый большой формат в ЖК.

Вывод: за классику (1-к, 2-к, 3-к) берите сданные корпуса, там уже видно окна и двор. За 2Е и 4Е — только корпус 6.4 и ожидание до 4 квартала 2027. Кухни в классике узкие, семье с детьми смотрите 4Е с кухней-гостиной 15,6 м².

Что проверить до сделки

Проектную декларацию и разрешение на ввод по каждому сданному корпусу: 19, 6.1, 6.2, 5.4, 6.3.
Форму договора: по корпусу 6.4 — ДДУ с эскроу-счётом, по сданным корпусам — купля-продажа, эскроу там уже нет.
Отделку по конкретному лоту: в базе четыре варианта, от чистовой до квартиры без стен.
Парковку: подземного паркинга в базе нет, запрашиваем схему наземных мест и их количество.
Высоту потолков: в описании застройщика не указана — уточняем по корпусу.
Срок по корпусу 6.4 в декларации и ответственность за перенос: 4 квартал 2027 должен стоять в договоре, а не только в буклете.

Почему в статье нет цен

Стоимость квартир сознательно не публикую: застройщики меняют её по нескольку раз в месяц, и она зависит от корпуса, этажа, вида из окна и текущих акций. Любая цифра в статье устареет через неделю и введёт в заблуждение.

Актуальные цены по каждой планировке, расчёт платежа по льготным программам с московскими лимитами и подбор под бюджет — по запросу: напишите мне в конце статьи или закажите бесплатную проверку новостройки — пришлю разбор именно по ЖК «Томилино Парк».

Частые вопросы

Какая отделка в ЖК «Томилино Парк»?

В базе четыре варианта: чистовая, подчистовая, с мягкой мебелью и без стен. Застройщик пишет, что квартиры сдаются и без отделки, и с чистовой, плюс опция меблировки. Что именно в вашем лоте — смотрим в договоре, а не в буклете.

Когда сдаётся и по какому договору покупать?

Корпуса 19, 6.1, 6.2, 5.4 и 6.3 сданы, корпус 6.4 — 4 квартал 2027. По строящемуся корпусу — ДДУ, деньги лежат на эскроу-счёте до ввода дома. По сданным корпусам договор купли-продажи: эскроу нет, зато дом и двор можно потрогать до сделки.

Какая ипотека работает?

Работают семейная и другие льготные программы с региональными лимитами, платёж считаем индивидуально. Из способов оплаты по базе: ипотека, военная ипотека, рассрочка, субсидия. Цифры называю только под ваш лот и вашу ситуацию.

Что такое 2Е и стоит ли брать под аренду?

2Е — это кухня-гостиная плюс одна спальня, цифра считает кухню-гостиную, по факту это ближе к однушке. Под аренду здесь тесно: 45 из 92 лотов — именно 2Е, ещё 13 студий, конкурировать будете с соседями по этажу. Для жизни семьёй сценарий сильнее: сады, школа и лесопарк рядом. Как инвестицию считаю только со сроком и выходом.

Как добираться до метро?

Метро Котельники — 15 минут транспортом, станция Томилино D3 — тоже 15 минут, Выхино — 25 минут. Пешком до метро не дойти. На машине — Новорязанское шоссе и свой выезд на Рязанскую магистраль, до центра 45 минут транспортом по данным застройщика.

Зачем мне брокер, если есть отдел продаж?

Цена у меня та же, что в офисе продаж, комиссию покупатель не платит. Отдел продаж продаёт один ЖК, я работаю со всем рынком и сравниваю «Томилино Парк» с соседями по локации. Разбор независимый: минусы называю до сделки, а не после.

Остались вопросы? Напишите мне

Разберу вашу ситуацию бесплатно и без навязывания — просто напишите или позвоните.

📞 Телефон: +7 904 179-00-88

💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088

📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev

📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one

🌐 Разборы новостроек Москвы и Подмосковья выходят каждый день — все статьи в журнале Fusion One.

Работаю со всеми застройщиками без комиссии для покупателя — цена та же, что в офисе продаж, а разбор вы получаете независимый.