ЖК «Союз»: 20 видов спорта во дворе — разбор

ЖК «Союз» — это шесть монолитных башен на 23–24 этажа от ГК Родина в Ростокино, на улице Сельскохозяйственной. Класс по нашей методике — комфорт-плюс, балл 5,5. Сроки по корпусам: 1 и 2 — сданы; 3 и 4 — 3 квартал 2026; 5 и 6 — 3 квартал 2026.

Главная особенность — не дом, а то, что вокруг него: стадион, бассейн, корты, ледовые площадки, всего 20 видов спорта для жителей. За это метр здесь дороже медианы зоны на 24%. Разбираю, кому эта надбавка окупится, что реально в планировках и где застройщик недоговаривает.

Союз — Вид сверху — за это и платите надбавку: шесть башен стоят во — Вид сверху — за это и платите надбавку: шесть башен стоят вокруг легкоатлетического стадиона, футбольных полей и крытых арен, с одной стороны река и парк. Смотрите на расстояние от стадиона до окон нижних этажей.

Что это за дом

ЖК «Союз» — это жилой кластер из шести монолитных 23- и 24-этажных зданий с собственной спортивной инфраструктурой. Конструктив по данным TrendAgent кирпично-монолитный, фасад вентилируемый, керамогранит. Застройщик описывает отделку фасадов иначе: дерево, стекло с цифровой печатью, композитные панели, брашированная латунь. Квартиры сдаются без отделки, потолки от 3,02 до 4 метров. В каждой квартире балкон: внизу французский до 1,5 м², наверху торцевой с прозрачным остеклением. В лобби каждого дома детская, переговорная, бильярд, сигарная и лаунж с камином. Подземный паркинг с автомойкой, единый электронный ключ, видеонаблюдение по всей территории. Всего в продаже 132 квартиры, площади от 30,1 до 190,9 м².

Застройщик: ГК Родина
Расположение: Ростокино, ул Сельскохозяйственная
Метро: Ботанический сад (6л) — 5 мин пешком; Ботанический сад (14л) — 10 мин пешком
Отделка: Без стен
Класс по нашей методике: комфорт-плюс, 5,5 балла
Сроки: корп. 1, 2 — сдан; корп. 3, 4 — 3 кв. 2026; корп. 5, 6 — 3 кв. 2026
Особенность проекта: Спортивный кластер на 20 видов спорта

Союз — Верхние три этажа — террасы пентхаусов с волнистыми козырька — Верхние три этажа — террасы пентхаусов с волнистыми козырьками и деревянными рейками. Так выглядят те самые 12–19 м² террас из планировок на 140–190 м².

Союз — Уровень глаз: первые этажи под витрины и коммерцию, между ко — Уровень глаз: первые этажи под витрины и коммерцию, между корпусами пешеходный бульвар без машин. Это и есть повседневная жизнь дома — не вид с высоты птичьего полёта.

Кому этот дом подойдёт

Семьям, где дети занимаются спортом всерьёз: 7 теннисных кортов, бассейн на 6 дорожек, лёд, футбол, фехтование — всё внутри кластера, круглосуточно.
Паре или одному человеку под евродвушку 41–45 м²: спальня изолирована, кухня-гостиная 14–17 м², в продаже 40 таких лотов.
Семье с одним ребёнком под евротрёшку 60 м² в корпусе 1: две спальни по 13 м², два санузла, корпус уже сдан.
Тем, кто ищет пентхаус с террасой: на 22–23 этажах планировки 140–190 м² с террасами 12–19 м² и мастер-спальнями.
Тем, кто хочет высокие потолки и ремонт с нуля под себя: от 3,02 до 4 метров, стены не возведены.
Тем, кто ездит по 6 линии метро: до Ботанического сада 5 минут пешком по данным TrendAgent, 10 минут по данным застройщика.

Что стоит взвесить

Метр дороже медианы зоны на 24%. Надбавка идёт за спорт-кластер и фасад, а не за площадь квартиры.
Сданы только корпуса 1 и 2. Корпуса 3, 4, 5, 6 — 3 квартал 2026 года, до этого живёте рядом со стройкой.
Отделки нет вообще, тип по TrendAgent — «без стен». Перегородки, полы, электрику закладываете в бюджет сверх цены квартиры.
Фасад разнится по источникам: TrendAgent пишет «керамогранит», застройщик — «дерево, латунь, композит». По какому корпусу что — уточняем в декларации.
Кладовых в доме нет, медианная кухня 21,2 м² — 138 место из 451 ЖК Москвы. Для класса с такой надбавкой это середина.
40 из 132 лотов — евродвушки 2Е. При сдаче в аренду конкурировать будете с соседями по подъезду.
Пентхаусы 140–190 м² на 22–23 этажах при перепродаже ищут покупателя месяцами: узкий спрос, а форматов 4Е и 5Е в кластере 43 лота — конкуренция внутри дома.

Планировки в ЖК «Союз»

Сразу честно: чертежи застройщик выложил мелко, медиана 562 пикселя, у всех евродвушек и студий детали не читаются — детальные планы запрашиваем. Медианная кухня 21,2 м² — 138 место из 451 ЖК Москвы. Считать её надо аккуратно: у 2Е и евротрёшки 60 м² это кухня-гостиная 14–17 м², а 50–64 м² у пентхаусов — это гостиная плюс отдельная кухонная зона. Из 109 планировок отобрал 10 под все сценарии.

Планировка Студии 30.1 м² в ЖК «Союз», корпус 4 — Студия, 30,1 м², кухня в составе комнаты 11,8 м², этажи 12–16, корпус 4. Кухонная линия 5 м² вдоль стены, спальное место — диван, санузел 4,4 м² с ванной, прихожая 6,8 м² со шкафом, полукруглый балкон 2,1 м². Кому подходит: одному человеку или под сдачу в аренду.

Планировка Студии 37.8 м² в ЖК «Союз», корпус 1 — Студия, 37,8 м², кухня в составе гостиной 15,9 м², этажи 5–5, корпус 1. Спальная зона 10,9 м² с двуспальной кроватью и столом отделена от кухни-гостиной перегородкой с телевизором, в кухонной линии подписана посудомойка, место под стиральную машину не подписано, гардеробная 3,2 м², санузел 4 м² с ванной. Кому подходит: первая квартира для одного, кто хочет кровать не в кухне.

Планировка евродвушка (2Е) 44.7 м² в ЖК «Союз», корпус 5 — Евродвушка (2Е), 44,7 м², кухня 17,1 м², этажи 7–7, корпус 5. Изолированная спальня 13,7 м² с двуспальной кроватью, при ней гардеробная 3,6 м² и полукруглый балкон 1,6 м²; прихожая 4,3 м², санузел 4,4 м² с ванной, в кухонной линии посудомойка, место под стиральную машину не подписано. Кому подходит: паре, которой нужна дверь между спальней и гостиной; 6 лотов, все на 7 этаже.

Планировка евродвушка (2Е) 42.9 м² в ЖК «Союз», корпус 4 — Евродвушка (2Е), 42,9 м², кухня 16,7 м², этажи 18–20, корпус 4. Спальня 13,6 м² со шкафом во всю стену, кухня-гостиная 16,7 м², балкон 2,3 м² тянется вдоль обеих комнат, санузел 4,3 м² с ванной, отдельная кладовая 2,3 м² у входа. Кому подходит: паре или одному на высоком этаже, кто хочет выход на балкон и из спальни, и из гостиной.

Планировка евротрёшка (3Е) 60.2 м² в ЖК «Союз», корпус 1 — Евротрёшка (3Е), 60,2 м², кухня 17,4 м², этажи 4–4, корпус 1. Две изолированные спальни 13,3 и 13,1 м² со встроенными шкафами, кухня-гостиная 17,4 м² с барной стойкой, кладовая 2,9 м², балкона на чертеже нет. Два санузла: 5,6 м² с ванной и душем плюс 2,4 м² с унитазом и стиральной машиной. Кому подходит: семье с одним ребёнком, корпус сдан — заезжать можно после ремонта.

Планировка евро-4 (4Е) 97.8 м² в ЖК «Союз», корпус 1 — Евро-4 (4Е), 97,8 м², кухня 32,6 м², этажи 4–4, корпус 1. Три изолированные спальни 13,1, 13,1 и 12,5 м², кухня-гостиная 32,6 м² с островом и столом на шесть человек, проходных комнат нет, балкона на чертеже нет. Санузел 7 м² с ванной и душем, второй санузел 3,8 м² с душем, гардеробная 3,8 м² у входа. Кому подходит: семье с двумя детьми, каждому своя комната.

Планировка евротрёшка (3Е) 145.8 м² в ЖК «Союз», корпус 1 — Евротрёшка (3Е), 145,8 м², кухня 54 м², этажи 22–22, корпус 1. Гостиная 37,5 м² плюс кухонная зона 16,5 м² и терраса 11,8 м² с выходом из гостиной, вторая спальня 24 м² с двумя кроватями, хозяйственная 6,9 м² со шкафом. Мастер-спальня 20,5 м² с гардеробной 6,1 м² и душевой 5,7 м², ещё санузел 5,3 м² с ванной и гостевой туалет 2,6 м². Кому подходит: паре с одним ребёнком или взрослым детям, кто хочет террасу и две ванные.

Планировка евро-4 (4Е) 142.7 м² в ЖК «Союз», корпус 2 — Евро-4 (4Е), 142,7 м², кухня 50,1 м², этажи 22–22, корпус 2. Гостиная 36,4 м² и отдельная кухня-ниша 13,7 м² с островом, терраса 17 м² с обеденным столом, две спальни 14,8 и 14,5 м², кладовая 2,8 м². Мастер-спальня 18,5 м² со своей душевой 4,1 м² и гардеробной 3,7 м², санузел 5,2 м² с ванной, гостевой туалет 3,7 м². Кому подходит: семье с двумя детьми в сданном корпусе, кто хочет террасу вместо балкона.

Планировка 5Е-к.кв 127.6 м² в ЖК «Союз», корпус 5 — 5Е-к.кв, 127,6 м², кухня 32,3 м², этажи 20–20, корпус 5. Четыре изолированные спальни: мастер 16 м² со своей ванной 4,4 м² и гардеробной 4,6 м², плюс 15,1, 13,2 и 13,9 м². Кухня-гостиная 32,3 м² с островом, санузел 5,6 м² с ванной и душем, гостевой туалет 4,1 м², три французских балкона 0,8–1,6 м². Кому подходит: большой семье с тремя детьми или с живущими вместе родителями.

Планировка четырёхкомнатная 158.7 м² в ЖК «Союз», корпус 2 — Четырёхкомнатная, 158,7 м², кухня 14,1 м², этажи 21–21, корпус 2. Единственная в доме классика: отдельная кухня 14,1 м² с проходами в холл и в гостиную 38,1 м², терраса 18,8 м² с двумя выходами, спальни 18,2 и 15,1 м². Мастер-спальня 15,9 м² со своей ванной 7,1 м² и гардеробной 5,5 м², второй санузел 5,8 м², гостевой туалет 3,5 м², гардеробные 3,2 и 3,7 м². Кому подходит: тем, кто готовит всерьёз и не хочет запахов в гостиной; единственный лот.

Главное по планировкам: в проходных комнатах никто не живёт — во всех десяти чертежах спальни изолированы. Ниже 60 м² не ищите второй санузел, выше 97 м² он есть везде, а с 127 м² есть мастер-спальня со своей ванной. Слабое место — балконы: у 3Е 60 м² и 4Е 97,8 м² их на чертеже нет. «Французский до 1,5 м²» на нижних этажах — это скорее окно в пол, чем место для стула.

Что проверить до сделки

Проектная декларация и разрешение на ввод по корпусам 1 и 2: сданы ли они фактически, есть ли акты приёма-передачи у первых жильцов.
Договор по конкретному лоту: ДДУ с эскроу-счётом или купля-продажа от застройщика — по TrendAgent в проекте оба формата, условия и защита разные.
Фасад и балконы именно вашего корпуса: керамогранит или дерево с латунью, французский балкон или торцевой — по декларации, не по буклету.
Паркинг: входит ли машино-место в цену, сколько мест на квартиру, можно ли купить отдельно и когда сдаётся подземный уровень.
Высота потолка на вашем этаже: застройщик пишет «от 3,02 до 4 метров», разброс большой, смотрим в рабочей документации.
Спортивные объекты: закрыты ли они для посторонних, платный ли вход для жителей и что с шумом от стадиона и ледовых площадок под окнами.

Почему в статье нет цен

Стоимость квартир сознательно не публикую: застройщики меняют её по нескольку раз в месяц, и она зависит от корпуса, этажа, вида из окна и текущих акций. Любая цифра в статье устареет через неделю и введёт в заблуждение.

Актуальные цены по каждой планировке, расчёт платежа по льготным программам с московскими лимитами и подбор под бюджет — по запросу: напишите мне в конце статьи или закажите бесплатную проверку новостройки — пришлю разбор именно по ЖК «Союз».

Частые вопросы

Какая отделка в ЖК «Союз»?

Квартиры сдаются без отделки, по TrendAgent тип «без стен» — перегородки внутри квартиры возводите сами. Это плюс для тех, кто перекраивает планировку, и минус для тех, кому нужно заехать быстро: ремонт от нуля занимает месяцы. Про черновую разводку электрики и стяжку в описании застройщика не указано — уточняем по корпусу.

Когда сдаётся ЖК «Союз» и какой договор?

Корпуса 1 и 2 сданы, корпуса 3 и 4 — 3 квартал 2026, корпуса 5 и 6 — 3 квартал 2026. По TrendAgent в проекте два формата сделки: ДДУ и договор купли-продажи. По строящимся корпусам работает ДДУ с эскроу-счётом: деньги лежат в банке до ввода дома. По сданным корпусам застройщик продаёт по купле-продаже, и там эскроу уже нет — проверяем право собственности застройщика на лот.

Какая ипотека доступна в ЖК «Союз»?

Работают семейная и другие льготные программы с региональными лимитами, платёж считаем индивидуально. По TrendAgent застройщик также даёт рассрочку и субсидированные условия. Что выгоднее именно вам с учётом первого взноса и срока — считаю на цифрах после первого разговора.

Подходит ли ЖК «Союз» для аренды или инвестиции?

Для аренды подходят студии 30–38 м² и евродвушки 41–45 м² рядом с метро Ботанический сад, но конкуренция внутри дома высокая: 40 лотов 2Е и 13 студий. Напомню про формат: 2Е — одна спальня плюс кухня-гостиная, цифра считает кухню-гостиную, по площади это ближе к однокомнатной; 3Е — две спальни плюс кухня-гостиная. Для перепродажи держите в голове, что метр уже дороже медианы зоны на 24% — запас роста меньше, чем у соседей. Пентхаусы 140–190 м² на 22–23 этажах — это про жизнь, а не про оборот: продавать их долго.

Как добираться до ЖК «Союз», есть ли метро рядом?

До станции Ботанический сад 6 линии — 5 минут пешком по данным TrendAgent и 10 минут по описанию застройщика. Вторая станция Ботанический сад на 14 линии — 10 минут пешком, до Ростокино и ВДНХ — 10 минут транспортом. Рядом парки Останкино, Леоновская роща, Сад Будущего и ВДНХ, в шаговой доступности.

Зачем идти к брокеру, если есть отдел продаж застройщика?

Цена та же, что в офисе продаж, комиссии с покупателя нет — застройщик платит мне сам. Разница в том, что я работаю со всем рынком: рядом «Режиссер», AFI Tower, «МИРА», «Лэйк», и сравниваю «Союз» с ними, а не продаю один проект. Разбор независимый: минусы выше вы в отделе продаж не услышите.

Остались вопросы? Напишите мне

Разберу вашу ситуацию бесплатно и без навязывания — просто напишите или позвоните.

📞 Телефон: +7 904 179-00-88

💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088

📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev

📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one

🌐 Разборы новостроек Москвы и Подмосковья выходят каждый день — все статьи в журнале Fusion One.

Работаю со всеми застройщиками без комиссии для покупателя — цена та же, что в офисе продаж, а разбор вы получаете независимый.