ЖК «Сады морей»: двухуровневые квартиры — разбор

ЖК «Сады морей» — это комплекс апартаментов от застройщика Апартаменты Юг Про на первой береговой линии в Геленджике, в зоне «Побережье». Класс по нашей методике — комфорт-плюс, 4,9 балла: монолитный корпус, оштукатуренный фасад и медианная кухня 22,9 м² выводят дом выше типового рынка города. Комплекс из семи корпусов уже сдан — Альфред Сислей, Фредерик Базиль, Берта Моризо, Клод Моне, Камиль Писсарро, Эдгар Дега и Огюст Ренуар готовы, заселяться можно сразу.

Главная особенность — почти все квартиры двухуровневые: на нижнем этаже кухня-гостиная и своя терраса, на верхнем — приватные спальни с личными санузлами и террасами. Дальше разбираю планировки по сценариям, класс дома, что реально видно на чертежах и на что обратить внимание перед сделкой.

Сады морей — Вечерний фасад с колоннадой у бассейна: видна плотность заст — Вечерний фасад с колоннадой у бассейна: видна плотность застройки и то, что первая линия действительно открывает вид с воды.

Что это за дом

«Сады морей» — это комплекс апартаментов на первой береговой линии Геленджикской бухты, семь корпусов, сдан в 2010 году. Дом построен по монолитной технологии, фасады оштукатурены в стиле неоклассицизма с балюстрадами и лепниной. На закрытой территории 4,7 га разбит парк по мотивам сада Клода Моне, есть открытый бассейн, теннисный корт, зоны барбекю и собственный пляж протяжённостью 800 м. Квартиры сдаются без отделки — только тепловой контур, электрика до щитка и коммуникации до стояков, ремонт полностью на покупателе.

Застройщик: Апартаменты Юг Про
Расположение: Геленджик, ул Революционная
Отделка: Без отделки
Класс по нашей методике: комфорт-плюс, 4,9 балла
Сроки: корп. Альфред Сислей, Фредерик Базиль, Берта Моризо, Клод Моне, Камиль Писсарро, Эдгар Дега, Огюст Ренуар — сдан
Особенность проекта: двухуровневые апартаменты с личными террасами

Сады морей — Фасад в неоклассическом стиле с рядами балконов и террас на — Фасад в неоклассическом стиле с рядами балконов и террас на каждом этаже — то, что реально получаете у себя, а не общий вид с рендера.

Сады морей — Бассейн среди хвойного парка на закрытой территории 4,7 га — — Бассейн среди хвойного парка на закрытой территории 4,7 га — сюда, а не в холл на входе, идёт часть бюджета на инфраструктуру.

Кому этот дом подойдёт

Тем, кто хочет квартиру у моря для сезонного проживания или отдыха
Семьям с детьми, которым нужны отдельные спальни с личными санузлами и террасами
Покупателям, готовым делать отделку и меблировку самостоятельно с нуля
Инвесторам под сезонную аренду — рядом пляж, набережная и вейк-клуб
Тем, кто ищет большую кухню-гостиную с прямым выходом на террасу как центр квартиры

Что стоит взвесить

Дом сдан в 2010 году — не новостройка в привычном смысле, часть инженерии уже с историей эксплуатации
Квартиры без отделки: разводка только до щитка и стояков, ремонт «с нуля» — доп. расходы и время
Договор оформляется по КП, а не по ДДУ — это апартаменты, а не жильё, статус проверяем отдельно
В описании застройщика нет данных по высоте потолков, паркингу и консьержу — уточняем индивидуально
Подземного паркинга по дому нет, только открытая стоянка
Много крупных лотов (4-к и свободная планировка) — при аренде это нишевый, не массовый сегмент

Планировки в ЖК «Сады морей»

Кухня медианой 22,9 м² — 21 место из 237 по рынку, заметно крупнее среднего лота. Почти все планировки «Садов морей» двухуровневые: кухня-гостиная и терраса внизу, приватные спальни с личными санузлами и своими террасами — наверху. Чертежи у застройщика в основном чёткие, крупнее 700 px, детали читаются без увеличения.

Планировка однокомнатная 66.6 м² в ЖК «Сады морей», корпус Альфред Сислей — Однокомнатная, 66,6 м², кухня 12,6 м², этажи 2–4, корпус Альфред Сислей. Кухня-столовая соединена с террасой 21,6 м², спальня с двуспальной кроватью отделена дверью от кухни, в прихожей — ниша под стиральную машину и отдельный санузел с ванной. Кому подходит: паре или одиночке, которым важна большая терраса, а не гостиная.

Планировка однокомнатная 108.5 м² в ЖК «Сады морей», корпус Клод Моне — Однокомнатная, 108,5 м², кухня 22,9 м², этаж 4, корпус Клод Моне. Два уровня: наверху спальня 34,5 м² с собственным санузлом и террасой, внизу кухня-гостиная 22,9 м² с обеденной группой, ещё одна комната 16,6 м² и второй санузел с ванной, выход на нижнюю террасу. Кому подходит: тем, кто хочет развести спальню и гостевую зону по этажам в рамках одной квартиры.

Планировка двухкомнатная 110.6 м² в ЖК «Сады морей», корпус Клод Моне — Двухкомнатная, 110,6 м², кухня 23,6 м², этажи 3–6, корпус Клод Моне. Кухня-гостиная с обеденным столом на шесть человек и своей террасой, по бокам — две изолированные спальни 17,4 и 23,6 м², у каждой личная терраса и отдельный санузел с ванной и двумя раковинами. Кому подходит: семье с ребёнком, где взрослым и детям нужны разные санузлы и никто не проходит через чужую комнату.

Планировка двухкомнатная 242.4 м² в ЖК «Сады морей», корпус Берта Моризо — Двухкомнатная, 242,4 м², кухня 47,6 м², этаж 5, корпус Берта Моризо. На первом уровне кухня-гостиная 47,6 м² с террасой 21,6 м² и отдельная спальня с личным санузлом; второй уровень отдан под ещё две спальни 53,6 и 36 м², у каждой своя терраса, и общий блок из двух санузлов с ванными. Кому подходит: семье с ребёнком, которой мало одной спальни и хочется развести родительскую и детскую зону по этажам.

Планировка трёхкомнатная 242.4 м² в ЖК «Сады морей», корпус Альфред Сислей — Трёхкомнатная, 242,4 м², кухня 20 м², этаж 5, корпус Альфред Сислей. Тот же двухуровневый принцип: внизу кухня-гостиная с террасой и спальня с отдельным санузлом, наверху ещё две спальни на 53,6 и 36 м² со своими террасами и общим блоком из двух санузлов с ваннами. Кому подходит: семье с детьми-погодками, которым нужны отдельные спальни без переплаты за формат «4+».

Планировка четырёхкомнатная 315.8 м² в ЖК «Сады морей», корпус Берта Моризо — Четырёхкомнатная, 315,8 м², кухня 44,9 м², этаж 5, корпус Берта Моризо. Первый уровень — мастер-спальня 39,1 м² с личной ванной и террасой, кухня-гостиная 44,9 м² со своей террасой 21,6 м², ещё две спальни 15,1 и 23 м² на общий санузел; второй уровень — две дополнительные спальни 38,7 и 21,9 м², у каждой своя терраса и своя ванная. Кому подходит: большой семье или нескольким поколениям, которым нужно 4+ спальни с независимыми санузлами.

Планировка свободная планировка 343.1 м² в ЖК «Сады морей», корпус Клод Моне — Свободная планировка, 343,1 м², этаж 6, корпус Клод Моне. Чертёж технический, без мебели: два блока комнат по 35,4 м² и большой зал 44,7 м² (138,3 м² с летними помещениями), санузлы уже разведены в трёх точках — комнаты дорисовывает будущий собственник. Кому подходит: тем, кто покупает под собственный дизайн-проект, а не под готовую квартиру.

Двухуровневый формат — не исключение, а стандарт дома: даже в компактной однокомнатной застройщик развёл спальню и гостевую зону по этажам с отдельными санузлами на каждом уровне.

Что проверить до сделки

Декларацию и правоустанавливающие документы на землю и статус апартаментов
Формат договора — КП, а не ДДУ: разбираем, чем это отличается по защите покупателя
Состояние инженерии по конкретному корпусу — дом сдан в 2010-м, часть систем могла обновляться
Реальную ориентацию окон и вид по конкретному лоту — данные по сторонам света различаются между планировками
Наличие и стоимость парковочного места — подземного паркинга по дому нет, только открытая стоянка
Актуальный состав сервисных услуг и что входит в эксплуатационный платёж

Почему в статье нет цен

Стоимость квартир сознательно не публикую: застройщики меняют её по нескольку раз в месяц, и она зависит от корпуса, этажа, вида из окна и текущих акций. Любая цифра в статье устареет через неделю и введёт в заблуждение.

Актуальные цены по каждой планировке, расчёт платежа по льготным программам с региональными лимитами и подбор под бюджет — по запросу: напишите мне в конце статьи или закажите бесплатную проверку новостройки — пришлю разбор именно по ЖК «Сады морей».

Частые вопросы

Какая отделка в апартаментах «Сады морей»?

Апартаменты сдаются без отделки — застройщик доводит тепловой контур, электрику до этажного щитка и инженерные коммуникации до стояков. Дальше вся стяжка, разводка и финишная отделка — на покупателе, это стоит учитывать в бюджете и сроках заезда.

По какому договору покупают квартиру в «Садах морей»?

Оформление идёт по договору КП, а не по ДДУ с эскроу-счётом — это апартаменты, юридически не жильё. Разбираю конкретные риски и что смотреть в документах на встрече, потому что схема защиты покупателя отличается от эскроу дольщика.

Можно ли купить апартаменты в ипотеку?

Да, у застройщика заявлена ипотека как способ оплаты. Работают семейная и другие льготные программы с региональными лимитами, платёж считаем индивидуально под конкретный лот и банк.

Апартаменты у моря — это рабочая инвестиция?

Направление рабочее при верной стратегии: первая береговая линия, собственный пляж и близость к набережной — сильные аргументы для сезонной аренды. Стратегию и ориентировочную доходность считаем на встрече под конкретный лот, без готовых цифр наугад.

Что означают европланировки 2Е и 3Е в этом доме?

Буква «Е» означает европланировку — кухня объединена с гостиной, и в площадь кухни входит вся эта общая зона, а не только рабочая часть. Из-за этого 2Е по ощущениям ближе к просторной однокомнатной квартире, чем к классической двушке.

Чем работа с брокером отличается от покупки через отдел продаж застройщика?

Цена для покупателя та же, что в офисе продаж, — комиссию платит застройщик, а не клиент. Я работаю со всем рынком Геленджика, а не с одним объектом, поэтому разбор независимый и без задачи продать именно этот дом.

Остались вопросы? Напишите мне

Разберу вашу ситуацию бесплатно и без навязывания — просто напишите или позвоните.

📞 Телефон: +7 904 179-00-88

💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088

📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev

📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one

🌐 Разборы новостроек Краснодарского края и Сочи выходят каждый день — все статьи в журнале Fusion One.

Работаю со всеми застройщиками без комиссии для покупателя — цена та же, что в офисе продаж, а разбор вы получаете независимый.