ЖК «Облака»: паркинг на 650 мест и море — разбор

ЖК «Облака» — это два дома высотой 18–21 этаж от застройщика «Неометрия. Новороссийск» на улице Куникова, локация по TrendAgent — Новороссийск, зона «Побережье». Класс по нашей методике — комфорт, балл 2,4. Сроки по корпусам: корп. 2 — сдан; корп. 3 — 4 кв. 2026.

Главная особенность — двухуровневый подземный паркинг на 650 мест при 662 квартирах и метр дешевле медианы зоны «Побережье» на 29%. Разбираю, за что вы платите, какие планировки реально работают, где застройщик молчит и почему 80 студий — это вопрос, а не плюс.

Облака — Фото с Мысхакского шоссе, а не рендер: оба корпуса стоят, пе — Фото с Мысхакского шоссе, а не рендер: оба корпуса стоят, первые этажи под коммерцию с витринами. За что платите — за готовый дом на перекрёстке, но окна на эту сторону смотрят на трассу.

Что это за дом

ЖК «Облака» — это два дома на 18–21 этаж из газобетона и монолита с оштукатуренным фасадом в южной части Новороссийска, на пересечении Мысхакского шоссе и улицы Куникова. Застройщик — «Неометрия. Новороссийск». Всего 662 квартиры и 116 планировок: студии, классика и европланировки от 22,3 до 99,2 м². Двор закрыт от машин, по периметру видеокамеры, под домами двухуровневый паркинг на 650 мест. В каждой секции колясочные с мойкой колёс и лап. Консьержа и кладовых по данным TrendAgent нет. Балконы и лоджии с витражным остеклением, из окон — город и море. Класс по нашей методике — комфорт, балл 2,4, метр дешевле медианы зоны «Побережье» на 29%.

Застройщик: Неометрия. Новороссийск
Расположение: Новороссийск, ул Куникова
Отделка: Без отделки, Подчистовая
Класс по нашей методике: комфорт, 2,4 балла
Сроки: корп. 2 — сдан; корп. 3 — 4 кв. 2026
Особенность проекта: Подземный паркинг на 650 мест, метр дешевле зоны

Облака — Подъезд корпуса 2 со двора: закрытая территория за забором, — Подъезд корпуса 2 со двора: закрытая территория за забором, номер секции, коммерция и парковка гостей снаружи. Двор без машин работает, потому что под ним двухуровневый паркинг на 650 мест.

Облака — Панорама со стороны парковки: 18–21 этаж, штукатурный фасад — Панорама со стороны парковки: 18–21 этаж, штукатурный фасад с оранжевыми вставками, витражные балконы. Верхние этажи — это вид на море и город, за него застройщик и берёт разницу.

Кому этот дом подойдёт

Тем, кто хочет готовый дом у моря без ожидания: корпус 2 уже сдан, заезжать можно сразу после сделки.
Семьям с одним ребёнком: 45 вариантов двушек и евротрёшек, у 3Е спальни изолированные, кухня-гостиная 17–26 м².
Семьям с двумя-тремя детьми: 4Е на 79–99 м² с мастер-спальней и собственным санузлом, таких в Новороссийске мало.
Автовладельцам: 650 машиномест под землёй на 662 квартиры — почти по месту на квартиру, двор без машин.
Покупателям с бюджетом ниже медианы зоны: метр здесь дешевле «Побережья» на 29%, при этом не эконом-класс.
Тем, кто делает ремонт под себя: квартиры без отделки, планировка не навязана.

Что стоит взвесить

80 студий и 111 однушек на 662 квартиры — 29% малых форматов, при сдаче в аренду конкуренция внутри дома будет жёсткой.
Отделка разнится по источникам: застройщик пишет «без отделки», TrendAgent даёт «без отделки, подчистовая» — по корпусу уточняем письменно.
Корпус 3 сдаётся только в 4 кв. 2026 — при покупке сейчас год ждать ключей, а большинство планировок именно там.
Дом стоит на Мысхакском шоссе — окна на трассу означают шум, ориентацию квартиры проверяем по этажному плану.
Высота потолков, лифты и консьерж в описании застройщика не указаны — по данным TrendAgent консьержа и кладовых нет.
Договор двух видов: ДДУ и КП. В сданном корпусе 2 продают по купле-продаже, эскроу там уже не защищает.
Чертежи большинства планировок выложены мелко, по студиям и однушкам детали не разобрать без запроса у застройщика.

Планировки в ЖК «Облака»

Кухни в «Облаках» — сильная сторона: медиана 16,6 м², 69 место из 237 в крае. В евроформатах кухня-гостиная тянет 17–33 м², в классике кухни 9–14 м². Разброс от 22,3 до 99,2 м², 116 планировок, две трети в корпусе 3. Честно: чертежи застройщик выложил мелко, у большинства планировок картинка меньше 700 пикселей, детальные планы запрашиваем. Ниже десять чертежей, которые удалось прочитать.

Планировка Студии 25.8 м² в ЖК «Облака», корпус 3 — Студия, 25,8 м², кухня 17,5 м² (общая зона по чертежу), этажи 11–24, корпус 3. Одна комната 17,5 м² с кухонным углом у стены, обеденным столом и диваном у окна — отдельной кровати на плане нет. Санузел 3,6 м² с ванной и стиральной машиной, прихожая 3,1 м², балкон 5,2 м² во всю ширину. Кому подходит: одному под жизнь или аренду посуточно у моря.

Планировка однокомнатная 32.3 м² в ЖК «Облака», корпус 3 — Однокомнатная, 32,3 м², кухня 9,4 м², этажи 13–24, корпус 3. Спальня 14,7 м² изолированная, кровать встаёт у окна, вдоль стены шкаф и рабочий стол. Кухня отдельная, с обеденным столом на четверых и выходом на балкон 3,4 м². Санузел совмещённый 3,6 м² с ванной и стиральной машиной. Кому подходит: первая квартира или долгосрочная аренда семейной паре без детей.

Планировка евродвушка (2Е) 49.3 м² в ЖК «Облака», корпус 2 — Евродвушка (2Е), 49,3 м², кухня 19,3 м², этажи 1–1, корпус 2. Кухня-гостиная 19,3 м² с диваном и обеденной зоной, спальня 14,9 м² изолированная с двуспальной кроватью и тремя шкафами. Лоджия 9,4 м² тянется вдоль обеих комнат, там нарисовано рабочее место. Ванная 4,4 м² со стиральной машиной, прихожая 7,9 м². Кому подходит: паре, которая хочет отдельную спальню и уже сданный дом — корпус 2 готов.

Планировка евротрёшка (3Е) 59.8 м² в ЖК «Облака», корпус 3 — Евротрёшка (3Е), 59,8 м², кухня 17,1 м², этажи 4–24, корпус 3. Кухня-гостиная 17,1 м² с диваном и столом, две изолированные спальни 13,0 и 13,3 м² разнесены по разным сторонам квартиры. Два балкона по 3,2 м² — из каждой спальни свой. Санузел один, совмещённый 4,7 м² с ванной, прихожая 8,5 м². Проходных комнат нет. Кому подходит: семье с одним ребёнком, самая тиражная 3Е в доме — 19 лотов.

Планировка двухкомнатная 62 м² в ЖК «Облака», корпус 3 — Двухкомнатная, 62 м², кухня 14,2 м², этажи 9–24, корпус 3. Классика: спальня 12,4 м² с двуспальной кроватью и балконом 3,2 м², вторая комната 18,4 м² нарисована как гостиная с диваном и рабочим столом. Кухня отдельная 14,2 м² с обеденной группой, диванчиком и вторым балконом 3,2 м². Санузел совмещённый 4,3 м² со стиральной машиной, прихожая 9,5 м². Кому подходит: семье, которой нужна закрытая кухня и гостиная отдельно от спальни.

Планировка евротрёшка (3Е) 67.6 м² в ЖК «Облака», корпус 3 — Евротрёшка (3Е), 67,6 м², кухня 26 м², этажи 6–24, корпус 3. Кухня-гостиная 26 м² с балконом 3,0 м², диван и стол разнесены по зонам. Спальня 12,7 м² под детскую с письменным столом, спальня 13,1 м² с двуспальной кроватью и балконом 3,4 м². Санузел раздельный: туалет 1,5 м² и ванная 3,4 м² со стиральной машиной. Прихожая 7,7 м², квартира вытянута буквой Г. Кому подходит: семье с ребёнком, которой важна большая гостиная и два санузла.

Планировка евротрёшка (3Е) 91.1 м² в ЖК «Облака», корпус 3 — Евротрёшка (3Е), 91,1 м², кухня 32,9 м², этажи 5–24, корпус 3. Кухня-гостиная 32,9 м² с угловым балконом 6,1 м² на две стороны — самая большая гостиная в доме. Две спальни по 14,4 м² в дальнем крыле: одна с двуспальной кроватью, вторая под детскую с балконом 3,6 м². Два санузла по 3,8 м², один у спален, второй у входа со стиральной машиной. Минус: прихожая 9,7 плюс коридор 8,5 — 18 м² на проходы. Кому подходит: семье с ребёнком, которая принимает гостей и готова платить за воздух.

Планировка трёхкомнатная 68.5 м² в ЖК «Облака», корпус 3 — Трёхкомнатная, 68,5 м², кухня 10,6 м², этажи 17–24, корпус 3. Все три комнаты изолированные: гостиная 11,6 м², спальня 12,7 м² с рабочим столом, спальня 13,1 м² с двуспальной кроватью и балконом 3,4 м². Кухня 10,6 м² закрытая, со столом и вторым балконом 3,0 м². Санузел раздельный 1,5 и 3,4 м² со стиральной машиной. Прихожая 12,4 м² — заметно съедает площадь, гостиная тесная. Кому подходит: семье с двумя детьми, которой нужны три закрытые двери, а не кухня-гостиная.

Планировка евро-4 (4Е) 79.6 м² в ЖК «Облака», корпус 3 — Евро-4 (4Е), 79,6 м², кухня 23,2 м², этажи 11–24, корпус 3. Кухня-гостиная 23,2 м² с балконом 4,4 м², три спальни: две детские 10,6 и 10,3 м² и мастер-спальня 16,5 м² со своим балконом 4,4 м² и собственным санузлом 2,5 м² с душем. Второй санузел 4,2 м² с ванной и стиральной машиной у прихожей 8,8 м². Проходных комнат нет. Кому подходит: семье с двумя детьми, где родителям нужна своя ванная — 10 лотов.

Планировка евро-4 (4Е) 98.1 м² в ЖК «Облака», корпус 2 — Евро-4 (4Е), 98,1 м², кухня 23,9 м², этажи 2–2, корпус 2. Кухня-гостиная 23,9 м² с балконом 3,8 м², мастер-спальня 13,8 м² с лоджией 3,9 м², собственной гардеробной 3,4 м² и своим санузлом 4,9 м² с душем. Две детские 12,7 и 12,6 м², обе с кроватью и рабочим столом у окна. Отдельная гардеробная 5,9 м² в холле 13,6 м², второй санузел 4,2 м² с ванной. Кому подходит: большой семье, которой нужен сданный дом сейчас — единственный такой лот в корпусе 2.

Вывод: самые сильные форматы дома — 3Е на 59,8 м² и 4Е на 79,6 м², обе без проходных комнат и с нормальными санузлами. Классика (2к, 3к) проигрывает: закрытые кухни 10–14 м² и прихожие до 12,4 м² съедают метры. Студии и однушки берём только с оглядкой на 191 такой же лот в доме.

Что проверить до сделки

Проектную декларацию по корпусу 3: этажность, состав общего имущества, срок передачи ключей — сверяем с «4 кв. 2026» по TrendAgent.
Вид договора по конкретному лоту: ДДУ с эскроу для корпуса 3 или купля-продажа в сданном корпусе 2 — защита разная.
Отделку по корпусу письменно: «без отделки» у застройщика против «подчистовая» в TrendAgent — что входит в акт передачи.
Условия по паркингу: 650 мест продаются или сдаются, входит ли место в цену квартиры, сколько уровней открыто.
Ориентацию окон на этажном плане: сторона Мысхакского шоссе против стороны двора и моря.
Высоту потолков и марку лифтов — в описании застройщика их нет, запрашиваем в отделе продаж и в декларации.

Почему в статье нет цен

Стоимость квартир сознательно не публикую: застройщики меняют её по нескольку раз в месяц, и она зависит от корпуса, этажа, вида из окна и текущих акций. Любая цифра в статье устареет через неделю и введёт в заблуждение.

Актуальные цены по каждой планировке, расчёт платежа по льготным программам с региональными лимитами и подбор под бюджет — по запросу: напишите мне в конце статьи или закажите бесплатную проверку новостройки — пришлю разбор именно по ЖК «Облака».

Что почитать дальше

Соседние комплексы той же локации:

Разбор ЖК «ЮЖНО» — ССК. Новороссийск

Частые вопросы

В какой отделке сдаются квартиры в ЖК «Облака»?

Застройщик пишет, что квартиры сдаются без отделки, а в базе TrendAgent указано два варианта: без отделки и подчистовая. Это разные вещи: подчистовая — стяжка, штукатурка и разводка, без отделки — бетон. По какому корпусу какой вариант, застройщик в описании не уточняет — запрашиваем письменно до внесения денег.

Когда сдают дома и по какому договору покупать?

Корпус 2 сдан, корпус 3 сдаётся в 4 кв. 2026 — данные TrendAgent. По корпусу 3 сделка идёт через ДДУ с эскроу-счётом: деньги лежат в банке до ввода дома. В корпусе 2 продают по договору купли-продажи, там квартира уже с кадастром, и эскроу не участвует. Оба варианта рабочие, но проверяются по-разному.

Что значит 2Е, 3Е, 4Е в планировках?

Европланировка — это кухня-гостиная плюс изолированные спальни, и цифра считает кухню-гостиную как комнату. 2Е — одна спальня и кухня-гостиная, по сути однушка с большой кухней. 3Е — две спальни, 4Е — три. В «Облаках» евроформатов больше всего: 35 планировок 3Е и 7 планировок 4Е из 116.

Какая ипотека работает на ЖК «Облака»?

Работают семейная и другие льготные программы с региональными лимитами, платёж считаем индивидуально. По данным TrendAgent застройщик принимает также военную ипотеку, субсидированные программы и рассрочку. Для сданного корпуса 2 набор программ может отличаться от строящегося корпуса 3 — сверяем по конкретному лоту.

Подходит ли ЖК «Облака» под аренду или инвестицию?

Под аренду дом спорный: 80 студий и 111 однушек в одном комплексе — 191 конкурент на одной лестнице. Зато метр дешевле медианы зоны «Побережье» на 29%, дом у моря, паркинг под землёй — для жизни соотношение честное. Если инвестировать, я бы смотрел 3Е на 59,8 м²: семейный формат, 19 лотов, спрос на него стабильнее студий.

Как добираться и чем брокер отличается от отдела продаж?

Метро в Новороссийске нет, дом стоит на пересечении Мысхакского шоссе и улицы Куникова, транспорт — автобусы и своя машина. Школы, сады, аптеки и магазины застройщик заявляет в пешей доступности. Я работаю со всем рынком, а не с одним застройщиком: цена та же, что в офисе продаж, комиссии для покупателя нет, разбор независимый, и минусы я показываю до сделки, а не после.

Остались вопросы? Напишите мне

Разберу вашу ситуацию бесплатно и без навязывания — просто напишите или позвоните.

📞 Телефон: +7 904 179-00-88

💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088

📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev

📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one

🌐 Разборы новостроек Краснодарского края и Сочи выходят каждый день — все статьи в журнале Fusion One.

Работаю со всеми застройщиками без комиссии для покупателя — цена та же, что в офисе продаж, а разбор вы получаете независимый.