ЖК «НОВА»: башни у Поклонной горы — разбор

ЖК «НОВА» — это шесть корпусов переменной этажности от 10 до 40 этажей от Samolet Select на проспекте Генерала Дорохова, локация Раменки, Москва. Класс по нашей методике — бизнес, оценка 5,9. В продаже корпуса 3, 1 и 2, срок сдачи по всем — 4 кв. 2027.

Главная особенность — адрес: 500 метров до Поклонной горы, три километра до Москва-Сити, и почти весь дом нарезан на евроформаты с кухнями-гостиными. Разбираю честно: что в описании застройщика подтверждено, где отделка расходится по источникам, за что метр дороже медианы зоны на 49% и какие планировки реально стоит смотреть.

НОВА — За что платите: положение. Башни стоят среди зелени, Москва- — За что платите: положение. Башни стоят среди зелени, Москва-Сити в трёх километрах, на рендере он в кадре справа. Это ракурс с высоты — с земли башни будут закрывать друг друга.

Что это за дом

ЖК «НОВА» — это шесть корпусов переменной этажности от 10 до 40 этажей на проспекте Генерала Дорохова в Раменках. Застройщик — Samolet Select, дом кирпично-монолитный, фасад комбинированный: клинкерная плитка природных оттенков и панели под латунь. Концепцию рисовало голландское бюро De Architekten Cie, отсюда ступенчатые «скальные» верхушки башен. По нашей методике это бизнес-класс с оценкой 5,9. В лобби — ресепшен с круглосуточной охраной, зона отдыха с камином, гостевые санузлы, колясочные и лапомойки. Паркинг подземный, трёхуровневый, с автомойкой. Территория 5 га: площадки, фонтан, коворкинг, кафе с верандой, фитнес, детский сад и школа по проекту. В продаже корпуса 3, 1 и 2, срок по всем — 4 кв. 2027. Высота потолков в описании застройщика не указана — уточняем.

Застройщик: Samolet Select
Расположение: Раменки, пр-кт Генерала Дорохова
Метро: Минская (8Ал) — 15 мин пешком; Поклонная (D4) — 15 мин пешком
Отделка: Без стен
Класс по нашей методике: бизнес, 5,9 балла
Сроки: корп. 3, 1, 2 — 4 кв. 2027
Особенность проекта: Башни до 40 этажей в 500 метрах от Поклонной горы

НОВА — За что платите: фасад. Клинкер природных оттенков и панели п — За что платите: фасад. Клинкер природных оттенков и панели под латунь на верхних этажах, крупное остекление, террасы со стеклянным ограждением. Такие фасады дорого содержать — вопрос эксплуатации задаём до сделки.

НОВА — За что платите: двор. Пешеходный мост с деревянным навесом н — За что платите: двор. Пешеходный мост с деревянным навесом над территорией, ступени-террасы, настилы — на 5 га это выглядит убедительно. Смотрите в декларации, что войдёт в первую очередь, а что уйдёт в «последующие этапы».

Кому этот дом подойдёт

Семья с одним ребёнком, которой нужна кухня-гостиная от 20 м² и две изолированные спальни: евротрёшек здесь 129 лотов, больше только евродвушек.
Семья с двумя-тремя детьми: 61 лот евро-4, в читаемых планах от 79,5 до 112 м², у части — мастер-спальня со своим санузлом, у всех два санузла.
Покупатель вида и террасы: у части квартир террасы, на читаемых чертежах от 9,4 до 42,8 м². Судя по рендерам, с верхних этажей башен виден Москва-Сити.
Тот, кому важен статус адреса на западе, а не в центре: Раменки, 500 метров до Поклонной горы, три километра до Сити, Сетунь и Воробьёвы горы рядом.
Инвестор под долгую аренду бизнес-класса: студий всего 8 из 350 квартир, конкуренция внутри дома по малым форматам минимальна.
Родители студентов: до МГУ и МГИМО 15 минут транспортом, по описанию застройщика.

Что стоит взвесить

Метро не рядом: до «Минской» и до «Поклонной» D4 по 15 минут пешком, зимой с ребёнком и коляской это ощутимо.
Проспект Генерала Дорохова под окнами части корпусов. Окна на него проверяем по шуму и этажу, в описании застройщика про шумозащитное остекление ничего нет.
Отделка разнится по источникам: у застройщика «чистовая в пяти вариантах со встроенной кухней», в базе TrendAgent — «без стен». Уточняем по корпусу и лоту до подписания.
Сроки: все три корпуса в продаже сдаются в 4 кв. 2027, жить или сдавать раньше не получится.
Метр дороже медианы зоны на 49% и на 9% выше медианы Раменок — вы платите за адрес и архитектуру, а не за метро под окнами.
Заявлено 6 корпусов, в продаже три: стройка соседних башен пойдёт после вашего заселения, шум и пыль на пару лет.
Кладовых в базе нет, высота потолков в описании не указана — оба пункта запрашиваем у застройщика письменно.

Планировки в ЖК «НОВА»

Кухни здесь большие: медианная кухня-гостиная 21,4 м² — 132 место из 451 ЖК Москвы. Формат почти весь европейский: из 350 квартир 141 евродвушка, 129 евротрёшек, 61 евро-4, студий всего 8. Честно про чертежи: застройщик выложил их мелко, медиана 607 пикселей, читаемых 24 из 110 уникальных — детальные планы запрашиваем. Ниже девять читаемых, по каждой говорю только то, что реально видно на чертеже.

Планировка Студии 29.39 м² в ЖК «НОВА», корпус 1 — Студия, 29,39 м², кухня в базе 0 м² (на чертеже ниша 4,88 м²), этажи 3–3, корпус 1. Одна комната 15,48 м² с кухонной нишей у входа, санузел 3,76 м² с ванной, прихожая 2,59 м² и кладовка 2,68 м² под гардероб или стиральную машину. Кровать встаёт только у окна, балкона нет, чертёж мелкий. Кому подходит: под аренду или первое жильё одному, таких лотов шесть.

Планировка евродвушка (2Е) 58.97 м² в ЖК «НОВА», корпус 1 — Евродвушка (2Е), 58,97 м², кухня 27,72 м², этажи 11–11, корпус 1. Кухня-гостиная 19,03 плюс кухонная зона 8,69 м², спальня 13,94 м² изолирована, санузел один — 5,82 м² с ванной, прихожая 4,71 м². Главное — две террасы 11,54 и 11,05 м², в площадь квартиры входят с понижающим коэффициентом. Кому подходит: паре, которая хочет террасу для завтраков и обходится одним санузлом.

Планировка евротрёшка (3Е) 66.28 м² в ЖК «НОВА», корпус 1 — Евротрёшка (3Е), 66,28 м², кухня 19,71 м², этажи 10–10, корпус 1. Две спальни 10,64 и 14,27 м², у большей свой санузел 4,04 м² с ванной через тамбур 2,92 — это мастер-спальня. Второй санузел 4,25 м² с ванной, стиральная машина стоит в кухонной зоне 5,87 м², прихожая 3,89 м², терраса 11,21 м² из гостиной. Кому подходит: семье с одним ребёнком, где родителям нужен свой санузел.

Планировка евротрёшка (3Е) 72.34 м² в ЖК «НОВА», корпус 1 — Евротрёшка (3Е), 72,34 м², кухня 31,08 м², этажи 15–15, корпус 1. Кухня-гостиная 25,51 плюс зона 5,57 м² — самая широкая в подборке, окна в ряд по всему фасаду. Спальни 10,22 и 14,17 м² изолированы, санузлы 2,91 м² с душем и 2,96 м² с ванной — оба из коридора, мастер-спальни нет, гардеробная 3,08 м² у входа, балкона нет. Кому подходит: семье, которая живёт на кухне и принимает гостей, таких лотов 11.

Планировка евротрёшка (3Е) 96.64 м² в ЖК «НОВА», корпус 1 — Евротрёшка (3Е), 96,64 м², кухня 24,71 м², этажи 12–12, корпус 1. Спальня 13,69 м² с собственным санузлом 4,11 м² через тамбур 3,09, вторая 13,05 м², общий санузел 4,91 м² с ванной, гардеробная 4,22 м². Две террасы 23,53 и 42,79 м² — по сути открытый двор на крыше стилобата. Кому подходит: тем, кто хочет террасу как вторую гостиную, лот один.

Планировка евро-4 (4Е) 79.55 м² в ЖК «НОВА», корпус 2 — Евро-4 (4Е), 79,55 м², кухня 22,47 м², этажи 16–16, корпус 2. Три спальни 10,45, 10,64 и 12,59 м², у последней свой тамбур 3,73 и санузел 3,55 м² с ванной. Кухонная зона 5,20 м² отделена от гостиной 17,27 м² условной линией, второй санузел 3,98 м² с ванной, балкона нет. Кому подходит: семье с двумя детьми при компактном бюджете метров, лотов пять.

Планировка евро-4 (4Е) 101.41 м² в ЖК «НОВА», корпус 3 — Евро-4 (4Е), 101,41 м², кухня 31,26 м², этажи 27–27, корпус 3. Угловая: гостиная 26,76 м² с кухонной зоной 4,50 м² смотрит на две стороны, балкон 9,92 м². Спальни 11,94, 11,69 и 10,80 м², все из коридора; два санузла 4,55 и 4,98 м² с ванной тоже из коридора, мастер-спальни нет, кладовая 4,16 м², прихожая 3,59 м². Кому подходит: семье с двумя детьми, которой важнее равные спальни, чем родительский блок.

Планировка евро-4 (4Е) 112.11 м² в ЖК «НОВА», корпус 1 — Евро-4 (4Е), 112,11 м², кухня 39,6 м², этажи 34–34, корпус 1. Гостиная 31,49 м² с кухонной зоной 8,11 м² и выходами на две террасы 10,10 и 9,43 м². Спальни 10,77, 11,03 и 13,84 м² в ряд вдоль коридора 6,88, мастер-спальни нет. Санузел 4,87 м² с ванной и второй 3,95 м² с душем через тамбур 3,58 — оба из коридора, две кладовые 2,99 и 3,81 м². Кому подходит: семье с тремя детьми или частыми гостями, 34 этаж — вид гарантирован.

Планировка 5Е-к.кв 103.52 м² в ЖК «НОВА», корпус 1 — 5Е-к.кв, 103,52 м², кухня 9,94 м², этажи 37–37, корпус 1. На чертеже подписана как 4Е, в базе — 5Е: кухня 9,94 м² здесь отдельная зона с балконом 10,09 м², а не часть гостиной. Гостиная 13,35 м², спальня 15,78 м² с гардеробной 4,20 и санузлом 5,49 м², ещё две спальни 10,48 и 11,33 м², всего три санузла. Кому подходит: большой семье, где кухню хотят вынести из гостиной, лот один на 37 этаже.

Вывод: во всех читаемых планах от 66 м² два санузла и больше. Мастер-спальня со своим санузлом есть в 66,28, 96,64, 79,55 и 103,52 м², в остальных оба санузла из коридора. Слабое место — единственный санузел в евродвушках и отсутствие балкона в части евротрёшек и евро-4. Смотрите конкретный лот, а не тип квартиры.

Что проверить до сделки

Проектная декларация на наш.дом.рф: заявлено 6 корпусов, в продаже 3 — какие сроки у остальных и что будут строить под вашими окнами.
Договор: ДДУ с расчётами через эскроу — проверяем банк, номер счёта в тексте договора и срок передачи ключей после ввода.
Отделка по корпусу и лоту: «чистовая в пяти вариантах» или «без стен» — фиксируем в приложении к ДДУ, а не со слов менеджера.
Паркинг: трёхуровневый подземный — сколько мест на 350 квартир, продают или сдают, есть ли очередь по корпусу.
Сроки: 4 кв. 2027 по всем трём корпусам — сверяем с декларацией, смотрим историю переносов у застройщика.
Кладовые и потолки: в базе кладовых нет, высота потолков не указана — запрашиваем у отдела продаж письменно.

Почему в статье нет цен

Стоимость квартир сознательно не публикую: застройщики меняют её по нескольку раз в месяц, и она зависит от корпуса, этажа, вида из окна и текущих акций. Любая цифра в статье устареет через неделю и введёт в заблуждение.

Актуальные цены по каждой планировке, расчёт платежа по льготным программам с московскими лимитами и подбор под бюджет — по запросу: напишите мне в конце статьи или закажите бесплатную проверку новостройки — пришлю разбор именно по ЖК «НОВА».

Частые вопросы

Какая отделка в ЖК «НОВА»?

По описанию застройщика квартиры сдаются с чистовой отделкой в пяти вариантах и встроенной кухней, но в базе TrendAgent стоит «без стен». Это расхождение — первое, что проверяю в приложении к ДДУ по конкретному корпусу. Пока считайте отделку неподтверждённой и не закладывайте её в расчёт.

Когда сдают дом и по какому договору?

Корпуса 3, 1 и 2 сдаются в 4 кв. 2027, договор — ДДУ с расчётами через эскроу-счёт. Средства лежат в банке до ввода дома, застройщик получает их после. Срок передачи ключей — отдельный пункт договора, обычно позже даты ввода на несколько месяцев.

Какая ипотека работает в «НОВА»?

Работают семейная и другие льготные программы с региональными лимитами, платёж считаем индивидуально. Из способов оплаты у застройщика заявлены ипотека, военная ипотека и рассрочка. Условия рассрочки зависят от корпуса и лота — запрашиваю под ваш вариант.

Подходит ли «НОВА» под аренду и как читать 2Е и 3Е?

Под долгую аренду бизнес-класса формат рабочий: студий всего 8, а евродвушек 141, арендатор получает кухню-гостиную и спальню за площадь однушки. 2Е — это кухня-гостиная плюс одна спальня, цифра считает кухню-гостиную как комнату, поэтому 2Е ближе к однокомнатной; 3Е ближе к двушке, 4Е к трёшке. Инвестиционная логика упирается в срок: доход начнётся после 4 кв. 2027, а метр уже на 49% дороже медианы зоны, рост придётся доказывать адресом и видом.

Как в «НОВА» с метро и дорогой?

До «Минской» и до «Поклонной» D4 по 15 минут пешком, метро под домом нет. Плюс — три километра до Москва-Сити и 500 метров до Поклонной горы. Минус — проспект Генерала Дорохова под окнами части корпусов, шум проверяем по этажу и стороне света.

Зачем брокер, если можно купить в отделе продаж?

Цена та же, что в офисе продаж, комиссию с покупателя я не беру. Разница в том, что я работаю со всем рынком, а разбор делаю независимо от застройщика. Сравню «НОВА» с ХАЙДАУТ, West Garden и Ахед в радиусе двух километров, разберу расхождение по отделке и проверю декларацию. Отдел продаж продаёт один дом, я подбираю лучший для вашей задачи.

Остались вопросы? Напишите мне

Разберу вашу ситуацию бесплатно и без навязывания — просто напишите или позвоните.

📞 Телефон: +7 904 179-00-88

💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088

📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev

📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one

🌐 Разборы новостроек Москвы и Подмосковья выходят каждый день — все статьи в журнале Fusion One.

Работаю со всеми застройщиками без комиссии для покупателя — цена та же, что в офисе продаж, а разбор вы получаете независимый.