ЖК «Кинопарк»: неоклассика в Красносельском — разбор

ЖК «Кинопарк» — это жилой комплекс застройщика РСТИ в локации Красносельский р-н, адрес — ул Тамбасова. Класс по нашей методике — комфорт, оценка 4,1. Сроки по корпусам: корп. 2 — сдан; корп. 1 — 1 кв. 2027; корп. 1, 2 — 2 кв. 2028.

Главная особенность — неоклассический фасад от мастерской Сергея Цыцина «АМЦ-Проект»: керамогранит, арочные входы на рендерах, потолки до 3,15 м. При этом 85% квартир — студии, однушки и евродвушки. Разбираю, кому такой дом подходит, где он проигрывает соседям и что проверить до договора.

Кинопарк — За что платите: фасад из керамогранита с вертикальными пиляс — За что платите: фасад из керамогранита с вертикальными пилястрами и арочные входы. Первый этаж с высоким остеклением — по описанию там вестибюли с зоной ожидания и места для колясок.

Что это за дом

ЖК «Кинопарк» — это корпуса из газобетона с монолитным каркасом и вентилируемым фасадом из керамогранита тёмных и светлых оттенков. Проект разработан мастерской «АМЦ-Проект» в неоклассическом стиле, участок раньше принадлежал киностудии «Ленфильм». Всего 926 квартир и 403 планировки, площади от 19,42 до 88,71 м². Входные группы двусторонние, с вестибюлем и зоной ожидания; на первых этажах места для колясок и велосипедов. Под домом подземный паркинг, на минус первом этаже кладовые. Двор с контролем доступа, видеонаблюдение, детские и спортивные площадки по возрастам, места для отдыха, геопластика. Консьержа в описании застройщика нет — есть система контроля доступа. Про лифты застройщик в описании не пишет — уточняем. До метро «Проспект Ветеранов» 15 минут транспортом.

Застройщик: РСТИ
Расположение: Красносельский р-н, ул Тамбасова
Метро: Проспект Ветеранов — 15 мин транспортом
Отделка: Без отделки, Чистовая, Подчистовая
Класс по нашей методике: комфорт, 4,1 балла
Сроки: корп. 2 — сдан; корп. 1 — 1 кв. 2027; корп. 1, 2 — 2 кв. 2028
Особенность проекта: Неоклассика Цыцина, вентфасад из керамогранита, потолки до 3,15 м

Кинопарк — Двор внутри периметра: подпорные стены, многолетники, дорожк — Двор внутри периметра: подпорные стены, многолетники, дорожки, арочный проезд. Паркинг по проекту под домом, на рендере двор без машин.

Кинопарк — Детская зона с разбивкой по возрастам и покрытием с «планета — Детская зона с разбивкой по возрастам и покрытием с «планетами». Спортивные площадки и места для отдыха рядом, в проекте заявлено видеонаблюдение.

Кому этот дом подойдёт

Первая своя квартира: 244 однокомнатных лота и 248 евродвушек 32–39 м² с раздельными ванной и туалетом.
Пара, которой важен фасад и подъезд: неоклассика с вестибюлем и зоной ожидания вместо типовой панели.
Семья с одним ребёнком: двушки 51–60 м² с изолированными комнатами и евротрёшки с кухней-гостиной 16,6 м².
Семья с двумя детьми: трёшки 76–78 м², в разобранной ниже — три санузла, и евро-4 на 77 м² с двумя санузлами.
Автомобилист: подземный паркинг и кладовые на минус первом этаже, до метро 15 минут на машине по данным застройщика.
Кто хочет заехать быстро: корпус 2 уже сдан, ключи без ожидания стройки.

Что стоит взвесить

Метро «Проспект Ветеранов» — 15 минут транспортом, пешком далеко. Без машины или автобуса ежедневная логистика тяжёлая.
Последняя очередь — 2 кв. 2028. В нумерации корпусов застройщик повторяет «1» и «2» по очередям, сверяем именно свой корпус в ДДУ.
Студий 292 лота из 926, это 32% дома. При сдаче в аренду конкуренция внутри своего же ЖК будет высокая.
Кухни мелкие: медиана 13,1 м² — 279 место из 353 ЖК Петербурга. В классических однушках кухня 11–13 м².
Метр дешевле медианы зоны «Санкт-Петербург» на 13%, но дороже медианы по локации Красносельский р-н на 19%. Соседи: «Культ Отважных» в 0,83 км и «Сандэй» в 0,99 км.
Отделка разнится по источникам: TrendAgent показывает «без отделки, чистовая, подчистовая», застройщик пишет только про подчистовую и чистовую. Уточняем по корпусу.
В типах договора значится и ПДКП. Предварительный договор не защищён эскроу, для конкретного лота проверяем форму.

Планировки в ЖК «Кинопарк»

Из 256 уникальных чертежей читаемых только 46, медиана картинки 487 пикселей: чертежи застройщик выложил мелко, детальные планы запрашиваем. Ниже девять планов, которые разобрал по ним. Кухни в доме скромные: медиана 13,1 м² — 279 место из 353 ЖК. Зато почти везде ванная и туалет раздельные, а стиральная машина стоит в ванной. Компас на чертежах не указан, ориентацию окон уточняем по этажному плану.

Планировка Студии 23.14 м² в ЖК «Кинопарк», корпус 1 — Студия, 23,14 м², кухня 0 м² (зона в комнате), этажи 3–3, корпус 1. Комната 15,5 м² с кухонным рядом вдоль стены, кровать встаёт у окна, балкон 3,69 м², санузел 3,5 м² с угловой ванной и стиральной машиной, шкаф в прихожей 2,29 м². Кому подходит: студент или сдача в аренду, 8 лотов.

Планировка однокомнатная 36.94 м² в ЖК «Кинопарк», корпус 1 — Однокомнатная, 36,94 м², кухня 10,97 м², этажи 2–2, корпус 1. Вытянутая: комната 13,28 м² и кухня по краям, между ними коридор 5,24 м², раздельный туалет 1,89 м² и ванная 3,54 м² со стиральной машиной, гардеробная 2,02 м². Балкона нет. Кому подходит: один человек, которому нужна ванна и отдельное место под шкафы.

Планировка однокомнатная 42.24 м² в ЖК «Кинопарк», корпус 1 — Однокомнатная, 42,24 м², кухня 13,31 м², этажи 2–2, корпус 1. Комната 14,87 м² и кухня 13,31 м² с лоджией 3,69 м² разнесены по разным концам, прихожая 6,93 м² со шкафом, ванная 3,06 м² со стиральной машиной, отдельный туалет 2,22 м². Кому подходит: пара без детей, кухня тянет на столовую.

Планировка евродвушка (2Е) 37.4 м² в ЖК «Кинопарк», корпус 1 — Евродвушка (2Е), 37,4 м², кухня 15,66 м², этажи 3–3, корпус 1. Кухня-гостиная 15,66 м² с балконом 2,98 м², изолированная спальня 11,39 м², прихожая 4,2 м² со шкафом, туалет 1,54 м² и ванная 3,12 м² со стиральной машиной. Кому подходит: пара, которая живёт на кухне, а спит за дверью; 5 лотов.

Планировка евродвушка (2Е) 38.78 м² в ЖК «Кинопарк», корпус 1 — Евродвушка (2Е), 38,78 м², кухня 15,94 м², этажи 3–3, корпус 1. Другой вариант: балкон 2,98 м² уходит в спальню 11,61 м², кухня-гостиная 15,94 м² без выхода на улицу, шкаф в прихожей 3,86 м². Ванная 3,51 м² со стиральной машиной и туалет 3,37 м² раздельно. Кому подходит: кто хочет утренний кофе на балконе из спальни; 7 лотов, выбор по стороне есть.

Планировка двухкомнатная 59.18 м² в ЖК «Кинопарк», корпус 2 — Двухкомнатная, 59,18 м², кухня 13,1 м², этажи 3–3, корпус 2. Классика: две изолированные комнаты 14,23 и 15,75 м², лоджия 3,35 м² из меньшей, отдельная кухня 13,1 м². Холл 7,61 м² со шкафом, ванная 4,26 м² со стиральной машиной, туалет 2,55 м². Кому подходит: семья с ребёнком, которой нужна закрытая кухня и две двери.

Планировка евротрёшка (3Е) 62.94 м² в ЖК «Кинопарк», корпус 2 — Евротрёшка (3Е), 62,94 м², кухня 16,64 м², этажи 5–8, корпус 2. Кухня-гостиная 16,64 м², спальни 18,4 и 11,67 м² с балконом 2,88 м² из меньшей, гардеробная 2,22 м², туалет 1,93 м² и ванная 5,02 м² со стиральной машиной. Мастер-спальни со своим санузлом нет. Кому подходит: семья с ребёнком, большая спальня уходит родителям; 4 лота.

Планировка трёхкомнатная 75.82 м² в ЖК «Кинопарк», корпус 2 — Трёхкомнатная, 75,82 м², кухня 13,84 м², этажи 5–9, корпус 2. Три изолированные комнаты 14,73, 12,03 и 13,75 м², кухня 13,84 м² с балконом 2,88 м², вторая лоджия 3,16 м² из дальней комнаты. Три санузла: туалет 1,83 м² у кухни, душевая 2,79 м² и ванная 3,31 м² со стиральной машиной, плюс гардеробная 2,23 м². Кому подходит: семья с двумя детьми, у каждого своя дверь; 5 лотов.

Планировка евро-4 (4Е) 77.21 м² в ЖК «Кинопарк», корпус 2 — Евро-4 (4Е), 77,21 м², кухня 16,94 м², этажи 3–3, корпус 2. Кухня-гостиная 16,94 м² с балконом 3,36 м², три спальни 12,61, 13,47 и 11,1 м². Два полных санузла: душевая 3,02 м² и ванная 4,16 м² со стиральной машиной, гардеробная 2,54 м², холл 11,69 м². Кому подходит: семья с двумя детьми, где утром не стоят в очередь в ванную; 6 лотов.

Логика планировок одна: ванная и туалет раздельно, стиральная машина в ванной, а не на кухне, гардеробная или шкаф в прихожей почти в каждом лоте. Слабое место — площади кухонь в классических форматах. Если кухня важнее спальни, смотрим евроформаты 2Е, 3Е и 4Е: цифра там считает кухню-гостиную, а сама она 15,7–16,9 м².

Что проверить до сделки

Проектная декларация на наш.дом.рф: сроки по своему корпусу, потому что «корпус 1» и «корпус 2» повторяются в разных очередях.
Форма договора: ДДУ с эскроу-счётом или ПДКП. Второе без эскроу — деньги защищены хуже.
Отделка по корпусу: без отделки, подчистовая или чистовая, и что входит в дозаказ чистовой. В источниках данные расходятся.
Паркинг: сколько мест под домом, продаются ли отдельно и по какой очереди сдаются, кладовые на минус первом этаже отдельным договором.
Ориентация окон: на чертежах компаса нет, смотрим этажный план и что за окном, включая соседний «Сандэй».
Транспорт: время до «Проспекта Ветеранов» в час пик на своём маршруте, застройщик даёт 15 минут на автомобиле.

Почему в статье нет цен

Стоимость квартир сознательно не публикую: застройщики меняют её по нескольку раз в месяц, и она зависит от корпуса, этажа, вида из окна и текущих акций. Любая цифра в статье устареет через неделю и введёт в заблуждение.

Актуальные цены по каждой планировке, расчёт платежа по льготным программам с петербургскими лимитами и подбор под бюджет — по запросу: напишите мне в конце статьи или закажите бесплатную проверку новостройки — пришлю разбор именно по ЖК «Кинопарк».

Что почитать дальше

Соседние комплексы той же локации:

Разбор ЖК «Морская миля» — ЛСР. Северо-Запад

Частые вопросы

С какой отделкой сдаётся ЖК «Кинопарк»?

Застройщик пишет про подчистовую и чистовую отделку в двух цветах с возможностью дозаказа чистовой, а в TrendAgent по комплексу значится ещё вариант без отделки. Какой вариант идёт в вашем корпусе и очереди — уточняем перед бронью, потому что по источникам данные расходятся.

Когда сдают корпуса и по какому договору продают?

Сроки по данным застройщика: корп. 2 — сдан; корп. 1 — 1 кв. 2027; корп. 1, 2 — 2 кв. 2028. В типах договора указаны ДДУ и ПДКП. При ДДУ деньги лежат на эскроу-счёте до сдачи, при ПДКП такой защиты нет, поэтому форму договора для конкретного лота проверяем первой.

Какая ипотека работает в «Кинопарке»?

Работают семейная и другие льготные программы с региональными лимитами, платёж считаем индивидуально. Застройщик также заявляет рассрочку и военную ипотеку. Какая программа подойдёт именно вам, зависит от состава семьи и первого взноса — разбираем на консультации.

Стоит ли брать студию под аренду или это инвестиция?

Студий в доме 292 лота из 926, и все они выйдут на рынок аренды одновременно с вашей. Локация без пешего метро, значит арендатор будет выбирать по цене, а не по адресу. Под аренду я бы смотрел евродвушку 2Е: это кухня-гостиная плюс спальня, по площади 32–39 м² ближе к однушке, но с полноценной спальней за дверью. Таких лотов меньше, а спрос у пар устойчивее. Как инвестиция на рост — считаем по конкретному лоту, дом уже дороже медианы локации на 19%.

Как добраться до метро и центра?

До метро «Проспект Ветеранов» 15 минут транспортом, пешей станции нет. Плюс локации в другом: по описанию застройщика рядом пять парков, южный берег Финского залива и дорога на Стрельну и Петергоф. Если работа в центре, проверяем маршрут в час пик до брони.

Чем покупка через брокера отличается от отдела продаж?

Цена та же, что в офисе продаж застройщика, комиссии для покупателя нет. Разница в том, что я работаю со всем рынком, а не с одним проектом: сравниваю «Кинопарк» с соседями и другими ЖК под ваш сценарий. Разбор независимый, включая минусы, которые в отделе продаж не озвучат.

Остались вопросы? Напишите мне

Разберу вашу ситуацию бесплатно и без навязывания — просто напишите или позвоните.

📞 Телефон: +7 904 179-00-88

💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088

📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev

📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one

🌐 Разборы новостроек Петербурга и Ленобласти выходят каждый день — все статьи в журнале Fusion One.

Работаю со всеми застройщиками без комиссии для покупателя — цена та же, что в офисе продаж, а разбор вы получаете независимый.