ЖК «Городской бор»: эконом-класс у леса — разбор

ЖК «Городской бор» — это жилой квартал в городе Серпухов, Московская область (зона «МО»), в квартале от лесопарка Городской бор, который и дал название проекту. По нашей методике это эконом-класс (2,2 балла из методики Fusion One): цена метра держится вровень с медианой зоны МО и заметно дешевле городской медианы. Корпуса 1 и 2 сдаются в 1 квартале 2028 года.

Здесь основная особенность — планировки: почти половина квартир в проекте евроформата (2Е/3Е/4Е) с объединённой кухней-гостиной, а не классические изолированные комнаты. В этом разборе я прошёл по восьми планировкам от студии до трёхспальной квартиры с кабинетом, посмотрел, куда реально встают кровать и стол, и отдельно разбираю, чего не хватает в описании застройщика и что стоит уточнить до сделки.

Городской бор — Закрытый двор с деревянными навесами, лавками и площадками д — Закрытый двор с деревянными навесами, лавками и площадками для детей — вечерний свет и благоустройство показывают, за какую среду во дворе вы платите, а не только за квадратные метры внутри квартиры.

Что это за дом

ЖК «Городской бор» — это квартал переменной этажности от 6 до 18 этажей, который строит застройщик AVA Group. Дома кирпично-монолитные, фасад комбинированный, в каждом корпусе пассажирские и грузовые лифты, входные группы с консьержем и колясочные. Квартиры — студии и 1–3-комнатные площадью от 28,57 до 80,77 м², часть — с кухнями-гостиными европейского формата. Потолки 2,7 м, застройщик передаёт квартиры без возведения межкомнатных перегородок — планировку можно скорректировать под себя. Во дворе два детских сада и школа в пешей доступности, на первых этажах корпусов — коммерческие помещения.

Застройщик: AVA Group. Москва
Расположение: ГО Серпухов, МО, г Серпухов, ул Екатерины Дашковой
Метро: Подольск (D2) — 60 мин транспортом
Отделка: Без стен
Класс по нашей методике: эконом, 2,2 балла
Сроки: корп. 2, 1 — 1 кв. 2028
Особенность проекта: кирпично-монолитный квартал у соснового леса Городской бор

Городской бор — Фасад дома со стороны улицы: светлый низ и тёмный терракотов — Фасад дома со стороны улицы: светлый низ и тёмный терракотовый верх с акцентным остеклением — за это архитектурное решение и разную отделку по высоте дома вы платите в этом проекте больше, чем за типовую панель.

Городской бор — Вход в корпус и коммерческие помещения на первом этаже под н — Вход в корпус и коммерческие помещения на первом этаже под навесами-пергголами: здесь считывается обещанная безбарьерная среда и то, что первые этажи отданы не жилью, а сервису для жителей.

Кому этот дом подойдёт

Тем, кто ищет квартиру эконом-класса в Подмосковье и готов подождать сдачи до 2028 года
Тем, кому подходит формат кухни-гостиной вместо отдельной кухни — таких лотов в проекте больше половины
Семьям с детьми: рядом два детских сада и школа в 10–15 минутах пешком
Тем, кто ценит близость к лесу и парковым зонам больше, чем расстояние до метро
Покупателям, которые готовы сами решать вопрос межкомнатных перегородок — квартиры передаются без них
Инвесторам под долгосрочную аренду небольших форматов — если заранее считают конкуренцию на этом же рынке

Что стоит взвесить

Ближайшая станция — Подольск (D2), и то это 60 минут транспортом, а не пешком: до Москвы далеко в любом случае
Сдача не раньше 1 квартала 2028 года — больше двух лет ожидания от текущей даты
Подземного паркинга и кладовых в проекте нет, только три наземных многоуровневых паркинга
Студий и евродвушек в структуре лотов больше всего — при сдаче в аренду будет конкуренция с соседями по дому
Квартиры передаются без межкомнатных перегородок: в бюджет и сроки ремонта сразу закладывайте их возведение
На части чертежей (например, лот 59,66 м²) вторая жилая комната не имеет отмеченного окна на плане — это стоит уточнять отдельно, а не додумывать

Планировки в ЖК «Городской бор»

Планировки у застройщика выложены мелко — медиана 574 px при 83 файлах на 228 квартир, читаемых нормально меньше трети, детальные варианты запрашиваем отдельно при интересе к лоту. Медианная кухня по проекту — 16,6 м², это 292-е место из 451 в нашей базе по региону, то есть заметно ниже среднего. Я отобрал восемь планировок по всем сценариям: от студии до квартиры с кабинетом на 77 м².

Планировка Студии 30.64 м² в ЖК «Городской бор», корпус 2 — Студия, 30,64 м², кухня в составе общей комнаты 15,95 м², этажи 2–2, корпус 2. У входа отдельная хозяйственная зона 5,67 м² с нишей под стиральную машину, санузел с ванной 4,11 м², а в единой комнате кухонный гарнитур стоит у окна, отдельно — зона под диван и спальное место. Кому подходит: тем, кто берёт первую квартиру для себя или под сдачу.

Планировка однокомнатная 34.66 м² в ЖК «Городской бор», корпус 2 — Однокомнатная, 34,66 м², кухня 11,56 м², этажи 4–9, корпус 2. Спальня 15,29 м² изолирована дверью, кровать встаёт у длинной стены с местом под шкаф, кухня 11,56 м² вмещает стол на четверых, санузел совмещённый 3,88 м² с нишей под стиралку рядом. Кому подходит: тем, кому нужна закрытая спальня, а не студийная планировка.

Планировка евродвушка (2Е) 37.06 м² в ЖК «Городской бор», корпус 2 — Евродвушка (2Е), 37,06 м², кухня-гостиная 18,2 м², этажи 5–8, корпус 2. В кухне-гостиной есть место и под обеденный стол, и под диван у окна, но отдельная спальня 9,91 м² вмещает только кровать и небольшой шкаф, в санузле 4,31 м² — ниша под стиральную машину. Кому подходит: паре без детей, для которой общая зона важнее размера спальни.

Планировка евродвушка (2Е) 44.18 м² в ЖК «Городской бор», корпус 2 — Евродвушка (2Е), 44,18 м², кухня-гостиная 17,11 м², этажи 4–8, корпус 2. У спальни 13,06 м² и кухни-гостиной 17,11 м² собственные окна на разные стороны дома, между ними компактный санузел с ванной 4,44 м² и отдельная ниша 2,58 м² под стиральную машину. Кому подходит: паре, которой важно, чтобы спальня и общая комната смотрели в разные стороны, а не в одну.

Планировка двухкомнатная 50.21 м² в ЖК «Городской бор», корпус 1 — Двухкомнатная, 50,21 м², кухня 11,25 м², этажи 3–8, корпус 1. Две изолированные спальни — 17,52 м² со своим окном и 9,24 м² под детскую — плюс отдельная кухня 11,25 м² с окном и два раздельных санузла, в одном из них ниша под стиральную машину. Кому подходит: семье с одним ребёнком, где важны закрытые двери в каждую комнату, включая кухню.

Планировка евротрёшка (3Е) 53.78 м² в ЖК «Городской бор», корпус 1 — Евротрёшка (3Е), 53,78 м², кухня-гостиная 16,93 м², этажи 4–9, корпус 1. Кухня-гостиная держит обеденную зону и диван, а две отдельные спальни по 11,77 м² каждая одинакового размера и обе со своим окном, ванная 3,79 м² и отдельный туалет с нишей под стиралку рядом. Кому подходит: семье с ребёнком, которой нужны две равные по площади спальни, а не одна главная и одна маленькая.

Планировка евротрёшка (3Е) 59.66 м² в ЖК «Городской бор», корпус 1 — Евротрёшка (3Е), 59,66 м², кухня-гостиная 18,35 м², этажи 2–2, корпус 1. Мастер-спальня 13,80 м² и кухня-гостиная 18,35 м² с обеденным столом на шестерых — со своими окнами, а вот вторая комната 12,18 м² на чертеже без отмеченного окна — это стоит уточнять отдельно при интересе к лоту. Кому подходит: семье с двумя детьми, если вторая комната устроит как кабинет или детская без прямого выхода к фасаду.

Планировка евро-4 (4Е) 77.24 м² в ЖК «Городской бор», корпус 2 — Евроформат с кабинетом (4Е), 77,24 м², кухня-гостиная 20,89 м², этажи 2–2, корпус 2. У кухни-гостиной и всех трёх жилых комнат (14,58, 10,43 и 8,85 м²) собственные окна, санузел разделён на ванную 4,15 м² и отдельный блок с душем и нишей под стиральную машину. Кому подходит: семье с двумя-тремя детьми или тем, кому нужен отдельный кабинет вместо третьей спальни.

Евроформат в этом проекте — не однушка с большой кухней: 2Е ближе к однокомнатной по факту (одна спальня плюс кухня-гостиная), а 3Е и 4Е — это уже полноценные две и три спальни при отдельной кухне-гостиной. Цифра в названии считает кухню-гостиную как комнату — в объявлениях и на слайдере ориентируйтесь на площадь, а не на число в названии типа.

Что проверить до сделки

Проектная декларация и разрешение на строительство корпусов 1 и 2 — актуальная версия на сайте наш.дом.рф
Открыт ли эскроу-счёт по конкретному ДДУ и в каком банке — не путать с общим статусом застройщика
Что входит в передачу квартиры без межкомнатных стен: только не возводятся перегородки или ещё и нет чистовой отделки — уточнить по каждому корпусу
Наличие и стоимость машиноместа в наземном многоуровневом паркинге — своих подземных мест в проекте нет
Точные сроки по корпусам 1 и 2 в текущем графике застройщика — сверить с 1 кварталом 2028 года на дату обращения
Наличие окна во второй жилой комнате в квартирах вроде лота 59,66 м² — попросить актуальный чертёж с указанием инсоляции

Почему в статье нет цен

Стоимость квартир сознательно не публикую: застройщики меняют её по нескольку раз в месяц, и она зависит от корпуса, этажа, вида из окна и текущих акций. Любая цифра в статье устареет через неделю и введёт в заблуждение.

Актуальные цены по каждой планировке, расчёт платежа по льготным программам с московскими лимитами и подбор под бюджет — по запросу: напишите мне в конце статьи или закажите бесплатную проверку новостройки — пришлю разбор именно по ЖК «Городской бор».

Частые вопросы

Какая отделка в ЖК «Городской бор»?

Застройщик передаёт квартиры без возведения межкомнатных перегородок, а не с готовым ремонтом — это указано и в описании проекта, и в данных аналитики. Это значит, что планировку можно скорректировать под себя, но бюджет и время на перегородки, полы, сантехнику и чистовую отделку нужно закладывать отдельно. Точный состав того, что уже сделано застройщиком в каждом корпусе, уточняем перед сделкой — на сайте формулировки бывают общими.

По какому договору покупают квартиры и когда сдача?

Продажи идут по ДДУ, деньги дольщиков защищены эскроу-счётом — это стандартная схема для новостроек с 2019 года. Срок сдачи корпусов 1 и 2 — 1 квартал 2028 года по данным застройщика на момент разбора; перед сделкой я всегда сверяю актуальный график по конкретному корпусу, потому что сроки застройщики иногда сдвигают.

Можно ли купить квартиру в ипотеку?

Да, застройщик работает и с обычной ипотекой, и с военной ипотекой. По другим квартирам этого сегмента обычно доступны и семейная, и другие льготные программы — но лимиты и условия по ним региональные и часто меняются, платёж считаем индивидуально под конкретную заявку и банк, а не по общей ставке из рекламы.

Стоит ли покупать здесь квартиру под сдачу в аренду?

Направление рабочее, но требует стратегии: в проекте много студий и евродвушек, и при сдаче в аренду вы будете конкурировать с соседями по своему же дому и по соседним корпусам. Метро далеко — это тоже сказывается на арендном спросе больше, чем на спросе у собственников для жизни. Сроки под аренду и ожидаемую загрузку я считаю на встрече, без этого цифры будут гаданием.

Как добраться до метро от ЖК «Городской бор»?

Формально ближайшая станция — Подольск на диаметре D2, но это порядка 60 минут транспортом, то есть до Москвы ежедневно ездить неудобно. Проект ориентирован скорее на тех, кто работает в Серпухове или готов к длинной дороге, чем на маятниковую миграцию в центр.

Чем вы отличаетесь от отдела продаж застройщика?

Менеджер застройщика показывает только свои корпуса — это не обман, у него просто нет других вариантов в системе. Я работаю со всем рынком и отбираю объекты по единому чек-листу, а цена для вас та же, что и в офисе продаж напрямую. Комиссию платит застройщик, поэтому мне невыгодно уговаривать вас на конкретный дом — разбор получается независимым.

Остались вопросы? Напишите мне

Разберу вашу ситуацию бесплатно и без навязывания — просто напишите или позвоните.

📞 Телефон: +7 904 179-00-88

💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088

📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev

📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one

🌐 Разборы новостроек Москвы и Подмосковья выходят каждый день — все статьи в журнале Fusion One.

Работаю со всеми застройщиками без комиссии для покупателя — цена та же, что в офисе продаж, а разбор вы получаете независимый.