Слова «старший по дому» в Жилищном кодексе нет. Так в обиходе зовут председателя совета многоквартирного дома, а иногда просто активного соседа. Права по закону есть только у первого. Совет дома и его председатель описаны в статье 161.1 ЖК РФ. Если собрание дало председателю такое право, он подписывает акты работ УК, например за покраску подъезда.
Совет обязателен в доме, где больше четырёх квартир и нет ТСЖ или жилищного кооператива. Регистрировать его нигде не нужно: хватает решения общего собрания и протокола. Ниже разбираем, что совет делает между собраниями, где его полномочия кончаются и откуда берутся деньги на вознаграждение.
Короткий ответ: В Жилищном кодексе «старшего по дому» нет: так называют председателя совета многоквартирного дома (ст. 161.1 ЖК РФ). Председатель подписывает акты работ УК и представляет собственников в суде, если собрание дало ему эти полномочия или собственники выдали доверенности, а вознаграждение получает, только если его утвердило общее собрание.
Кто такой старший по дому по закону
Совет дома: группа собственников, которую избрало общее собрание. Председатель совета: один из членов совета, его тоже избирает собрание (ч. 6 ст. 161.1). «Старшего по подъезду» в законе тоже нет, но число членов совета по умолчанию считают с учётом подъездов, этажей и квартир (ч. 4), поэтому в больших домах от подъезда часто выбирают своего человека.
В совет можно избрать только собственника помещения в этом доме (ч. 1). Арендатор или родственник без доли в квартире туда не проходят. Один совет на два дома тоже нельзя, даже если у них общий двор и одна управляющая компания (ч. 3).
Если совета нет, собрание обязан созвать город. Когда в течение календарного года совет не избран или решение собрания о нём не выполнено, орган местного самоуправления в трёхмесячный срок созывает собрание с вопросом о выборе совета или о создании ТСЖ (ч. 2 ст. 161.1). В Екатеринбурге это обязанность администрации города, и на эту норму можно сослаться в письменном обращении.
Что совет дома решает без общего собрания
Совет работает в промежутках между собраниями. По ч. 5 ст. 161.1 он:
- следит, чтобы решения общего собрания выполнялись;
- готовит для собрания предложения о пользовании общим имуществом и земельным участком, о планах содержания и ремонта;
- до собрания даёт заключение по проектам договоров, которые собственники будут утверждать;
- контролирует работу УК по содержанию и ремонту и качество коммунальных услуг;
- раз в год представляет годовому собранию отчёт о своей работе.
Почти весь список про подготовку и контроль. Самостоятельное решение у совета одно: о текущем ремонте общего имущества, и только если общее собрание заранее передало ему это право (п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). За такую передачу должны проголосовать собственники, у которых больше половины голосов всего дома, считая и тех, кто на собрание не пришёл (ч. 1 ст. 46). В доме, где у собственников 12 000 кв. м, это «за» от владельцев больше 6 000 кв. м.
С таким правом совет утверждает, например, ремонт крыльца без нового собрания. Собрание с кворумом в большом доме собирают неделями.
Если вы думаете о переезде из дома, где совет так и не собрали, начните с того, сколько сейчас стоит ваша квартира. Узнать цену своей квартиры →
Какие права у председателя совета
Председатель руководит текущей работой совета и подотчётен общему собранию (ч. 7). Его права перечислены в ч. 8 ст. 161.1:
- вести переговоры с УК об условиях договора управления и докладывать о них собранию;
- подписать договор управления на условиях, которые утвердило собрание;
- подписывать акты приёмки работ и акты о нарушении качества услуг;
- направлять в органы местного самоуправления обращения, если УК не выполняет свои обязательства;
- представлять собственников в суде по спорам об управлении домом и коммунальных услугах.
Подписывать договор и акты, ходить в суд председатель может двумя способами: по доверенностям от собственников или по решению общего собрания. Разница практическая. Договор, подписанный по решению собрания, обязателен для всех собственников, а подписанный по доверенностям связывает только тех, кто их выдал (п. 3 ч. 8). Для суда решение собрания оформляют протоколом и перечисляют в нём споры и процессуальные действия, которые председателю разрешены, например подать иск или подписать мировое соглашение (п. 5 ч. 8).
Собрание может дать председателю и другие полномочия, кроме тех, что закон оставил самому собранию (п. 4.3 ч. 2 ст. 44). Порог здесь выше: две трети голосов всех собственников дома.
С 1 сентября 2026 года действует новая часть 8.2: собрание может решить, что председатель осуществляет свои полномочия совместно с членами совета. Поэтому в новом порядке приёмки работ везде сказано «председатель или члены совета».
Как председатель принимает работы управляющей компании
С 1 сентября 2026 года порядок приёмки установлен приказом Минстроя от 22.05.2026 № 318/пр. Он касается работ и услуг, выполненных с этой даты, и применяется, когда председатель или члены совета вправе подписывать акты по доверенностям или по решению собрания. В домах под управлением ТСЖ или кооператива применять его не обязаны.
- УК оформляет акт в срок из договора, но не позже 30 дней после того, как работа выполнена.
- Не позже 5 дней после оформления присылает председателю или членам совета два подписанных экземпляра согласованным способом, который подтверждает получение: почтой, по электронной почте, через личный кабинет на сайте УК или лично.
- У председателя 10 дней со дня получения, чтобы подписать один экземпляр и вернуть его или прислать письменный мотивированный отказ с возражениями.
- Если за 30 дней со дня получения акта УК не получила ни подписи, ни отказа, акт считается оформленным со стороны совета.
До сентября 2026 года сроки приёмки законом не регулировались и зависели от договора управления. Теперь молчание председателя работает как согласие. Подъезд покрасили с потёками, председатель месяц не открывал почту, и работа принята. Отказ пишите по пунктам: какая работа, что с ней не так, когда и кем осмотрено, с фото. После отказа УК и совет оформляют новый акт, а если о его содержании не договорились, спор можно передать в суд.
Чего совет и председатель решать не могут
Совет не заменяет общее собрание. Часть вопросов закон оставляет только собственникам:
- размер платы за содержание жилого помещения (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ);
- выбор способа управления и управляющей организации (пп. 4 и 4.7 ч. 2 ст. 44);
- капитальный ремонт и расходование фонда капремонта (п. 1 ч. 2 ст. 44);
- передачу общего имущества в пользование другим лицам, например под рекламу на фасаде (п. 3 ч. 2 ст. 44, две трети голосов всех собственников).
Поэтому председатель не может сам договориться с УК о новом тарифе. Если собрание приняло решение с нарушениями, собственник, который не голосовал или голосовал против, может обжаловать его в суде в течение шести месяцев с того дня, когда узнал или должен был узнать о нём (ч. 6 ст. 46).
Сколько получает старший по дому
Обязательной зарплаты у председателя нет. Вознаграждение членам совета, в том числе председателю, появляется только по решению общего собрания (ч. 8.1 ст. 161.1). В решении прописывают условия и порядок выплаты и то, как считают размер. Твёрдой суммы или ставки закон не задаёт.
Собрание может утвердить фиксированную сумму в месяц или ставку с квадратного метра. Часто её выносят отдельной строкой в квитанцию, а УК собирает деньги и перечисляет председателю. Пример: у собственников дома 10 000 кв. м, ставка 1 рубль с метра в месяц. Квартира в 50 кв. м платит 50 рублей, председатель получает 10 000 рублей до налога.
Вознаграждение председателя облагается НДФЛ в общем порядке, при годовом доходе до 2,4 млн рублей по ставке 13% (на октябрь 2026). Если УК удерживает налог как налоговый агент, декларация председателю не нужна. Если она только передаёт деньги по поручению собственников и за их счёт, налоговым агентом она не считается (письмо ФНС от 10.10.2016 № БС-4-11/19174@). Тогда председатель сам подаёт декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и платит налог до 15 июля (ст. 228 и 229 НК РФ). В нашем примере налог составит 1 300 рублей в месяц, или 15 600 рублей за год.
Со страховыми взносами сложнее. По ст. 420 НК РФ вознаграждение членов совета, которое УК начисляет по решению собрания, облагается страховыми взносами. Минфин в письме от 09.04.2024 № 03-15-05/32365 уточнил: плательщик взносов здесь УК, а уменьшить само вознаграждение на их сумму она не вправе. Значит, взносы платят из денег собственников сверх вознаграждения, и их стоит заложить в ставку заранее. Самозанятость здесь не подходит: по тому же письму функции председателя под налог на профессиональный доход не подпадают.
Как выбрать совет дома и председателя
Совет и председателя выбирают на общем собрании собственников. Отдельного пункта о совете в перечне ч. 2 ст. 44 нет, поэтому решение принимают простым большинством голосов от участвующих в собрании (ч. 1 ст. 46). Нужен кворум: в собрании должны участвовать собственники, у которых больше половины голосов дома (ч. 3 ст. 45). Как созвать собрание, разослать уведомления и посчитать голоса, мы разобрали в статье о том, как провести общее собрание собственников.
С 1 сентября 2026 года протокол об избрании членов совета подписывают и сами избранные (ч. 4.1). Включить в совет человека без его ведома теперь нельзя. Кандидата спрашивают заранее и зовут подписать протокол.
Чтобы не созывать собрание повторно, включите в повестку:
- число членов совета, состав и председателя;
- право председателя подписывать акты и договор управления без доверенностей;
- право совета решать вопросы текущего ремонта (больше 50% голосов всего дома);
- вознаграждение, если его планируют, с порядком расчёта;
- срок полномочий, если два года не подходят.
Срок по умолчанию два года. Если за это время совет не переизбрали, полномочия продлеваются на тот же срок, а если совет не справляется, собрание может переизбрать его досрочно (ч. 10 ст. 161.1).
Юридическое образование председателю не обязательно. Полезнее житель, который готов раз в месяц пройти с инженером по подвалу и крыше и всё фиксирует письменно и с датой.
Зачем совет дома в новостройке
В новом доме собственники первые месяцы заняты ремонтом, а замечания к общему имуществу копятся: трещины в стяжке паркинга, плохо закрывающиеся двери. Совет, избранный сразу после заселения, может собрать эти замечания в один список, чтобы УК или сами собственники предъявили их застройщику по гарантии. Какие дефекты покрывает гарантия застройщика и как её предъявить, мы разобрали в статье о гарантии застройщика.
Если к работе УК есть вопросы и собственники думают о её смене, совет до собрания даёт заключение по проекту нового договора (п. 4 ч. 5 ст. 161.1). Как проходит смена управляющей компании в новом доме, читайте в материале про управляющую компанию в новостройке.
Частые вопросы
Обязательно ли выбирать совет дома?
Да, если в доме больше четырёх квартир и нет ТСЖ или жилищного кооператива (ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ). Если его не избрали за календарный год, собрание созывает орган местного самоуправления, в Екатеринбурге это администрация города.
Что будет, если председатель не подпишет акт управляющей компании?
С 1 сентября 2026 года у председателя 10 дней, чтобы подписать акт или прислать мотивированный отказ. Если за 30 дней со дня получения УК не получила ни подписи, ни отказа, акт считается оформленным со стороны совета.
Как сменить председателя, который не работает?
Общее собрание может досрочно переизбрать совет, если он не справляется со своими обязанностями (ч. 10 ст. 161.1), и сразу выбрать нового председателя.
Обязаны ли собственники платить председателю?
Нет. Вознаграждение платят, только если его утвердило общее собрание (ч. 8.1 ст. 161.1).
Источники
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/fe1095085dbcbb2eb7403182d06c8120a5ca8804/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/b50101afd08dee7f41764d59277937373a2f7655/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/219c3257c1aa4b0fb9896079a0f295343e523d37/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/0007bd8e825a6eadd1de1cccb256d04cb5d980c3/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/4b915eab001a797267f9e18ef420f11e94aeaf2c/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_542129/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_512484/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/fa098053c64474d0bce6fdf7cf266b087965a092/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/f905a0b321f08cd291b6eee867ddfe62194b4115/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/36b2179632378c984cf6fbf0ea28e731baa919eb/
- nalog.gov.ru/rn66/taxation/taxes/ndfl/
- klerk.ru/doc/452160/
- ppt.ru/obzory/minfin/strakhovye-vznosy-i-npd-dlya-predsedatelya-i-chlenov-soveta-mkd-pozit
- realty.rbc.ru/news/6a95a0419a794757d21ef208
Оценим квартиру и подскажем, как её продать
Бесплатно разберём ситуацию, оценим вашу квартиру и подскажем порядок действий, если вы решили её продать. Для покупки новой квартиры бесплатно посчитаем и подберём 3–5 проверенных вариантов под вашу ситуацию, расчёт за 2 часа, комиссию платит застройщик.
📞 Телефон: +7 904 179-00-88
💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088
📲 Telegram: https://t.me/DenisDerbyshev
📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one
🌐 Сайт: https://fusion1.ru
Мы работаем со всеми застройщиками без комиссии для покупателя: весь рынок в одном месте, честный разбор под ваш бюджет и цена от застройщика без переплат. Расчёт за 2 часа, 18 лет на рынке, 1300+ сделок, 72 проверки каждого дома.
