Налог на квартиру налоговая считает сама, по сведениям из Росреестра. Ошибка в реестре попадает в уведомление и повторяется каждый год, пока её не исправят. На проверку уходит минут пятнадцать: нужны уведомление, выписка о кадастровой стоимости и калькулятор.
Заплатить за прошлый год нужно не позднее 1 декабря (п. 1 ст. 409 НК РФ), а если это выходной, срок переносится на следующий рабочий день. Уведомление налоговая должна прислать не позже чем за 30 дней до срока (п. 2 ст. 52 НК РФ). Почему сама кадастровая стоимость бывает выше рынка и как её оспорить, мы рассказали в статье о завышенной кадастровой стоимости. Здесь разбираем уведомление по графам и считаем налог на примере.
Короткий ответ: Начните с графы «Налоговая база»: это кадастровая стоимость квартиры за вычетом стоимости 20 м², поэтому она должна быть меньше кадастровой. Затем сверьте долю, месяцы владения и льготу, а если цифры не сходятся, подайте в налоговую заявление о перерасчёте: налог пересчитают не больше чем за три прошлых года.
Где найти уведомление и что делать, если его нет?
С 1 августа 2026 года уведомление приходит в личный кабинет на Госуслугах всем, кто там зарегистрирован, если человек не отказался получать документы через портал (п. 4 ст. 52 НК РФ). Когда передать его в электронном виде нельзя, уведомление отправляют заказным письмом, и через шесть дней после отправки оно считается полученным, даже если конверт лежит на почте. Бумажный экземпляр по заявлению выдадут в любой инспекции или через МФЦ.
Если к 1 ноября уведомления нет, ФНС советует обратиться в инспекцию или написать через личный кабинет налогоплательщика. Иногда причина безобидная: все имущественные налоги вместе вышли меньше 300 рублей. Такое уведомление не присылают, но налог не пропадает, его пришлют позже, самое позднее в последний год, когда его ещё можно начислить (п. 4 ст. 52 НК РФ). Так бывает с маленькими студиями, где вычет по метрам съедает почти всю базу.
Хуже, если налоговая про квартиру не знает вовсе. Тогда сообщить о ней обязан собственник, до 31 декабря года, следующего за годом, за который налог не начислили (п. 2.1 ст. 23 НК РФ). За опоздание штраф 20% от неуплаченного налога по этой квартире (п. 3 ст. 129.1 НК РФ). Если уведомления не было из-за льготы, сообщать не нужно.
Какие графы в уведомлении проверять
Форма уведомления утверждена приказом ФНС от 27.09.2022 № ЕД-7-21/866@, на октябрь 2026 года она действует с поправками 2025 и 2026 годов. В расчёте налога на имущество у каждой квартиры своя строка.
- «Наименование объекта; кадастровый номер; ОКТМО». Сверьте номер с выпиской из ЕГРН: ваша ли это квартира и не осталась ли в списке проданная.
- «Налоговая база». Это кадастровая стоимость, уже уменьшенная на вычет по метрам, так сказано в сноске к форме. Если цифра совпадает с кадастровой стоимостью рубль в рубль, вычет не применили.
- «Доля в праве». У единственного собственника стоит 1. У супругов в общей совместной собственности по 1/2: доли в этом случае считают равными (п. 3 ст. 408 НК РФ).
- «Налоговая ставка». Базовая ставка для квартир по Налоговому кодексу 0,1%. Муниципалитет может снизить её до нуля или поднять, но не больше чем втрое (п. 2 и 3 ст. 406 НК РФ).
- «Количество месяцев владения в году/12». За полный год стоит 12/12, в год покупки или продажи меньше.
- «Размер налоговых льгот». Если льгота положена и применена, сумма здесь равна налогу, и к уплате выходит ноль.
Отдельной графы «вычет» здесь нет. Поэтому ошибку и пропускают: вычет спрятан внутри базы, и увидеть его можно только расчётом. Если налог заметно вырос к прошлому году, сравните суммы: по п. 8.1 ст. 408 НК РФ налог по кадастровой стоимости не может вырасти больше чем в 1,1 раза, хотя у правила есть исключения.
Если кадастровая стоимость в уведомлении кажется слишком высокой, сравните её с рынком: в нашем тренажёре цены видно, при какой сумме квартире звонят покупатели. Узнать цену своей квартиры →
Как пересчитать налог самому: пример с цифрами
Из кадастровой стоимости вычитают стоимость 20 квадратных метров, результат умножают на ставку, на долю и на число месяцев владения, делённое на 12. Кадастровую стоимость берут ту, что применяется с 1 января налогового года (п. 1 ст. 403 НК РФ). Её покажет выписка ЕГРН о кадастровой стоимости, такую выписку выдают бесплатно любому (ч. 4 ст. 63 закона № 218-ФЗ).
Возьмём условную квартиру в Екатеринбурге: 62 м², кадастровая стоимость 6 200 000 ₽, один собственник, весь год во владении. Цифры условные.
- Кадастровая стоимость метра: 6 200 000 / 62 = 100 000 ₽.
- Вычет за 20 м²: 2 000 000 ₽ (п. 3 ст. 403 НК РФ).
- Налоговая база: 6 200 000 минус 2 000 000, то есть 4 200 000 ₽. Именно эта цифра должна стоять в уведомлении.
- Налог при ставке 0,1%: 4 200 ₽ за год.
Если квартира у супругов в совместной собственности, каждый получит своё уведомление на 2 100 ₽. Если квартиру купили на вторичном рынке и право зарегистрировали 20 марта, март в расчёт не попадёт, и налог за год составит 4 200 × 9 / 12 = 3 150 ₽. Суммы округляют до целого рубля (п. 6 ст. 52 НК РФ).
У родителей троих и более несовершеннолетних детей база уменьшается ещё на 5 м² на каждого ребёнка (п. 6.1 ст. 403 НК РФ). В расчёт идут и дети до 23 лет, которые учатся очно, а вычет дают на одну квартиру. При трёх детях вычет по нашей квартире вырастет до 35 м², налог упадёт до 2 700 ₽.
Ставку и местные льготы для своего адреса проверьте в сервисе ФНС «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам»: выбираете налог, год, Свердловскую область и муниципалитет.
Какие ошибки в уведомлении встречаются чаще всего?
За расчёт отвечает налоговая, за сведения о квартире Росреестр, и ошибки исправляют в разных местах.
Ошибки расчёта исправляет налоговая:
- база равна кадастровой стоимости, то есть вычет 20 м² не применили;
- многодетной семье не добавили по 5 м² на ребёнка;
- льготу не применили или применили к другой квартире, хотя вы выбрали эту;
- доля указана целиком, хотя вам принадлежит половина;
- за год продажи стоит 12/12.
С месяцами правило такое (п. 5 ст. 408 НК РФ). Право возникло до 15-го числа включительно, и месяц считается полным, после 15-го не считается. У продавца наоборот: переход права зарегистрировали до 15-го включительно, и месяц ему не считают. Пример: переход права к покупателю зарегистрировали 10 июня, значит, у продавца в уведомлении должно стоять 5/12. Кадастровая стоимость при продаже важна и для НДФЛ, об этом наша статья про налог с продажи квартиры.
Ошибки в сведениях ЕГРН исправляет Росреестр: не та площадь, жилое помещение записано нежилым. Если ошибся сам регистратор, это техническая ошибка: её исправляют в течение трёх рабочих дней после заявления, а подать заявление может любой заинтересованный человек (ч. 1 ст. 61 закона № 218-ФЗ).
Начисление сразу за три года ошибкой не считается: налоговая вправе начислить налог за три года, предшествующих году отправки уведомления (п. 3 ст. 409 НК РФ). За четвёртый год уже не начислят.
Почему льгота не попала в уведомление?
Льгота освобождает выбранный объект от налога полностью (п. 2 ст. 407 НК РФ). Среди тех, кому она положена, пенсионеры и люди, которые получили бы пенсию по правилам, действовавшим на 31 декабря 2018 года (например, женщины с 55 лет и мужчины с 60), инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, ветераны боевых действий, участники СВО и члены их семей. Полный перечень в п. 1 ст. 407 НК РФ.
Подвох в том, что льгота действует на один объект каждого вида, например на одну квартиру или комнату (п. 3 ст. 407 НК РФ). У пенсионера две квартиры, и за вторую он платит. Какую освободить, решает собственник: уведомление о выбранном объекте подают до 31 декабря года, с которого применяется льгота. Если его не подать, налоговая сама освободит квартиру с самым большим налогом (п. 7 ст. 407 НК РФ).
Заявление на льготу подавать не обязательно: налоговая применит её по сведениям, которые получает сама (п. 6 ст. 407 НК РФ). Но сведений о некоторых категориях у неё может не оказаться. Тогда заявление подают через личный кабинет налогоплательщика, почтой, в инспекции или через МФЦ. Если право было и раньше, налог пересчитают, но не больше чем за три прошлых года (п. 2.1 ст. 52 НК РФ).
Апартаменты по документам нежилое помещение, и ни вычет 20 м², ни льгота для квартир на них не действуют (п. 3 ст. 403 и п. 4 ст. 407 НК РФ). Подробнее в статье про налог на апартаменты. И не путайте вычет по метрам с вычетом по НДФЛ при покупке: тот возвращает подоходный налог, он описан в материале о налоговом вычете за квартиру.
С какого месяца платит налог владелец квартиры в новостройке?
Налог платит собственник (ст. 400 НК РФ). Право собственности на новостройку возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). Ключи и подписанный акт приёма-передачи налог не запускают: пока право не внесено в ЕГРН, платить нечего.
Допустим, акт подписали в феврале, а право зарегистрировали 20 марта 2026 года. Март не считается, за 2026 год выйдет 9/12 годового налога. Уведомление придёт в 2027 году, заплатить нужно до 1 декабря 2027 года.
Первый год по новой квартире ещё и дешевле. Если её поставили на кадастровый учёт на четвёртый год или позже с тех пор, как муниципалитет перешёл на кадастровую стоимость, налог за первый год умножают на 0,6 (п. 8.2 ст. 408 НК РФ). Свердловская область считает по кадастровой стоимости с 2020 года, так что у нас правило касается квартир, поставленных на учёт с 2023 года. Для условной квартиры из примера выше: 4 200 × 9 / 12 × 0,6 = 1 890 ₽. В уведомлении для этого есть графа «Коэффициент к налоговому периоду».
Если квартира появилась в реестре в течение года, налог за этот год считают от кадастровой стоимости на день внесения сведений в ЕГРН (п. 2 ст. 403 НК РФ). Постановка на учёт и регистрация права иногда приходятся на разные годы. Первое уведомление по новостройке проверьте особенно внимательно: в нём впервые сходятся площадь по техническому плану, доля, месяцы и коэффициент.
Куда писать, если цифры не сошлись?
- Закажите бесплатную выписку ЕГРН о кадастровой стоимости и сверьте с уведомлением кадастровый номер, площадь и стоимость.
- Если ошибка в расчёте, подайте заявление о перерасчёте через личный кабинет налогоплательщика, в любую инспекцию или через МФЦ и приложите подтверждения: выписку, договор купли-продажи, справку о пенсии. Его рассматривают 30 дней, срок могут продлить ещё на 30 (п. 10 ст. 408 НК РФ). Ответом будет уведомление о перерасчёте или сообщение об отказе.
- Если ошибка в реестре, сначала исправьте её в Росреестре.
- Если спор о самой кадастровой стоимости, заявление об установлении её в размере рыночной подают в региональное бюджетное учреждение, которое проводило оценку, или через МФЦ (ст. 22.1 закона № 237-ФЗ).
Срок 1 декабря на время проверки не сдвигается. С первого дня просрочки идут пени: 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день (п. 3 и 4 ст. 75 НК РФ). Надёжнее заплатить начисленное и ждать перерасчёта: переплата ляжет на единый налоговый счёт, её зачтут в будущие налоги или вернут по заявлению.
Частые вопросы
Нужно ли платить налог на квартиру, если уведомление не пришло?
Налог платят по уведомлению (п. 2 ст. 409 НК РФ). Если по квартире его не было ни разу и льготы нет, сообщите о ней в налоговую сами, иначе штраф 20% от неуплаченного налога.
Платит ли пенсионер налог за вторую квартиру?
Да. Льгота действует на одну квартиру или комнату (п. 3 ст. 407 НК РФ), за вторую придёт обычное начисление.
Почему налог вырос, хотя квартира та же?
Причина может быть в новой кадастровой оценке или новой ставке. Налог по кадастровой стоимости растёт не больше чем в 1,1 раза к прошлому году, кроме исключений из п. 8.1 ст. 408 НК РФ. Если рост больше, проверьте в выписке ЕГРН площадь и назначение квартиры и посмотрите, не пропала ли льгота.
За сколько лет можно вернуть переплату по налогу на имущество?
Пересчитают не больше чем за три года, предшествующих году, в котором направлено уведомление в связи с перерасчётом (п. 2.1 ст. 52 НК РФ). Переплата ляжет на единый налоговый счёт. Тянуть с заявлением невыгодно: каждый год ожидания съедает самый ранний год.
Источники
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/689950626fe242a68cff96a39de873d5194923c8/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/af875796b72f2d6dc0d39944b2f5e549d02112fd/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/3de6221d2f44e19974752cf8651984a48691ea36/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/2573b723f294419039974f75da8e928dfbe027c6/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/43e64fe52c4dac7e2f8702121e7ec5dec44e430f/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/3a1791765da654628bc78a770ddad8742484b8e3/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/bbc7b0201b7be7a79e0b44464f1f2fa071d9a774/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/dfdebc3924e7af2bdd0afedcf17a119a7e191b07/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/d786873fd1360a61e6ed106f7f3f9f2d57694eda/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/10fdf2faa7c30851b7673ac4ca893589c88f24f7/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/d74fe6fc2f0870e861d0e859d27ee03cd9fbbe40/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/cb0e1b809fc979301e6904220ab4c0d16804c6ce/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/eb949852dbe72671f46c225fd6c28e9cecbe64da/
- nalog.gov.ru/rn66/fl/pay_taxes/flat/tax_notice/
- nalog.gov.ru/rn66/fl/pay_taxes/flat/privilege/
- nalog.gov.ru/rn66/service/tax/
- nalog.gov.ru/rn66/about_fts/docs/12733847/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504/135e0b9c50769c66cfa8e7e5fb71b918a70702e4/
- nalog.gov.ru/rn66/news/smi/13965790/
Оценим квартиру и сравним с кадастровой стоимостью
Пришлите адрес и площадь квартиры, а если есть, то и уведомление. Мы бесплатно разберём ситуацию, оценим квартиру по рынку и подскажем порядок действий, если кадастровая стоимость завышена или вы думаете о продаже. Если присматриваете новостройку, бесплатно посчитаем и подберём 3–5 проверенных вариантов под вашу ситуацию, расчёт за 2 часа, комиссию платит застройщик.
📞 Телефон: +7 904 179-00-88
💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088
📲 Telegram: https://t.me/DenisDerbyshev
📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one
🌐 Сайт: https://fusion1.ru
Мы работаем со всеми застройщиками без комиссии для покупателя: весь рынок в одном месте, честный разбор под ваш бюджет и цена от застройщика без переплат. Расчёт за 2 часа, 18 лет на рынке, 1300+ сделок, 72 проверки каждого дома.
