Многие собственники сдают квартиру «в серую»: деньги переводом, договора нет, налоги не платятся. Пока всё спокойно, это кажется выгодным. Но риски растут: налоговая может запросить сведения о счетах в банке, объявления видны всем, а сообщить об аренде могут соседи или сами арендаторы. Рассказываем, какие варианты оформления есть и сколько они стоят.
Три законных способа
- НДФЛ для физлица. 13%, если аренда вместе с зарплатой и другими доходами основной налоговой базы за год не больше 2,4 млн рублей. С части сверх этого действует прогрессивная шкала: 15% от 2,4 до 5 млн, 18% от 5 до 20 млн, 20% от 20 до 50 млн и 22% свыше 50 млн. Нужна декларация 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплата до 15 июля.
- Самозанятость (НПД). 4% от доходов от физлиц и 6% от доходов от юрлиц и ИП. Годовой доход не больше 2,4 млн рублей. Чеки выдаются через приложение «Мой налог», декларации не нужны.
- ИП. На упрощёнке 6% с дохода или 15% с разницы доходов и расходов. Подходит для нескольких квартир, но добавляет отчётность и взносы.
Есть ещё патент для ИП на сдачу в аренду собственных помещений: налог считается от потенциального дохода, который устанавливает регион. Уточняйте условия в налоговой, они меняются.
Как выбрать
Для одной квартиры почти всегда выигрывает самозанятость. Пример: аренда 40 000 рублей в месяц, годовой доход 480 000. По НДФЛ налог 62 400, по самозанятости при аренде физлицу — 19 200. Разница больше 40 000 рублей в год. Расчёт для вашего случая лучше сделать с учётом того, кому именно вы сдаёте: физлицу или компании.
Если сдаёте несколько квартир и доход приближается к лимиту 2,4 млн, думайте об ИП. На самозанятости при превышении лимита право на этот режим пропадает, налоговая снимает с учёта, и доход сверх лимита облагается уже по другому режиму: у физлица это НДФЛ, ИП может в течение 20 дней перейти на упрощёнку. Налог за прошлые месяцы при этом не пересчитывают.
Как оформить договор
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Если договор заключён на год и дольше, обременение квартиры по статье 674 ГК РФ нужно зарегистрировать в Росреестре, поэтому на практике договор чаще подписывают на 11 месяцев и продлевают. В договоре укажите стороны, срок, плату, порядок оплаты коммунальных услуг и права на съёмку при осмотре. Опишите состояние имущества в акте приёма-передачи с фотографиями. Это защита от споров о залоге.
О том, какую квартиру выбирать под аренду и как считать доходность, читайте в материале про квартиру под сдачу в Екатеринбурге.
Чем грозит уклонение
Неуплата налога — это штраф до 20% от неуплаченной суммы, а при умысле до 40%, плюс пени за каждый день просрочки. Кроме того, налоговая может доначислить налог за три предыдущих года. Если декларацию не подали вовремя, добавляется отдельный штраф: 5% от неуплаченного налога за каждый месяц просрочки, но не больше 30% и не меньше 1000 рублей.
Если вы сдаёте квартиру не первый год, можно самостоятельно подать декларации за прошлые годы, а если декларация за год уже подавалась без дохода от аренды, то уточнённую. Если заранее заплатить налог и пени и подать уточнённую декларацию до того, как налоговая сообщит об ошибке или назначит выездную проверку, штрафа за неуплату не будет. В сомнительных случаях уточните детали у налогового специалиста.
Что учесть при последующей продаже
Если вы сдавали квартиру как физлицо на НДФЛ или как самозанятый, это не влияет на минимальный срок владения для освобождения от налога с продажи. Если сдавали как ИП, по позиции Минфина доход от продажи такой квартиры может попасть в базу по упрощёнке, и тогда срок владения от налога не освобождает. А если квартира покупалась как инвестиция, считайте итоговую доходность вместе с налогом на аренду и налогом при продаже. Про продажу в статье про налог с продажи квартиры.
Частые вопросы
Нужно ли платить налог, если сдавать квартиру знакомым без договора?
Да. Доход от аренды облагается налогом независимо от того, есть ли договор. Налоговая может узнать об аренде из жалоб соседей и арендаторов или из объявлений, а неуплата грозит штрафом и пенями.
Что выгоднее: самозанятость или НДФЛ?
Для одной квартиры чаще выгоднее самозанятость: ставка 4% при аренде физлицам и 6% юрлицам и ИП, без деклараций. НДФЛ выше (13% при годовом доходе до 2,4 млн рублей, с части сверх этого от 15 до 22%), зато подходит, если доход выше лимита самозанятых.
Какой лимит дохода у самозанятого?
Годовой доход по режиму налога на профессиональный доход не должен превышать 2,4 млн рублей. При превышении нужно переходить на другой режим.
Можно ли уменьшить налог на расходы?
На НДФЛ в общем порядке расходы на ремонт не уменьшают налоговую базу для физлица, не ИП. Для ИП на УСН «доходы минус расходы» затраты учитываются, но режим сложнее.
Бесплатно посчитаем доходность вашей аренды
Назовите стоимость квартиры, ставку аренды и вариант оформления. Оценим чистую доходность с учётом налога и подскажем, какой режим выгоднее именно вам. Расчёт пришлём за 2 часа. Налоговые нюансы стоит подтвердить у бухгалтера.
📞 Телефон: +7 904 179-00-88
💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088
📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev
📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one
🌐 Сайт: https://fusion1.ru
Работаем со всеми застройщиками по всей стране без комиссии риэлтора — вы получаете весь рынок в одном месте, честный разбор под свой бюджет и цену от застройщика без переплат.
