Ехать ли на просмотр, покупатель решает по первым фотографиям в объявлении. В самой квартире он за несколько минут прикидывает, сколько вложит после покупки, и потом пытается снять эту сумму с цены. Почерневший шов в ванной он мысленно превращает в новую плитку, капающий кран в замену всей сантехники.
Подготовка убирает такие поводы для торга. Недели на неё хватает, если не начинать ремонт. Ниже план по дням, в том порядке, в каком мы даём его собственникам. Если продать нужно быстрее, посмотрите наш разбор срочной продажи квартиры: там сокращённая версия.
Короткий ответ: За неделю квартиру готовят так: в первый день заказывают документы, потом выносят лишнее, чинят сломанное, моют, расставляют мебель и снимают фото при дневном свете. Ремонт и перепланировку перед продажей не начинают: за семь дней их не закончить, и покупатель всё равно переделает отделку под себя.
День 1. Какие документы нужны для продажи квартиры?
Документы заказывают в первый же день. Часть из них готовят несколько дней, а покупатель с ипотекой часто просит копии ещё до задатка: его банку нужно время на проверку.
- Выписка из ЕГРН. Собственник заказывает её на Госуслугах или в МФЦ. По закону сведения выдают не дольше трёх рабочих дней со дня, когда запрос дошёл до Роскадастра (часть 9 статьи 62 закона № 218-ФЗ).
- Документ, по которому квартира стала вашей: договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве с актом приёма-передачи, договор дарения или приватизации.
- Нотариальное согласие супруга, если квартиру покупали в браке и брачный договор не сделал её вашей личной. Без согласия второй супруг вправе оспорить сделку в суде в течение года с того дня, как узнал или должен был узнать о ней (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса).
- Квитанции за последние месяцы и справка об отсутствии долгов. Кто и до какого дня платит за коммунальные услуги, мы разбирали в статье о коммунальных платежах при продаже.
- Справка о том, кто зарегистрирован в квартире. Про прописанных спрашивают на первом же звонке.
Если среди собственников есть ребёнок, на продажу нужно предварительное разрешение органов опеки (часть 1 статьи 21 закона № 48-ФЗ). Запросите его до выхода объявления, а порядок такой сделки посмотрите в разборе продажи квартиры с несовершеннолетним собственником.
Вечером того же дня пройдите по квартире с телефоном и снимите каждую комнату как есть. На снимках видно то, к чему глаз давно привык: провода у телевизора, пакеты за дверью, магниты на холодильнике. Из этих кадров и получится список работ на неделю.
День 2. Вынести лишнее
С вещами по углам квартира на фото выглядит меньше, чем она есть. Покупатель платит за метры, и ему нужно их увидеть. Второй день уходит на вынос: всё с открытых поверхностей, примерно половина вещей из шкафов, лишние стулья, сушилка для белья, коробки на антресолях.
Шкафы на просмотре открывают почти всегда. Полупустой шкаф говорит покупателю, что места для хранения хватит. Забитый до потолка говорит обратное, даже если сам шкаф большой.
Отдельно разберите балкон или лоджию. Часто там годами копятся банки и старые рамы, и такой кадр лучше вообще не показывать. Пустая лоджия с чистым стеклом читается как лишние метры.
Семейные фотографии, детские рисунки и коллекции уберите совсем: покупателю трудно представить квартиру своей, пока на него смотрят чужие лица со стен. Документы и ценности тоже спрячьте. За неделю показов через квартиру пройдёт много незнакомых людей. Вещи можно на месяц отвезти родственникам, в гараж или в ячейку складского хранения.
Отмечайте сделанное в нашем чек-листе подготовки квартиры к продаже: он покажет, что ещё осталось до выхода в рекламу. Чек-лист подготовки квартиры →
День 3. Какой мелкий ремонт окупается перед продажей?
Окупается то, что чинится за вечер и снимает вопрос на просмотре. Правило одно: сломанное чиним, рабочее не трогаем.
- Капающий смеситель и подтекающий бачок.
- Болтающиеся розетки и выключатели, сорванные дверные ручки, скрипучие петли.
- Перегоревшие лампы. Поставьте по всей квартире лампы одного цвета: тёплый свет в одной комнате и холодный в соседней на фото выглядят как грязь на стенах.
- Почерневший силиконовый шов у ванны. Старый срезать, новый нанести, дать высохнуть сутки.
- Отклеившиеся обои, дырки от дюбелей, сколы на наличниках.
Счётчики воды проверьте отдельно. Дата поверки есть в паспорте прибора. Если межповерочный интервал истёк, по Правилам № 354 счётчик считается вышедшим из строя, и собственник обязан устранить это в течение 30 дней (пункты 81(12) и 81(13)). Покупатель об этом спросит. Проще заказать поверку сейчас, чем потом торговаться из-за неё.
За неделю до продажи не стоит менять кухню, перекрашивать стены в яркий цвет, класть новый пол и тем более сносить перегородки. Перепланировку согласует орган местного самоуправления, решение принимают в срок до 45 дней со дня подачи документов (часть 4 статьи 26 Жилищного кодекса). За самовольную перепланировку гражданина штрафуют на 2000–2500 ₽ (часть 2 статьи 7.21 КоАП), а помещение обязаны вернуть в прежний вид (часть 3 статьи 29 Жилищного кодекса).
Если старая перепланировка уже есть и не согласована, скажите о ней сразу. По Жилищному кодексу сохранить её можно по решению суда (часть 4 той же статьи 29), а оценщик банка сравнит квартиру с планом. Для покупателя с ипотекой это может стать проблемой, и лучше обсудить её на первом звонке, чем за день до сделки.
День 4. Уборка, после которой не стыдно открыть духовку
Генеральная уборка займёт целый день. Начните с окон: мутное стекло съедает свет и на фото, и на просмотре. Потом кухня: жир на фасадах, вытяжка, плита, духовка. Потом санузел: налёт на кранах и стекле душевой, швы плитки, зеркало.
Покупатели заглядывают в духовку, под мойку и в шкаф в прихожей. Там тоже должно быть чисто и почти пусто.
Запах проверьте свежим носом. Попросите знакомого зайти с улицы и честно сказать, чем пахнет в квартире. Запах табака или сырости под ароматизатором не прячется: покупатель чувствует смесь и начинает искать, что за ней скрыто. Помогают стирка штор и покрывал, проветривание несколько раз в день, чистые решётки вентиляции. На просмотре лучше всего, когда квартира ничем не пахнет.
Если времени нет, закажите на этот день клининг. Обычно это выходит дешевле скидки, которую попросят за грязную ванную.
День 5. Мебель и свет
Задача пятого дня: чтобы в каждой комнате было понятно, для чего она и сколько в ней места. Отодвиньте мебель от окон, освободите проходы, уберите второй стол и кресло, на которое складывают одежду.
Кровать застелите однотонным покрывалом. Пёстрые ковры и шторы снимите, если они спорят с обоями. Живых деталей хватит двух: растение на подоконнике и чистый стол на кухне.
Совсем пустая квартира на фото выглядит неуютно, и по ней трудно понять размер комнаты. Если вещи уже вывезли, оставьте хотя бы стол со стульями на кухне и кровать или диван в комнате.
Свет проверьте вечером. В каждой комнате должна гореть люстра и хотя бы один светильник пониже. Зимой в Екатеринбурге темнеет рано, и после работы покупатели приезжают уже в темноте. Тусклая квартира в это время кажется холодной, даже если батареи горячие.
День 6. Как сфотографировать квартиру для объявления?
Снимайте днём, раздвинув шторы и включив свет во всех комнатах. Ровный свет пасмурного дня часто удобнее яркого солнца: на полу нет резких пятен. Зимой выбирайте время ближе к полудню.
- Протрите объектив телефона. Мутные кадры почти всегда из-за пальца на стекле.
- Держите телефон горизонтально, примерно на уровне груди, и не наклоняйте его. Дверные косяки и углы комнаты на снимке должны стоять вертикально.
- Снимайте из угла комнаты, чтобы в кадр попали две стены и окно.
- Широкоугольный режим включайте только в санузле и узком коридоре. В комнате он растягивает пространство, и на просмотре покупатель чувствует, что его обманули.
- Перед каждым кадром уберите провода и тапки, снимите полотенца, закройте крышку унитаза. Проверьте, не отражаетесь ли вы в зеркале.
- Не меняйте цвета фильтрами. Серые стены, которые на фото стали бежевыми, покупатель заметит с порога.
Для объявления хватает 15–20 кадров: каждая комната с двух точек, кухня, санузел, вид из окна, если он хороший, подъезд и двор. Первым ставьте самый светлый и просторный снимок, его видно в ленте. Последним добавьте план квартиры из технического паспорта.
Полезен и короткий видеообход одним дублем, от входной двери до балкона. Его смотрят те, кто сомневается, стоит ли ехать.
День 7. Текст объявления и первые показы
В объявлении пишите то, что иначе спросят по телефону: площадь комнат и кухни, этаж и этажность, год постройки и материал стен, сколько собственников и сколько лет квартира в собственности, что остаётся с квартирой, когда можно выйти на сделку. Вместо «уютной светлой квартиры» напишите, куда выходят окна: «окна во двор, утром солнце на кухне».
Цену ставьте до публикации, по реальным продажам похожих квартир. Как её посчитать и как вести показы, если продаёте сами, мы подробно разобрали в инструкции по продаже квартиры без риэлтора.
Перед каждым показом проветрите, включите свет и уберите посуду. Животных лучше на час отвезти к соседям или закрыть в переноске. На столе пусть лежит папка с копией выписки, квитанциями и паспортами счётчиков. Зимой положите у двери коврик и бахилы, иначе к третьему показу пол в прихожей будет в разводах.
Заранее продумайте ответы на два вопроса, которые задают почти всегда: почему вы продаёте и сколько выходит коммуналка зимой. Квитанции за январь положите в ту же папку: цифра на бумаге убеждает лучше слов.
Частые вопросы
Стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры?
Полный косметический ремонт обычно не окупается: покупатель платит за дом и район, а отделку часто переделывает под себя. Окупается мелкий ремонт сломанного: кран, розетки, ручки, шов у ванны, отклеившиеся обои.
Можно ли продать квартиру с несогласованной перепланировкой?
Продать можно, но вместе с квартирой покупатель получает обязанность вернуть её в прежний вид или сохранить перепланировку через суд (статья 29 Жилищного кодекса). Банк покупателя тоже может отказать в ипотеке. Скажите о перепланировке сразу и учтите её в цене.
Сколько фотографий нужно для объявления о продаже квартиры?
Хватает 15–20 кадров: каждая комната с двух точек, кухня, санузел, вид из окна, подъезд с двором и план квартиры. Первым ставьте самый светлый снимок.
Нужно ли вывозить мебель перед продажей?
Всю нет. Вывезите лишнее, чтобы освободить проходы и окна, а основную мебель оставьте: в пустой квартире трудно понять размер комнат.
Какие документы заказать до того, как появится покупатель?
Выписку из ЕГРН, документ, по которому квартира стала вашей, нотариальное согласие супруга, если квартиру покупали в браке, справку о зарегистрированных и справку об отсутствии долгов за коммунальные услуги. Если среди собственников есть ребёнок, заранее запросите разрешение органов опеки.
Источники
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/e064cc95b1bdffa4d12abb92fdfc56dea94198df/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982/bd9ca2083dd1c43d58c7a1d951d6b56bc932de28/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_114247/bd630eb885f7ac3659a20f7f0eb4d79e8b4bde25/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/7e4a9388b3a2611890a95ada5f607b38ad46d0fd/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/fd9f736212055883c499e75ae4c7d9d729b36168/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34661/6f607b7ca2a25138b70e7c9d0c9882950fd7e61a/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_76459/9b84ad600c3e341d901bafef2e52b352dc1b4fe5/
Оценим квартиру и составим план продажи
Пришлите адрес и пару фотографий, и мы бесплатно разберём вашу ситуацию: оценим квартиру, подскажем, что исправить до съёмки и в каком порядке идти к сделке. Если после продажи вы покупаете новостройку, бесплатно посчитаем и подберём 3–5 проверенных вариантов, расчёт за 2 часа, комиссию платит застройщик.
📞 Телефон: +7 904 179-00-88
💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088
📲 Telegram: https://t.me/DenisDerbyshev
📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one
🌐 Сайт: https://fusion1.ru
Мы работаем со всеми застройщиками без комиссии для покупателя: весь рынок в одном месте, честный разбор под ваш бюджет и цена от застройщика без переплат. Расчёт за 2 часа, 18 лет на рынке, 1300+ сделок, 72 проверки каждого дома.
