ЖК «АУРА»: две башни у метро Тульская — разбор

ЖК «АУРА» — это два жилых небоскрёба застройщика «Мангазея» на Большой Тульской улице, локация Даниловский, Москва. Серебряная башня — 41 этаж, Бронзовая — 42, рядом 27-этажный бизнес-центр. Класс по нашей методике — бизнес, оценка 6,5. Срок сдачи: корп. А, Б — 4 кв. 2027. До метро «Тульская» — 5 минут пешком.

Главная особенность — квартиры продают без отделки и без внутренних стен, а высота потолков 3,1–3,32 м даёт свободу перепланировки. Ниже разбираю, что застройщик обещает по дому, какие планировки реально стоят внимания, где кухня съедает площадь и что нужно проверить до подписания ДДУ.

АУРА — Бронзовая и Серебряная башни над рекой и центром — за это и — Бронзовая и Серебряная башни над рекой и центром — за это и платите 21% сверх медианы зоны: вид с верхних этажей, которого нет у 12-этажных соседей.

Что это за дом

ЖК «АУРА» — это два монолитных жилых небоскрёба с комбинированным фасадом из панелей и стекла плюс отдельный 27-этажный бизнес-центр в одном комплексе. Лобби в светлых тонах от бюро BABAYNTS: двухуровневая гостиная с выходом во двор, лаунж, кофейни, пекарня, переговорные и коворкинг. В каждой секции колясочные и лапомойки. Двор закрыт для посторонних: детские и спортивные площадки, зоны йоги, бульвар с арт-променадом. Внутри комплекса заявлены детский сад, фитнес с бассейном и магазины. Подземный паркинг на 563 места, кладовые и велохранилище на минус первом этаже. Всего 188 квартир: 5 студий, 71 евродвушка, 102 евротрёшки и 10 квартир формата 4Е. Окна без подоконников, потолки до 3,32 м, в двухуровневых пентхаусах 6,84 м. Все квартиры без отделки, договор — ДДУ.

Застройщик: Мангазея
Расположение: Даниловский, ул Большая Тульская
Метро: Тульская — 5 мин пешком
Отделка: Без стен
Класс по нашей методике: бизнес, 6,5 балла
Сроки: корп. А, Б — 4 кв. 2027
Особенность проекта: Две башни 41–42 этажа без стен и отделки

АУРА — Закрытый двор с фонтанами и шезлонгами — только для жителей, — Закрытый двор с фонтанами и шезлонгами — только для жителей, без прохода к бизнес-центру. Проверяем на месте, как разведут потоки офисных и жилых входов.

АУРА — Вход в лобби с двухуровневой гостиной: стекло на два этажа, — Вход в лобби с двухуровневой гостиной: стекло на два этажа, лаунж и лестница. Такой подъезд — часть цены, за него платят все 188 квартир через содержание дома.

Кому этот дом подойдёт

Тем, кто работает в центре и хочет жить в 5 минутах от метро «Тульская» и в 3 км от Садового кольца, а не ездить с окраин.
Семьям с одним ребёнком: евротрёшек в проекте 102 лота, больше половины всего объёма, есть варианты с двумя санузлами.
Тем, кто хочет сделать планировку под себя: квартиры продают без стен, потолки 3,1–3,32 м, окна без подоконников.
Покупателям с прицелом на виды: верхние этажи 41–42-этажных башен смотрят на реку и центр, есть квартиры с угловыми окнами и террасами.
Тем, кому нужна инфраструктура внутри дома: бассейн, детский сад, коворкинг и кафе в лобби заявлены в описании застройщика.
Автовладельцам: 563 места в подземном паркинге на 188 квартир, плюс кладовые и велохранилище.

Что стоит взвесить

Сдача только в 4 кв. 2027 по обоим корпусам. Два года ждать ключи, потом ещё ремонт с нуля — заезд реально в 2028-м.
Без отделки и без стен: к цене квартиры сразу прибавляйте перегородки, разводку и полный ремонт. Бюджет и сроки считаем до сделки.
Метр дороже медианы локации на 15% и дороже медианы зоны «Москва» на 21%. Платите за башни и бренд, а не за скидку.
Две башни по 41–42 этажа — это нагрузка на лифты в утренний час. Количество и скорость лифтов в описании застройщика не указаны — уточняем.
В комплексе 27-этажный бизнес-центр, кофейни и коворкинг. Офисный трафик у входа и в лобби — часть жизни этого дома.
Евродвушек 71 лот и 51 вариант планировки. При сдаче в аренду конкуренция внутри дома будет заметной.
Чертежи застройщик выложил мелко, медиана 362 пикселя. Ниши под стиральную машину и мебель на них угадываются, детали проверяем по документации.

Планировки в ЖК «АУРА»

Медианная кухня-гостиная здесь 22,1 м² — 119 место из 451 московских проектов, то есть чуть выше середины. Разброс большой: от 13,2 м² в мелких евродвушках до 30–33 м² в трёшках и 4Е. Площади от 28,1 до 108 м². Чертежи застройщик выложил мелко, детальные планы запрашиваем. Ниже 9 планировок, которые я разобрал по чертежам: студия, четыре евродвушки, три евротрёшки и два формата 4Е.

Планировка Студии 28.1 м² в ЖК «АУРА», корпус Б — Студия, 28,1 м², кухня 0 м² (кухонная зона 5,2 м² внутри комнаты), этажи 17–17, корпус Б. Прихожая 4,0 м² с гардеробным шкафом, санузел 4,4 м² с ванной и местом под стиральную машину, кухонная линия у стены и комната 14,5 м² с одним окном. Кровать только раскладной диван, отдельного спального места нет. Кому подходит: одному человеку под аренду или как первое жильё у метро.

Планировка евродвушка (2Е) 39 м² в ЖК «АУРА», корпус А — Евродвушка (2Е), 39 м², кухня 16 м², этажи 13–13, корпус А. Прихожая 5,0 м² со шкафом, санузел 6,4 м² с ванной и стиральной машиной, кухня-гостиная из зоны кухни 5,1 м² и гостиной 10,9 м². Спальня 11,6 м² изолированная, двуспальная кровать плюс шкаф вдоль стены, окна в обеих комнатах. Кому подходит: паре без детей, самый компактный вход в изолированную спальню.

Планировка евродвушка (2Е) 42.9 м² в ЖК «АУРА», корпус А — Евродвушка (2Е), 42,9 м², кухня 18,9 м², этажи 16–16, корпус А. Просторный холл 6,5 м² с гардеробным шкафом, санузел 5,0 м² с душем и стиральной машиной. Кухня 6,7 м² с обеденным столом переходит в гостиную 12,2 м², спальня 12,5 м² с двуспальной кроватью и нишей под шкаф. Кому подходит: паре, которая хочет обеденный стол и кровать в разных комнатах.

Планировка евродвушка (2Е) 49 м² в ЖК «АУРА», корпус А — Евродвушка (2Е), 49 м², кухня 22,1 м², этажи 19–19, корпус А. Кухня-гостиная ровно на медиане проекта: кухня 8,6 м² плюс гостиная 13,5 м², прихожая 4,6 м² с гардеробом, санузел 6,7 м² с ванной и стиральной машиной. Спальня 15,6 м² — двуспальная кровать и шкаф, все комнаты изолированные. Кому подходит: паре или одному с запросом на пространство, лучший баланс среди 2Е.

Планировка евротрёшка (3Е) 57.3 м² в ЖК «АУРА», корпус А — Евротрёшка (3Е), 57,3 м², кухня 16,2 м², этажи 31–31, корпус А. Две спальни 13,0 и 11,0 м²: в первой двуспальная кровать, во второй одна кровать и стол для ребёнка. Кухня-гостиная 6,1 плюс 10,1 м² с обеденным столом, ванная 4,0 м² с ванной и отдельный гостевой туалет 2,3 м². Кому подходит: семье с одним ребёнком, кто готов к компактной гостиной ради второго санузла.

Планировка евротрёшка (3Е) 64.1 м² в ЖК «АУРА», корпус Б — Евротрёшка (3Е), 64,1 м², кухня 20,4 м², этажи 20–20, корпус Б. Две почти равные спальни 14,7 и 14,9 м² с двуспальными кроватями и нишами под шкафы, между ними гостиная 14,3 м² с обеденной зоной и кухня 6,1 м². Два полноценных санузла: 4,1 м² с душем и стиральной машиной и 5,6 м² с ванной, прихожая 4,4 м². Кому подходит: семье с ребёнком-подростком или двум взрослым поколениям под одной крышей.

Планировка евротрёшка (3Е) 76 м² в ЖК «АУРА», корпус А — Евротрёшка (3Е), 76 м², кухня 30,2 м², этажи 28–28, корпус А. Гостиная 23,7 м² с угловым остеклением плюс кухня 6,5 м², мастер-спальня 13,9 м² со своим санузлом 5,9 м² с ванной. Вторая спальня 12,3 м² со столом, гостевой санузел 4,7 м² с душем, холл 9,0 м² с гардеробной линией. Кому подходит: семье с ребёнком, для кого гостиная с видом важнее третьей спальни.

Планировка евро-4 (4Е) 86.3 м² в ЖК «АУРА», корпус Б — Евро-4 (4Е), 86,3 м², кухня 17,9 м², этажи 27–27, корпус Б. Три спальни 11,7, 13,6 и 17,3 м² выстроены вдоль окон в ряд, к ним ведёт коридор 6,8 плюс 3,6 м². Кухня 6,1 м² с гостиной 11,8 м² — самая тесная в этом метраже, два санузла (душ и ванна), гостевой туалет 3,2 м², прихожая 3,5 м². Кому подходит: семье с двумя детьми, где каждому нужна своя комната, а гостиная второстепенна.

Планировка евро-4 (4Е) 108 м² в ЖК «АУРА», корпус А — Евро-4 (4Е), 108 м², кухня 24,8 м², этажи 3–3, корпус А. Гостиная 18,5 м² с угловыми окнами и кухня 6,3 м², три спальни 12,0, 13,7 и 14,7 м². Мастер-спальня со своей гардеробной 2,8 м² и ванной 6,0 м², отдельно гардеробная 5,1 м², санузел 4,0 м², постирочная-кладовая 4,3 м² и холл 13,3 м². Кому подходит: большой семье с детьми, кому нужны гардеробные и мастер-блок, но 3 этаж без вида.

Сильная сторона проекта — евродвушки от 42 до 49 м² и евротрёшки с двумя санузлами. Слабая — форматы 4Е в корпусе Б, где на 86 м² кухня-гостиная ужата до 17,9 м², а три спальни нанизаны на коридор. И помните: стен внутри нет, любую из этих схем можно переиграть, но перегородки и разводку оплачиваете вы.

Что проверить до сделки

Проектную декларацию по корпусам А и Б: количество лифтов, скорость, число квартир на этаж — в описании застройщика этого нет.
Эскроу-счёт в ДДУ и банк, где он открыт: деньги должны лежать до сдачи дома, а не у застройщика.
Формулировку «без стен» в договоре: что именно передают — только несущие конструкции или есть разводка воды и электрики до квартиры.
Паркинг: 563 места продают отдельно, входят ли кладовые и веломеста в цену, какая очередь на них.
Срок 4 кв. 2027 и штрафы за перенос: сверяем с декларацией, а не с буклетом.
Состав детского сада, бассейна и коворкинга: что построит застройщик, а что отдадут арендатору с платным входом.

Почему в статье нет цен

Стоимость квартир сознательно не публикую: застройщики меняют её по нескольку раз в месяц, и она зависит от корпуса, этажа, вида из окна и текущих акций. Любая цифра в статье устареет через неделю и введёт в заблуждение.

Актуальные цены по каждой планировке, расчёт платежа по льготным программам с московскими лимитами и подбор под бюджет — по запросу: напишите мне в конце статьи или закажите бесплатную проверку новостройки — пришлю разбор именно по ЖК «АУРА».

Что почитать дальше

Соседние комплексы той же локации:

Разбор ЖК «Шагал» — ГК Эталон. Москва
Разбор ЖК «ЗилАрт» — ЛСР. Москва
Разбор ЖК «ЭРА» — Текта Групп

Частые вопросы

В какой отделке сдают квартиры в ЖК «АУРА»?

Все квартиры сдаются без отделки, а в базе TrendAgent формат помечен как «без стен». Это значит, что перегородки, стяжку, разводку и всю чистовую отделку делает покупатель. Потолки 3,1–3,32 м и окна без подоконников дают простор для дизайна, но ремонт с нуля прибавляет к сроку заезда от полугода.

Когда сдают дом и по какому договору?

Срок сдачи корп. А, Б — 4 кв. 2027, договор — ДДУ. Деньги покупателя по ДДУ лежат на эскроу-счёте до ввода дома, застройщик их не трогает. Перед сделкой сверяем срок в проектной декларации, а не в рекламе.

Что значит евродвушка 2Е и евротрёшка 3Е в этом проекте?

Цифра в европланировке считает кухню-гостиную как комнату: 2Е — одна спальня плюс кухня-гостиная, 3Е — две спальни плюс кухня-гостиная. По сути 2Е ближе к классической однушке, а 3Е — к двушке. В «АУРЕ» таких квартир большинство: 71 лот 2Е и 102 лота 3Е из 188.

Какая ипотека работает на ЖК «АУРА»?

Работают семейная и другие льготные программы с региональными лимитами, платёж считаем индивидуально. Застройщик также заявляет рассрочку. Какая схема выгоднее для вашего бюджета — считаю на вашей ситуации, а не по калькулятору с сайта.

Стоит ли брать квартиру в «АУРЕ» под аренду или как инвестицию?

Под аренду сильнее евродвушки 39–49 м²: метро в 5 минутах, бизнес-центр в самом комплексе, спрос от офисных сотрудников. Но конкуренция будет внутри дома: 71 лот 2Е плюс соседи Данилов Дом в 300 м и Дом 7 Даниловский в 460 м. Ремонт без стен и ожидание до 4 кв. 2027 откладывают первый доход минимум на два года.

Чем покупка через брокера отличается от отдела продаж застройщика?

Цена та же, что в офисе продаж, комиссии для покупателя нет. Я работаю со всем рынком, а не с одним застройщиком: сравню «АУРУ» с Данилов Домом, Дом 7 Даниловский и другими соседями в Даниловском и покажу, где переплата. Разбор независимый: минусы про сроки, отделку и лифты вам в отделе продаж не расскажут.

Остались вопросы? Напишите мне

Разберу вашу ситуацию бесплатно и без навязывания — просто напишите или позвоните.

📞 Телефон: +7 904 179-00-88

💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088

📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev

📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one

🌐 Разборы новостроек Москвы и Подмосковья выходят каждый день — все статьи в журнале Fusion One.

Работаю со всеми застройщиками без комиссии для покупателя — цена та же, что в офисе продаж, а разбор вы получаете независимый.