ЖК «ФизтехСити» — это две 20-этажные монолитные секции на общем двухэтажном стилобате в районе Северный на севере Москвы, у Долгопрудненского шоссе. По нашей методике это комфорт-плюс со счётом 4,2: монолит, вентфасад из керамогранита, подземный паркинг и лобби с консьержем. Корпуса А1 и А2 уже сданы.
Главная особенность — вертикальное озеленение фасадов и эксплуатируемая кровля с бассейном и лаунж-зоной, что для комфорт-плюс в Москве встречается нечасто. Разбираю, что реально видно на планировках, какие тут квартиры и кому этот дом подходит, а кому — нет.
Что это за дом
ФизтехСити — это жилой комплекс из двух монолитных 20-этажных секций (А1 и А2), объединённых двухэтажным стилобатом с лобби, детским садом и коммерцией на первых этажах. Строит ГК Основа. Фасад — вентилируемый, из керамогранита, с полосами вертикального озеленения на балконах — фирменный приём застройщика. Квартиры сдаются без отделки, преобладают евродвушки: кухня-гостиная плюс изолированная спальня. На стилобате — закрытый двор с доступом только для жителей, отдельно на кровле — бассейн с лаунж-зоной. Оба корпуса дома уже сданы.
- Застройщик: ГК Основа
- Расположение: Северный, Долгопрудненское шоссе
- Метро: Новодачная (D1) — 10 мин пешком; Физтех — 15 мин пешком
- Отделка: Без стен
- Класс по нашей методике: комфорт-плюс, 4,2 балла
- Сроки: корп. А2, А1 — сдан
- Особенность проекта: Вертикальное озеленение фасада и бассейн на эксплуатируемой кровле
Кому этот дом подойдёт
- Паре или одному человеку, который хочет евродвушку с большой кухней-гостиной под собственную планировку студии-мастерской
- Тем, кто работает удалённо и ценит совместные лаунж-зоны на кровле и в лобби для видеозвонков вне квартиры
- Семье с одним ребёнком, которой подходит евротрёшка с кухней-гостиной 27,5 м² и террасой
- Тем, кто хочет жить рядом с парками и МЦД-1, но без плотной панельной застройки вокруг
- Покупателю, готовому смотреть на вторичном рынке или у соседних застройщиков корпуса с уже сделанной отделкой — здесь сдают без стен
Что стоит взвесить
- Метраж кухонь в евродвушках в основном около 18,5 м² — это ниже медианы 22,1 м² по зоне (120 место из 451), просторной кухни-гостиной не получится в каждом варианте
- Почти весь фонд — евродвушки: 18 планировок из 20 в выгрузке, конкуренция при сдаче в аренду будет высокой
- Сдача без отделки и без стен — вложения в ремонт и перепланировку ложатся на покупателя отдельно
- В описании застройщика не указана высота потолков в жилых комнатах — известен только диапазон 2,97–3,15 м по проекту в целом
- Кладовые в базовой комплектации не предусмotrены (storage: false) — под сезонные вещи нужен отдельный формат хранения
- Договор — ПДКП, а не ДДУ, это другой юридический механизм: перед сделкой стоит отдельно разобрать его условия с юристом
Планировки в ЖК «ФизтехСити»
Чертежи застройщик выложил мелко — большинство планировок ниже 700 пикселей, детальные планы запрашиваем отдельно у отдела продаж. По выгрузке фонд состоит почти целиком из евродвушек (18 планировок из 20), плюс единичные евротрёшка и пятикомнатная. Медианная кухня по комплексу — 22,1 м², это 120 место из 451 в зоне, но в конкретных евродвушках кухни чаще меньше медианы.
Для отдельной спальни с дверью и кухни-гостиной без доплаты за площадь евродвушка от 61 м² работает лучше, чем базовые 49,78 м² — разница в кухне и в наличии кладовой.
Что проверить до сделки
- Проектную декларацию по корпусам А1 и А2 — фактический статус ввода в эксплуатацию и дату регистрации права
- Форму договора: здесь ПДКП, а не ДДУ — механизм защиты денег покупателя отличается, это нужно обсудить с юристом до внесения средств
- Состояние отделки по конкретному корпусу — застройщик указывает сдачу без стен, но детали чистовой подготовки стоит уточнить в шоу-руме
- Наличие и стоимость машиноместа в подземном паркинге отдельно от квартиры
- Актуальные сроки завершения работ по местам общего пользования и благоустройству, если корпус формально сдан, но двор и кровля ещё дорабатываются
Почему в статье нет цен
Стоимость квартир сознательно не публикую: застройщики меняют её по нескольку раз в месяц, и она зависит от корпуса, этажа, вида из окна и текущих акций. Любая цифра в статье устареет через неделю и введёт в заблуждение.
Актуальные цены по каждой планировке, расчёт платежа по льготным программам с московскими лимитами и подбор под бюджет — по запросу: напишите мне в конце статьи или закажите бесплатную проверку новостройки — пришлю разбор именно по ЖК «ФизтехСити».
Частые вопросы
Какая отделка в квартирах ФизтехСити?
Квартиры сдаются без стен — застройщик указывает в описании именно этот формат, полноценной чистовой отделки нет. Высота потолков по проекту — от 2,97 до 3,15 м. Планировку перегородок покупатель делает сам или заказывает у застройщика отдельно, детали лучше уточнять в шоу-руме на момент сделки.
Что за евродвушки и евротрёшки — чем они отличаются от обычных?
В европланировках кухня объединена с гостиной в одно пространство, а спальни изолированы отдельно — в маркировке 2Е и 3Е цифра считает именно кухню-гостиную как отдельную комнату. По факту евродвушка (2Е) ближе к классической однокомнатной квартире с отдельной спальней, а не к двухкомнатной с двумя полноценными комнатами — это стоит учитывать при сравнении площадей.
Какой договор здесь заключают и что с эскроу?
По этому проекту используется договор ПДКП, а не ДДУ — это другая юридическая конструкция с иным порядком защиты средств покупателя. Перед подписанием стоит отдельно разобрать условия конкретно этого договора с юристом, не полагаясь на общую схему эскроу-счетов по 214-ФЗ.
Можно ли купить квартиру в ипотеку?
Да, среди способов оплаты застройщик указывает ипотеку наравне с рассрочкой. Работают семейная и другие льготные программы с региональными лимитами, платёж считаем индивидуально под конкретный банк и программу на момент сделки.
Стоит ли брать квартиру здесь под сдачу в аренду?
Фонд комплекса почти целиком состоит из евродвушек — 18 планировок из 20 в выгрузке, а значит при сдаче в аренду будет высокая конкуренция среди похожих лотов в этом же доме. Для инвестиции под аренду разумнее смотреть менее массовый формат — например, единственную в выгрузке евротрёшку с террасой.
Чем брокер отличается от отдела продаж застройщика?
Я работаю со всем рынком, а не только с ФизтехСити, поэтому показываю альтернативы в том же районе и по соседним застройщикам без обязательства продать именно этот дом. Цена для покупателя та же, что в офисе продаж застройщика — комиссию с меня не берут, разбор объекта независимый.
Остались вопросы? Напишите мне
Разберу вашу ситуацию бесплатно и без навязывания — просто напишите или позвоните.
📞 Телефон: +7 904 179-00-88
💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088
📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev
📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one
🌐 Разборы новостроек Москвы и Подмосковья выходят каждый день — все статьи в журнале Fusion One.
Работаю со всеми застройщиками без комиссии для покупателя — цена та же, что в офисе продаж, а разбор вы получаете независимый.
