Частая ситуация на вторичке: о цене договорились, задаток на подходе, и тут продавец говорит: «Давайте в договоре напишем поменьше, а то мне налог платить». Квартира стоит 6 млн ₽, в договоре предлагают 4,8 млн, оставшиеся 1,2 млн отдать наличными под честное слово.
Продавец экономит свой налог. Платите за эту экономию вы, потому что в любом споре суд и налоговая смотрят на цену из договора, а наличные под честное слово для них не существуют. Дальше по шагам: где именно покупатель теряет деньги и как отказать, не сорвав сделку.
Короткий ответ: Рискует покупатель. Если сделку расторгнут или признают недействительной, вернуть получится только цену из договора, а разницу, отданную без документов, доказать почти нельзя. К этому добавятся меньший вычет, если цена в договоре ниже 2 млн ₽, и больший налог, если вы сами продадите квартиру раньше минимального срока.
Зачем продавцу заниженная цена
Продавец платит НДФЛ, если владел квартирой меньше минимального срока. Обычно это 5 лет, а для единственного жилья и ещё нескольких случаев 3 года (статья 217.1 НК РФ). Ставка для дохода от продажи на октябрь 2026 года: 13% с базы до 2,4 млн ₽ и 15% с превышения.
Налог считают с разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на покупку (подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ). Допустим, продавец купил квартиру два года назад за 4,8 млн. Честная цена 6 млн даёт базу 1,2 млн и налог 156 000 ₽. Цена 4,8 млн в договоре даёт ноль. Вот и вся причина просьбы.
У продавца есть законные способы уменьшить налог или не платить его совсем. Мы собрали их в статье о том, как законно не платить налог с продажи квартиры. Её можно просто переслать продавцу.
Что вернут покупателю, если сделка развалится?
Когда сделку признают недействительной, стороны возвращают друг другу всё полученное: вы квартиру, продавец деньги (пункт 2 статьи 167 ГК РФ). Сколько денег он получил, суд устанавливает по документам. В договоре 4,8 млн, в расписке тоже 4,8 млн. Столько вам и присудят.
Оставшиеся 1,2 млн? Подтвердить их почти нечем. Договорённость о них нигде не записана. Без письменной формы ссылаться на свидетелей, чтобы доказать сделку и её условия, нельзя (пункт 1 статьи 162 ГК РФ). Знакомый, который видел, как вы передавали пакет с деньгами, суду не поможет.
Поводов для такого спора больше, чем кажется на показе. Супруг продавца, который не давал согласия на продажу, или ошибка в документах о собственности всплывают и через год. Основания мы разобрали в статье почему сделку признают недействительной. Сумма к возврату в таких спорах обычно одна: та, что стоит в договоре.
С ипотекой риск выше. Банк перечисляет продавцу кредит в счёт цены договора, через аккредитив или сервис безопасных расчётов. Всё сверх этой цены вы отдаёте наличными, и банк эти деньги уже никак не защищает.
Если решите посмотреть новостройки, сверьте выбранный дом с нашими 72 проверками до того, как вносить деньги. Проверить новостройку и застройщика →
Почему при банкротстве продавца заниженная цена бьёт дважды
Если продавца признают банкротом, финансовый управляющий вправе оспорить его сделки (пункт 1 статьи 213.32 Закона о банкротстве). Продажу квартиры можно отменить, если она прошла в течение года до принятия заявления о банкротстве или после него и цена существенно хуже той, по которой продают похожие квартиры (пункт 1 статьи 61.2). Для сделок, совершённых ради вреда кредиторам, срок три года (пункт 2 той же статьи).
Первый удар. Управляющий видит в документах 4,8 млн при рыночных 6 млн и получает довод о неравноценной сделке. Опровергнуть его можно только документами о том, что вы заплатили больше, а их нет.
Второй удар. После отмены сделки квартира возвращается в конкурсную массу, а вы становитесь кредитором продавца (статья 61.6). Если квартира для вашей семьи единственное жильё, закон даёт особый порядок: деньги покупателю платят из выручки от торгов с отдельного счёта. Сумму берут по условиям сделки, пока не доказано иное (пункты 9 и 11 статьи 61.6-1). То есть те же 4,8 млн.
Сколько вы теряете на вычете и на своём будущем налоге
Имущественный вычет покупателю дают в размере фактических расходов на покупку, но не больше 2 млн ₽ (подпункт 1 пункта 3 статьи 220 НК РФ). Расходы подтверждают платёжками и расписками, то есть теми же суммами, что в договоре. При ставке 13% полный вычет возвращает 260 000 ₽. Как его оформить, рассказали в статье про налоговый вычет за квартиру.
Частая просьба продавцов звучит так: «напишем миллион». Расчёт простой: вычет продавца в 1 млн ₽ (подпункт 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ) при такой цене обнуляет налог. На деле налоговая возьмёт доход не меньше 70% кадастровой стоимости, об этом ниже. А для вас это вычет с 1 млн вместо 2 млн, и вы недополучите 130 000 ₽. А сумма, которую вы сможете доказать в суде, сжимается с 6 млн до одного.
Второй счёт приходит позже. Если вы сами продадите квартиру раньше минимального срока владения, расходы на покупку снова возьмут из документов. Допустим, через два года вы продаёте её за 6,3 млн:
- по договору на 6 млн база 300 000 ₽, налог 39 000 ₽;
- по договору на 4,8 млн база 1,5 млн ₽, налог 195 000 ₽.
Разница 156 000 ₽, ровно столько сэкономил продавец. Его налог переехал к вам, только с отсрочкой.
Работает ли схема для самого продавца?
Только до определённой отметки. Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года регистрации, доход продавца для налога принимают равным 0,7 кадастровой стоимости (пункт 2 статьи 214.10 НК РФ). Пусть кадастровая стоимость квартиры 5 млн: напишут в договоре 1 млн или 3,5 млн, налоговая всё равно посчитает доход в 3,5 млн, так что ниже этой суммы занижение продавцу ничего не добавляет, а ваш риск растёт с каждым «сэкономленным» рублём.
Отвечает за неуплату тоже продавец: доход и декларация его. Штраф 20% от неуплаченного налога, при умысле 40% (статья 122 НК РФ). Кадастровую стоимость своей квартиры продавец может посмотреть в выписке из ЕГРН, и с этой цифрой разговор обычно становится короче.
Что ответить продавцу
Отказ легче принять, если говорить о рисках сделки и ни слова о самом продавце. Формулировки, которые обычно работают:
- «Мы оформляем по реальной цене. Если что-то пойдёт не так, нам вернут только сумму из договора».
- «Доход для налога возьмут не меньше 70% кадастровой стоимости, так что сильное занижение вам почти ничего не даст».
- «Давайте посчитаем налог вместе: возможно, расходы на покупку его почти обнуляют».
- «Если до трёх или пяти лет владения осталась пара месяцев, мы готовы подождать».
Последний вариант часто самый выгодный для обеих сторон. Обычно срок владения считают с даты регистрации права продавца (она есть в выписке из ЕГРН) до даты регистрации перехода права к вам. Сдвинули подачу документов на пару месяцев, и налога нет вообще.
Если налог всё-таки остаётся, это вопрос цены. Продавец закладывает его в стоимость, вы решаете, подходит ли она.
Если продавец настаивает и готов рискнуть вашими деньгами ради 156 тысяч своего налога, отнеситесь к этому как к сигналу. До задатка проверьте его в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве на bankrot.fedresurs.ru и в картотеке арбитражных дел kad.arbitr.ru. Остальные проверки собраны в чек-листе юридической чистоты квартиры.
В новостройке от застройщика этого разговора нет
Дольщик вносит деньги в счёт цены договора участия на счёт эскроу в уполномоченном банке (часть 1 статьи 15.4 Закона № 214-ФЗ). Сумма в договоре и сумма платежа совпадают до рубля. Спорить не о чем. Наличных «сверху» в этой схеме нет, и вычет считается от всей суммы в пределах 2 млн ₽.
Наша команда 18 лет работает на рынке Екатеринбурга. Если продавец на вторичке завёл разговор про «поменьше в договоре», сравните его квартиру с вариантами от застройщика: иногда разница в цене меньше риска, который вам предлагают взять на себя.
Частые вопросы
Чем рискует покупатель при занижении стоимости квартиры в договоре?
Если сделку расторгнут или признают недействительной, продавец обязан вернуть только сумму из договора. Разницу, отданную наличными без расписки, доказать почти нельзя. Ещё покупатель теряет часть вычета, если цена в договоре ниже 2 млн ₽, и заплатит больший налог, если сам продаст квартиру раньше минимального срока.
Может ли налоговая оштрафовать покупателя за заниженную цену?
Налог с продажи платит продавец, и штраф по статье 122 НК РФ (20%, при умысле 40% от неуплаченного налога) тоже касается его. Покупатель теряет деньги иначе: на возврате при споре, на вычете и на своём будущем налоге.
Поможет ли расписка на полную сумму?
Расписка на реальную сумму будет письменным доказательством, и суд может применить правила к сделке, которую стороны действительно имели в виду (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Но такая расписка сама показывает, что цена в договоре ненастоящая, поэтому продавцы, которые просят занизить цену, её обычно не дают.
Можно ли продать квартиру дешевле кадастровой стоимости?
Можно. Гражданский кодекс требует только, чтобы цена была указана в договоре (статья 555 ГК РФ). Но для налога доход продавца не может быть меньше 70% кадастровой стоимости на 1 января года регистрации сделки (пункт 2 статьи 214.10 НК РФ).
Сколько времени сделку могут оспорить при банкротстве продавца?
Неравноценную сделку оспаривают, если она прошла в течение года до принятия заявления о банкротстве или после него. Сделку, совершённую ради вреда кредиторам, в течение трёх лет (статья 61.2 Закона о банкротстве).
Источники
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/c18778732f1e820875bb79a8f634f706940f0142/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/90842497c242afaba6fb31962e1afda990d7e31d/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/4721eaf980204a7ee93eb51b30688e14998af84a/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/204ef5bd8ee7ebed418039d7e10112a09fa2bf4e/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/05ccb2acde4b3196880ca82e2d7f4c1dfd5ea0b5/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/d05d5034c8671f35f117f287a8fedffdcf263f5b/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/3f189e1f53c2caf0f49e70bb17aaf048e0382d0a/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/0959475640585f590f703e040ccf8f9e7d958156/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/74b2540f9f998ab69bdcf3b48ec34e1220d8fb1d/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/62f621e5835790398a88f80270fe2cf0b3710b3c/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/1972d8b95a3702e0403a375737bcee825dcc78fa/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/1bab8cfd8c4da82e8af44f7ebcbfa1716bac9586/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/57da6efc7ca337d428cf526d01e70925ce5bdcb0/
- kad.arbitr.ru/
Подберём 3–5 проверенных квартир, расчёт за 2 часа
Бесплатно посчитаем и подберём 3–5 проверенных вариантов под вашу ситуацию, расчёт за 2 часа, комиссию платит застройщик. В новостройке цена в договоре совпадает с той, что вы платите через эскроу, и наличных под честное слово там нет.
📞 Телефон: +7 904 179-00-88
💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088
📲 Telegram: https://t.me/DenisDerbyshev
📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one
🌐 Сайт: https://fusion1.ru
Мы работаем со всеми застройщиками без комиссии для покупателя: весь рынок в одном месте, честный разбор под ваш бюджет и цена от застройщика без переплат. Расчёт за 2 часа, 18 лет на рынке, 1300+ сделок, 72 проверки каждого дома.
