Покупатель на показе видит кухню под потолок, встроенную технику и шкаф-купе в прихожей и спрашивает: «Это всё остаётся?» Продавец кивает. А в день передачи ключей выясняется, что посудомойку и люстры уже увезли, и покупатель уверен, что заплатил за них.
Это частая ситуация, и почти всегда её можно было избежать одной страницей текста в договоре. Разберём, как продать квартиру с мебелью и техникой так, чтобы не спорить после сделки, не переплатить налог и не сорвать покупателю ипотеку.
Короткий ответ: Мебель и технику перечислите в приложении к договору купли-продажи с описанием состояния, а если за них платят отдельно, оформите отдельный договор и передайте вещи по акту вместе с квартирой. Занижать цену квартиры за счёт мебели рискованно: такую сделку могут признать притворной, а налог по квартире в любом случае посчитают не меньше чем от 70% её кадастровой стоимости.
Выгоднее продавать квартиру с мебелью или без?
Мебель помогает продать квартиру, когда экономит покупателю деньги и время. И мешает, когда покупателю придётся платить за её вывоз.
Когда мебель ускоряет продажу
- Покупатель берёт ипотеку. Первоначальный взнос забрал накопления, и готовая кухня с техникой избавляет от новых трат в первый год.
- Квартиру смотрят под сдачу. Инвестор, который выбирает студию или однушку у метро или вуза в Екатеринбурге, может искать арендатора в обставленную квартиру сразу после сделки.
- Ремонт и мебель сделаны в одном стиле. Цельный интерьер на фото выглядит дороже пустых стен.
- Покупатель переезжает из другого города и не хочет везти вещи через полстраны.
Когда мешает показам и торгу
Старая стенка, продавленный диван и пожелтевший холодильник работают против продавца. Покупатель мысленно вычитает из цены вывоз и новую обстановку, а массивная мебель зрительно съедает площадь. В таком случае лучше вывезти лишнее до фотосъёмки и показывать квартиру пустой или с минимумом нейтральных вещей.
Встроенная мебель и кухня: особый случай
Кухню, сделанную по размерам помещения, встроенные шкафы и технику, вмонтированную в гарнитур, без потерь не забрать: на новом месте они не встанут, а после демонтажа остаются дыры в стенах и открытые выводы коммуникаций. Поэтому их чаще оставляют. Решите это до первого показа и сразу говорите покупателю, что остаётся, а что нет.
Как прописать мебель и технику в договоре купли-продажи?
Главное правило: всё, что вы оставляете, должно быть названо письменно. Устное «кухня остаётся» в день передачи ключей ничего не стоит. Цена квартиры при этом обязательное условие: без согласованной письменно цены договор продажи недвижимости считается незаключённым (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Есть три рабочих способа.
- Перечень в самом договоре. Подходит, если вещей немного и отдельно за них никто не платит. Пишем, что вместе с квартирой передаётся такое-то имущество и его стоимость включена в цену квартиры.
- Приложение с описью. Удобно, когда список длинный. В договоре ссылка на приложение, в приложении каждая позиция.
- Отдельный договор купли-продажи имущества. Нужен, когда мебель и техника дорогие и за них платят отдельную сумму. В нём своя цена, свой порядок оплаты и передача по акту в день передачи квартиры.
Пример формулировки:
«Одновременно с квартирой Продавец передаёт Покупателю имущество, перечисленное в Приложении № 1: кухонный гарнитур (8 модулей, белый), встроенные варочную панель и духовой шкаф (марка, модель), холодильник (марка, модель), шкаф-купе в прихожей. Имущество передаётся в исправном состоянии, его стоимость включена в цену квартиры».
В описи указывайте название, марку и модель техники, цвет, количество и комнату. Отдельной графой пишите состояние: «исправна», «скол на дверце», «царапина на столешнице». Тогда покупатель не скажет, что дефект появился после показа, а продавец не подменит новый холодильник старым. Остальные пункты, которые стоит проверить перед подписанием, мы собрали в разборе на что смотреть в договоре купли-продажи квартиры.
Прежде чем звать покупателей, пройдите нашу подготовку квартиры к продаже: она подскажет, какую мебель оставить, а какую убрать до показов. Чек-лист подготовки квартиры →
Облагается ли налогом мебель, проданная вместе с квартирой?
Для налоговой квартира и мебель разные объекты. Квартира считается недвижимостью, мебель и техника относятся к иному имуществу, и правила по ним разные. Ниже нормы Налогового кодекса в редакции, действующей на октябрь 2026 года.
- Квартира. Налога нет, если она была у вас дольше минимального срока: 3 года в отдельных случаях (например, приватизация, подарок от члена семьи или близкого родственника, единственное жильё), в остальных 5 лет (ст. 217.1 НК РФ). Если срок не прошёл, доход уменьшают на вычет 1 000 000 ₽ или на подтверждённые расходы на покупку (ст. 220 НК РФ).
- Мебель и техника. Если вещи были у вас три года и больше, доход от их продажи налогом не облагается (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Если меньше, есть свой вычет 250 000 ₽ или учёт расходов на покупку. Когда доход от такой продажи за год не больше вычета, его можно не указывать в декларации (п. 4 ст. 229 НК РФ).
- Ставка. Для налоговых резидентов 13%, пока доходы от продажи имущества вместе с дивидендами, процентами по вкладам и другими доходами из того же перечня за год не превышают 2,4 млн ₽, с превышения 15% (п. 1.1 ст. 224 и п. 6 ст. 210 НК РФ).
Почему нельзя занижать цену квартиры за счёт мебели
Соблазн понятен: написать за квартиру поменьше, а остальное провести как мебель, которая у вас давно и налогом не облагается. Это не работает по четырём причинам.
- Минимальная база. Если цена квартиры в договоре ниже 70% её кадастровой стоимости на 1 января года регистрации перехода права, доход для налога принимают равным этим 70% (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Кадастровую стоимость покажет выписка из ЕГРН.
- Притворная сделка. Если за подержанный диван в договоре стоит сумма, как за машину, суд может признать эту часть сделки притворной, то есть прикрывающей реальную цену квартиры. Притворная сделка ничтожна, а к сделке, которую стороны имели в виду на самом деле, применяют её собственные правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
- Ипотека покупателя. Банк кредитует квартиру, поэтому заниженная цена уменьшает сумму кредита, и покупателю придётся доплачивать больше своих денег.
- Риск для покупателя. Если сделку когда-нибудь оспорят, проще вернуть сумму, указанную за квартиру, а мебельные деньги придётся доказывать отдельно. Да и имущественный вычет покупателя считается с расходов на само жильё, мебели в перечне таких расходов нет (п. 3 ст. 220 НК РФ).
Как разделить сумму честно: пример расчёта
Условный пример. Квартиру купили два года назад за 6 000 000 ₽, минимальный срок не прошёл. Теперь продаёте её за 6 800 000 ₽ вместе с кухней и техникой, которые полтора года назад обошлись в 400 000 ₽. С покупателем договорились, что гарнитур и техника стоят 250 000 ₽, и оформили их отдельным договором.
- Квартира: 6 550 000 − 6 000 000 = 550 000 ₽ облагаемого дохода, налог 13% составит 71 500 ₽.
- Мебель и техника: доход 250 000 ₽ полностью перекрывается вычетом 250 000 ₽, налога нет.
- Проверка минимальной базы: при кадастровой стоимости 6 200 000 ₽ порог равен 4 340 000 ₽, цена квартиры выше, правило не срабатывает.
Если бы вся сумма шла за квартиру, налог составил бы 104 000 ₽ (800 000 × 13%). Разница в 32 500 ₽ законна, потому что мебель реально продана по реальной цене. Сохраните чеки на кухню и технику: они подтвердят и стоимость, и срок владения. Другие легальные способы снизить налог мы разобрали в статье как законно не платить налог с продажи квартиры.
Можно ли включить мебель в ипотеку покупателя?
Нет. Ипотечный кредит выдают на покупку жилья, а предметом ипотеки может быть только недвижимость, например квартира (ст. 5 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Мебель и техника к недвижимости не относятся. Сумму кредита банк считает от стоимости квартиры по договору и отчёту оценщика. Диван и холодильник в этот расчёт не попадают.
Что из этого следует для продавца:
- Цена квартиры в договоре должна быть близка к её рыночной стоимости. Если спрятать в ней цену мебели, оценка может оказаться ниже цены, и банк выдаст меньше, чем рассчитывал покупатель.
- Мебель покупатель оплачивает своими деньгами по отдельному договору, лучше переводом на счёт продавца с понятным назначением платежа. Наличные с распиской тоже возможны, но перевод проще подтвердить.
- Проект договора покажите банку заранее. Банк проверяет условия сделки, и непонятный пункт о мебели в основной цене может задержать одобрение.
Что продавец обязан оставить в квартире после продажи?
Готового списка в законе нет, но есть общее правило. Принадлежности, то есть вещи, которые служат квартире и связаны с ней общим назначением, следуют её судьбе, если договор не говорит иное (ст. 135 ГК РФ). Продавец передаёт их вместе с самой вещью, как и относящиеся к ней документы (п. 2 ст. 456 ГК РФ).
Покупатель обычно ожидает, что останется всё, без чего квартира не работает как жильё:
- окна, входная и межкомнатные двери;
- радиаторы, трубы, краны и сантехника: унитаз, ванна или душевой поддон, раковины, смесители;
- счётчики воды, электричества и газа;
- электрощиток, розетки и выключатели;
- встроенные элементы, которые не снять без повреждения отделки.
Где чаще всего спорят
Люстры, карнизы, кондиционер, бойлер, встроенная техника, шкаф-купе, кухонный гарнитур. Одни считают их частью квартиры, другие личными вещами. Закон их не перечисляет, поэтому решает договор.
Как избежать спора:
- составьте два списка: «остаётся» и «вывозится»;
- если хотите что-то заменить, например дорогую люстру на простую, скажите об этом до подписания и впишите в договор;
- сфотографируйте квартиру в тот день, когда покупатель согласился на цену;
- после подписания договора ничего не снимайте без письменного согласия покупателя.
Если продаёте сами, такие мелочи легко упустить. Сверьтесь с нашей пошаговой инструкцией по продаже квартиры без риэлтора: там весь путь от объявления до расчёта.
Что фиксировать в акте приёма-передачи?
Квартиру передают по передаточному акту или иному документу о передаче. Обязанность продавца считается исполненной после вручения квартиры и подписания этого документа (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Если покупатель принял квартиру, которая не соответствует договору, даже с отметкой об этом в акте, продавец от ответственности не освобождается (п. 2 ст. 556 ГК РФ). Поэтому честная опись выгодна обеим сторонам.
Чек-лист акта:
- дата передачи;
- показания всех счётчиков: холодная и горячая вода, электричество, газ, тепло, если он есть;
- сколько комплектов ключей, магнитных ключей и пультов от шлагбаума передано;
- перечень мебели и техники со ссылкой на приложение к договору и отметкой о состоянии;
- документы: паспорта счётчиков, гарантийные талоны и инструкции на технику;
- запись, что претензий нет, или список замечаний.
Фото и видео на дату передачи
Перед подписанием акта пройдите по квартире вместе с покупателем и снимите на видео каждую комнату, технику во включённом состоянии и цифры на счётчиках. Отправьте ролик покупателю в мессенджере в тот же день. Это занимает десять минут и снимает большинство вопросов о том, что было, а чего не было.
Частые вопросы
Как прописать мебель в договоре купли-продажи квартиры?
Перечислите каждую вещь в договоре или приложении к нему: название, марку и модель, количество, комнату и состояние. Укажите, включена ли её стоимость в цену квартиры. Если за мебель платят отдельную сумму, оформите отдельный договор купли-продажи имущества и передайте вещи по акту вместе с квартирой.
Облагается ли налогом продажа мебели вместе с квартирой?
Мебель и техника для налоговой отдельное иное имущество. Если они были у вас три года и больше, налога нет. Если меньше, доход уменьшают на вычет 250 000 ₽ или на расходы на покупку, а когда доход за год не больше вычета, его можно не указывать в декларации.
Что продавец должен оставить в квартире после продажи?
Всё, что служит квартире: окна, двери, сантехнику, радиаторы, счётчики, электрику, встроенные элементы. По закону принадлежности следуют за квартирой, если договор не говорит иное. Спорные вещи вроде люстр, кондиционера и кухни перечислите в договоре поимённо.
Можно ли включить мебель в ипотеку покупателя?
Нет. Ипотеку выдают на покупку квартиры, и банк считает кредит от стоимости самой квартиры. Мебель покупатель оплачивает своими деньгами по отдельному договору, лучше переводом на счёт продавца.
Выгоднее продавать квартиру с мебелью или без?
С мебелью выгоднее, если она свежая, подходит к ремонту или встроена по размерам, а квартиру ищут под сдачу или ипотечные покупатели без запаса денег. Старую громоздкую мебель лучше вывезти до фотосъёмки: она мешает показам и даёт повод для торга.
Источники
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/74b2540f9f998ab69bdcf3b48ec34e1220d8fb1d/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/1972d8b95a3702e0403a375737bcee825dcc78fa/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/625f7f7ad302ab285fe87457521eb265c7dbee3c/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/62f621e5835790398a88f80270fe2cf0b3710b3c/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/36b2179632378c984cf6fbf0ea28e731baa919eb/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/3e4bbd6dd9fb5dd4e9394f447653506e1d6fa3a9/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/9b06776ae7a39546ad4e3ba04bebef14baabf8d2/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/78b283a829ab39b6dbe6e7382e35f688663254ba/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/4721eaf980204a7ee93eb51b30688e14998af84a/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/806c3158eeb4042d82b71ed2186ab631c38550ac/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/204ef5bd8ee7ebed418039d7e10112a09fa2bf4e/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/3e859336194c50096387c5694f99883bed271e78/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/52d1c3e7e7bfb3765425991de0ba95082c036d09/
Продаёте, чтобы купить новую? Посчитаем ипотеку и подберём 3–5 проверенных вариантов
Бесплатно посчитаем ипотеку и подберём 3–5 проверенных вариантов под вашу ситуацию, расчёт за 2 часа, комиссию платит застройщик. За плечами нашей команды 18 лет на рынке и 1300+ сделок, а каждый дом проходит 72 проверки.
📞 Телефон: +7 904 179-00-88
💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088
📲 Telegram: https://t.me/DenisDerbyshev
📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one
🌐 Сайт: https://fusion1.ru
Мы работаем со всеми застройщиками без комиссии для покупателя: весь рынок в одном месте, честный разбор под ваш бюджет и цена от застройщика без переплат. Расчёт за 2 часа, 18 лет на рынке, 1300+ сделок, 72 проверки каждого дома.
