Одинаковая квартира и одинаковый доход могут стоить по-разному в зависимости от банка. При рыночных ставках разница в один процентный пункт на кредите в 5 млн рублей за 20 лет даёт более 700 тысяч рублей переплаты. Поэтому выбор банка — это не формальность. Показываем, как сравнивать предложения без маркетинговых ловушек.
Сравнивайте не ставку, а ПСК
Полная стоимость кредита — это показатель, который банк обязан указать в договоре. В неё входят проценты, комиссии, обязательные платежи за подключение и сопутствующие услуги. Банк может рекламировать «ставку от 5%», но фактическая ПСК может оказаться заметно выше из-за платы за снижение ставки, страховки и обязательных сервисов. Просите расчёт ПСК и график платежей до подачи заявки. Как самостоятельно посчитать платёж, мы показываем в отдельной статье.
Страховка: что обязательно
По закону обязательно только страхование залога, то есть самой квартиры, от утраты и повреждения. Страхование жизни и титула банк вправе предложить, но навязать не может: он обязан дать вариант кредита без этих страховок. Отказ от страхования жизни обычно повышает ставку, и вопрос в том, какая сумма больше: экономия на страховке или надбавка к ставке. Подробно разобрано в статье про страхование ипотеки.
Условия, которые важны больше ставки
- Досрочное погашение. Закон разрешает гасить ипотеку досрочно без штрафов, но проверьте порядок в договоре: как и за сколько дней уведомить банк, в какой день спишут деньги, что уменьшится, платёж или срок.
- Первоначальный взнос. Чем он выше, тем обычно ниже ставка. Разница между минимальным взносом и 30% может быть заметной.
- Аккредитация застройщика. Для новостройки важно, чтобы ЖК был аккредитован в выбранном банке: без этого ипотеку на эту квартиру там обычно не выдают.
- Срок рассмотрения и действие одобрения. Одобрение действует ограниченный срок, по нашему опыту чаще всего около трёх месяцев, точный срок указан в решении банка. За это время нужно найти и оформить квартиру.
- Требования к квартире. Банки могут отказать по вторичке с неузаконенной перепланировкой или в деревянном доме, а квартиру в аварийном доме или доме под снос в залог обычно не берут.
Как сравнивать предложения
- Выберите 3–4 банка: зарплатный, два крупных и один с лучшей ставкой по вашей программе.
- Запросите в каждом предварительное одобрение и график платежей на одинаковую сумму и срок.
- Сравните ПСК, переплату за срок, который планируете держать кредит, и условия досрочного погашения.
- Уточните, зависит ли ставка от страховок и сервисов, и посчитайте оба варианта.
- Выберите банк и подайте окончательную заявку после выбора квартиры.
Типичные ошибки перечислены в материале про пять ошибок при оформлении ипотеки.
Роль брокера
Банки различаются не только ставками, но и тем, как они оценивают заёмщиков. Одному из них ваш доход подходит, другой его не примет. Мы видим эти нюансы заранее и подаём заявку туда, где шансов больше. Это экономит время и не оставляет лишних отказов в кредитной истории. Если банк уже отказал, прочитайте что делать после отказа.
Частые вопросы
На что смотреть в первую очередь при выборе банка?
На полную стоимость кредита (ПСК), а не только на ставку. В ПСК входят комиссии и обязательные платежи, поэтому она показывает реальную переплату.
Лучше брать ипотеку в банке, где вы получаете зарплату?
Часто да. Многие банки дают зарплатным клиентам скидку на ставку и проще подтверждают их доход. Но сравните предложение с другими: скидка не всегда перекрывает разницу в базовой ставке.
Сколько заявок можно подавать одновременно?
Несколько, лучше в течение короткого периода. Каждая заявка и каждый отказ отражаются в кредитной истории. По нашему опыту, три-четыре заявки в разные банки не вредят, а вот частые запросы и серия отказов подряд могут насторожить следующий банк.
Что выгоднее: низкая ставка с комиссией или чуть выше без неё?
Считайте по ПСК и по общей переплате за срок, который вы планируете держать кредит. Если собираетесь гасить ипотеку досрочно через 3–5 лет, комиссия вперёд часто невыгодна.
Бесплатно подберём банк под ваш доход и квартиру
Пришлите доход, сумму взноса и желаемый срок. Мы сравним предложения банков по ПСК и условиям, подскажем, куда подавать заявку в первую очередь, и поможем с документами. Расчёт пришлём за 2 часа.
📞 Телефон: +7 904 179-00-88
💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088
📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev
📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one
🌐 Сайт: https://fusion1.ru
Работаем со всеми застройщиками по всей стране без комиссии риэлтора — вы получаете весь рынок в одном месте, честный разбор под свой бюджет и цену от застройщика без переплат.
