Эксклюзивный договор продавец подписывает с одним агентством и обещает не работать с другими. Слова «эксклюзив» в Гражданском кодексе нет, но сама конструкция есть: агентский договор может запретить заказчику заключать такие же договоры с другими агентами и даже вести такую же деятельность самому (пункт 1 статьи 1007 ГК РФ). Пока договор действует, это обязательство надо выполнять.
Выйти из него при этом можно в любой день. Гражданин, который продаёт свою квартиру как частное лицо, по закону потребитель. Ниже разберём, какие пункты прочитать до подписи, сколько можно заплатить при выходе и в каком порядке действовать, чтобы потом не получить счёт на комиссию.
Короткий ответ: Эксклюзивный договор обязывает продавца работать с одним агентством: не отдавать квартиру другим риелторам, иногда и не продавать её самому. Выйти можно в любой день: продавец-гражданин считается потребителем, оплачивает подтверждённые расходы агентства, а штраф за отказ в таком договоре ничтожен.
Зачем агенту эксклюзив и что он даёт продавцу?
Агент тратит деньги ещё до сделки: фотограф, платное продвижение объявлений, часы на звонки и показы. Без эксклюзива одна и та же квартира может висеть у нескольких агентств сразу, с разными фотографиями и разной ценой. Покупатель видит этот разнобой и решает, что продавец торопится и на цену можно давить.
При эксклюзиве объявление одно, цена одна, все звонки идут одному человеку. Агент, которого не обойдут на финише, охотнее вкладывается в рекламу. Для продавца это честный обмен, если в договоре указано, что именно агент будет делать, и если из договора можно уйти, когда работы нет.
Эксклюзив бывает мягкий и жёсткий. Мягкий запрещает договоры с другими агентствами, а искать покупателя самому можно. Жёсткий запрещает и самостоятельную продажу. Какой вариант у вас, видно по одному пункту, обычно он стоит в разделе об обязанностях заказчика.
Какие пункты прочитать до подписи?
Договор читайте целиком, но проблемы чаще всего сидят в этих местах.
- Что делает агент. Нормальный перечень выглядит так: оценка по аналогам, фото, реклама на названных площадках, показы, отчёт раз в неделю или две. Если написано только «поиск покупателя», спросить за работу будет не с чего.
- Срок и продление. Ищите фразу о том, что договор продлевается сам, если никто не заявил о прекращении. С ней шесть месяцев легко превращаются в год.
- Цена продажи. Кто её меняет и как. Условие «снижать цену по рекомендации исполнителя» без вашей подписи под новой цифрой лучше вычеркнуть.
- Комиссия. Размер, от какой суммы считается и когда платится. Платить после регистрации перехода права и расчёта с покупателем безопаснее, чем в день задатка: сделка может сорваться, а деньги агенту уже ушли.
- Своя продажа. Пункт «если заказчик продал квартиру сам, он оплачивает комиссию полностью» встречается часто. Что с ним по закону, разберём ниже.
- Охранный период. Если покупатель, которого показал агент, купит квартиру в течение нескольких месяцев после окончания договора, комиссия остаётся за агентом. Это справедливо, когда просмотры подтверждены актами с подписью покупателя и срок не растянут на годы.
- Доверенность и ключи. Чтобы показывать квартиру, доверенность на продажу агенту не нужна. Ключи передавайте по акту.
Если покупатель будет вносить задаток, заранее разберитесь, чем он отличается от аванса: от этого зависит, кому останутся деньги при срыве сделки. Подробно об этом в статье о задатке, авансе и обеспечительном платеже.
Прежде чем подписывать эксклюзив, проверьте в нашем тренажёре цены, при какой сумме в объявлении квартире звонят, а при какой она висит месяцами. Узнать цену своей квартиры →
Можно ли расторгнуть эксклюзивный договор досрочно?
Да, в любой день и без объяснения причин. Статья 32 Закона о защите прав потребителей разрешает потребителю отказаться от договора об оказании услуг в любое время. Условие одно: оплатить исполнителю фактически понесённые расходы на исполнение этого договора. Статья 782 ГК РФ даёт такое же право заказчику по любому договору возмездного оказания услуг.
Потребителем закон называет гражданина, который заказывает услуги для личных и семейных нужд, без предпринимательской цели. Продаёте свою квартиру как частное лицо, значит, это про вас.
Бывает, что договор назван агентским или договором поручения. Право уйти остаётся и тогда. Если агент действует от вашего имени, к агентскому договору применяются правила о поручении (статья 1011 ГК РФ). А там доверитель вправе отменить поручение во всякое время, и соглашение об отказе от этого права ничтожно (пункт 2 статьи 977 ГК РФ). Разница в деньгах при выходе, о ней ниже.
Сколько придётся заплатить при выходе?
То, что агентство потратило на вашу квартиру и может подтвердить документами. Допустим, агент заказал съёмку за 5 000 рублей и оплатил продвижение объявления на 7 000. Если к расчёту приложены счета и чеки, эти 12 000 рублей он вправе попросить.
Комиссия, которую агентство получило бы с продажи, к расходам не относится. Закон говорит о затратах на исполнение договора, доход, на который рассчитывал исполнитель, сюда не входит. Если вместо расчёта приходит счёт на «половину комиссии за проделанную работу», просите разбивку по позициям с документами.
Если договор оформлен как поручение или как агентский от вашего имени, агентство может сослаться на пункт 1 статьи 978 ГК РФ. По нему при досрочном прекращении поверенному возмещают издержки и платят вознаграждение соразмерно выполненной работе. Речь о доле за сделанное, и объём сделанного агентству придётся доказать отчётами, актами показов, перепиской.
Штраф за отказ и комиссия при своей продаже: это законно?
В договоре с гражданином нет. Закон о защите прав потребителей относит к недопустимым условия, которые устанавливают для потребителя штрафные санкции или иные обязанности, мешающие свободно отказаться от услуг по статье 32 (подпункт 3 пункта 2 статьи 16). Такие условия ничтожны (пункт 1 той же статьи), то есть не действуют, даже если вы их подписали.
Плату за сам отказ от договора Гражданский кодекс допускает, только когда обязательство связано с предпринимательской деятельностью его сторон (пункт 3 статьи 310 ГК РФ). У частного продавца квартиры такой деятельности нет. «Неустойка за досрочное расторжение», «полная комиссия при отказе», «компенсация затрат на продвижение» без документов: по сути всё это плата за то, что вы воспользовались правом уйти.
За включение таких условий в договор агентству грозит штраф: от 10 000 до 20 000 рублей для организации и от 1 000 до 2 000 рублей для должностного лица (часть 2 статьи 14.8 КоАП РФ). В Екатеринбурге жалобы принимает Управление Роспотребнадзора по Свердловской области (переулок Отдельный, 3), онлайн-обращение подают на сайте petition.rospotrebnadzor.ru.
Отдельный случай: покупателя нашёл и показал агент, а сделку провели без него. Здесь агентство требует деньги за оказанную услугу, и акт просмотра с подписью покупателя будет его главным доказательством. Отказаться от договора за день до сделки с тем же покупателем и так сэкономить на комиссии мы бы не советовали.
Как выйти из договора с риелтором: порядок действий
- Найдите в договоре пункт об уведомлениях: адрес агентства, электронная почта, мессенджер. Если способ там указан, используйте его и параллельно отправьте бумажное письмо.
- Напишите заявление об отказе. Укажите номер и дату договора, сошлитесь на статью 32 Закона о защите прав потребителей и статью 782 ГК РФ, попросите снять объявления и прислать расчёт фактических расходов с копиями документов.
- Отправьте ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении на юридический адрес агентства. Другой вариант: вручить в офисе и получить на своём экземпляре подпись и дату. Договор прекращается с момента, когда агентство получило уведомление (пункт 1 статьи 450.1 ГК РФ). Если письмо пришло, а его не забрали, оно всё равно считается доставленным (статья 165.1 ГК РФ).
- Если выдавали нотариальную доверенность, отмените её у нотариуса отдельно: отказ от договора доверенность не отменяет. Об отмене письменно сообщите агенту. Сведения о нотариальной отмене вносятся в электронный реестр, и третьи лица считаются извещёнными на следующий день после внесения (пункт 1 статьи 189 ГК РФ).
- Через несколько дней проверьте площадки объявлений. Квартира под логотипом агентства должна исчезнуть. Ключи и документы заберите по акту.
Сначала отказ, потом своя продажа или новый агент. Если при жёстком эксклюзиве выставить квартиру самому, пока договор действует, вы нарушаете обязательство, и у агентства появляется повод требовать возмещения убытков.
Когда эксклюзив стоит подписывать?
Когда понятно, за что вы платите. Мы на рынке 18 лет и сами советуем продавцам начинать с короткого срока, двух-трёх месяцев. За это время видно, работает ли реклама, а хороший договор продлить проще, чем выбраться из плохого. Ещё два условия стоит внести в договор: отчёт с цифрами (звонки, показы, что покупатели говорят о цене) и правило, что цена в объявлении меняется только с вашей подписью.
Реальную цену квартиры узнайте до встречи с агентом. Риелтор, который обещает продать заметно дороже соседей, иногда просто покупает эксклюзив: через месяц он попросит снизить цену, а вы уже связаны договором. Если продать нужно быстро, почитайте, как продают квартиру в сжатые сроки и сколько это стоит в цене.
А если решите обойтись без агента, держите пошаговую инструкцию по продаже квартиры без риелтора, от сбора документов до расчёта с покупателем.
Частые вопросы
Что значит эксклюзивный договор с агентством недвижимости?
Продавец обещает работать только с этим агентством: не заключать договоры с другими риелторами. В жёстком варианте он ещё и не продаёт квартиру сам. Агентство взамен ведёт продажу: оценку, рекламу, показы и подготовку сделки.
Можно ли продать квартиру самому, если подписан эксклюзив?
Если договор запрещает самостоятельную продажу, сначала откажитесь от него письменно. Договор прекратится, когда агентство получит уведомление, после этого продавайте сами или с другим агентом. С покупателем, которого показывал прежний агент, сначала проверьте условие об охранном периоде.
Нужно ли объяснять агентству причину отказа от договора?
Нет. Закон о защите прав потребителей разрешает отказаться от услуг в любое время, причину называть не нужно.
Сколько заплатить при расторжении эксклюзивного договора?
Фактические расходы агентства, подтверждённые документами, например съёмку или платную рекламу. По договору поручения агентство может попросить ещё и плату за уже сделанную работу, если докажет её объём. Штраф, неустойка или полная комиссия за сам отказ в договоре с гражданином ничтожны.
Агентство не забирает письмо об отказе. Что делать?
Ждать не нужно. Письмо, которое дошло до адресата, но не было получено по причинам, зависящим от него, считается доставленным. Сохраните опись вложения, чек и распечатку отслеживания.
Источники
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_305/758e2cfdf136a621c8f66dcb3372b772c7b5e6e8/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_305/9eb0f127ead4dc57e7d0a9d4954cf264c4b3cea8/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_305/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/e21d6a868cf614117afa2f93877215e487cd4aee/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/0a67de2b13b021b6421c46c7e6cdf6be3afa3de8/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/a855b6d125e4111e2e1882061ee45fe3db9cdd8c/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/bf33bc16ce1595530139342702f363c220f63bc1/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/33c65ab7522b599d12e61cc848aebcd09e651f9c/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/bdcbea6afbe5e55844ef1b7bfb889ec46e454d5b/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/5a4f710216fdced777b2d5a1335560ccdefe66fd/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/1996a193f316d0ef7da6d50cf44745feeda864f1/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/dc62851d89901f18f6a4624ad6ca6917dc1e1831/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34661/59f86440655bf2aec393fd031c5a4bc13cfcdc17/
- 66.rospotrebnadzor.ru/
- petition.rospotrebnadzor.ru/petition/
Узнайте реальную цену квартиры до подписи с агентом
Пришлите адрес, площадь и договор, который вам предлагают подписать. Мы бесплатно разберём ситуацию, оценим квартиру и подскажем порядок действий. Если продаёте, чтобы купить новостройку, бесплатно посчитаем и подберём 3–5 проверенных вариантов под вашу ситуацию, расчёт за 2 часа, комиссию платит застройщик.
📞 Телефон: +7 904 179-00-88
💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088
📲 Telegram: https://t.me/DenisDerbyshev
📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one
🌐 Сайт: https://fusion1.ru
Мы работаем со всеми застройщиками без комиссии для покупателя: весь рынок в одном месте, честный разбор под ваш бюджет и цена от застройщика без переплат. Расчёт за 2 часа, 18 лет на рынке, 1300+ сделок, 72 проверки каждого дома.
