Договор найма квартиры: что прописать, чтобы не судиться с жильцами или хозяином

📅 31 октября 2026 г. ✍️ Денис Дербышев · Fusion One 📍 Екатеринбург
Договор найма квартиры: что прописать, чтобы не судиться с жильцами или хозяином

Когда квартиру сдаёт один человек другому, это договор найма по главе 35 Гражданского кодекса. Многие его правила работают по умолчанию: чего нет в тексте, то решает закон. Иногда закон удобен собственнику, иногда жильцу. Пример: если срок в договоре не указан, договор считается заключённым на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК), и вместе с этим включается набор норм, о которых стороны при подписании обычно не думали.

Ниже идём по пунктам договора по порядку: от срока до выезда. Как выбрать саму квартиру, мы рассказали в разборе квартир для сдачи в Екатеринбурге.

Короткий ответ: Договор найма квартиры между физлицами заключают письменно по главе 35 ГК РФ, нотариус не нужен. В нём прописывают срок (чаще до года), всех, кто будет жить, сумму и дату платы, обеспечительный платёж, кто платит коммуналку и ремонт, опись вещей и порядок выезда: всё, что не вписано, решает закон.

Наём или аренда: как называется договор между людьми?

Если квартиру снимает гражданин, это наём жилого помещения. Аренда жилья бывает, когда квартиру берёт компания, и то только для проживания людей (ст. 671 ГК). В быту все говорят «аренда», шаблоны из интернета называются так же, и это не страшно, пока их условия не спорят с главой 35.

Нотариус не нужен. Хватает простой письменной формы с подписями обеих сторон (п. 1 ст. 674 ГК). Одни переводы на карту мало что доказывают: в них нет ни срока, ни суммы залога, ни списка вещей.

На какой срок заключать: почему все пишут 11 месяцев?

Закон даёт максимум пять лет (п. 1 ст. 683 ГК). Правила меняются на отметке в один год.

Договор до года называется краткосрочным наймом. К нему не применяются нормы о временных жильцах, поднайме, замене нанимателя и праве на продление, если сам договор не говорит иначе (п. 2 ст. 683 ГК). Регистрировать его тоже не нужно: в Росреестре регистрируют обременение только по договору на год и больше (п. 2 ст. 674 ГК).

Разница видна, когда жилец перестаёт платить. По долгосрочному договору собственник может идти в суд после шести месяцев неоплаты. По краткосрочному хватает того, что жилец больше двух раз не внёс плату в срок (абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК). И ещё: по договору на год и дольше суд может дать жильцу до года на исправление, а к краткосрочному найму это правило не применяется.

У долгосрочного договора есть ловушка с продлением. Не позднее чем за три месяца до конца срока собственник обязан предложить жильцу новый договор или предупредить, что не будет сдавать квартиру как минимум год. Если промолчать, а жилец сам не откажется, договор продлится на тот же срок и на тех же условиях (ст. 684 ГК). Был договор на два года, стал на четыре. С прежней платой.

Поэтому многие собственники подписывают договор на 11 месяцев и потом заключают новый.

Если сравниваете доход от сдачи с продажей, посмотрите в нашем тренажёре цены, за сколько квартиру реально купят и как быстро. Узнать цену своей квартиры →

Кто подписывает договор и кто будет жить в квартире

Сдавать квартиру может собственник или человек, которого он на это уполномочил (п. 1 ст. 671 ГК). Жильцу стоит сверить паспорт хозяина со свежей выпиской из ЕГРН: в ней видно, сколько собственников и есть ли обременения. Попросите хозяина заказать выписку на себя. В той, что закажет посторонний, ФИО владельцев не будет, если сам владелец не открыл к ним доступ (ч. 7.1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ).

Если собственников несколько, пользование квартирой определяют по соглашению всех (п. 1 ст. 247 ГК). На практике договор подписывают все совладельцы или один из них по доверенности остальных.

Квартиру в ипотеке закон разрешает сдать без согласия банка на срок не дольше кредита, если договор об ипотеке не запрещает (п. 1 ст. 40 Закона об ипотеке). Проверьте это условие в своём договоре.

Перечислите поимённо всех, кто будет постоянно жить вместе с нанимателем. Для договора на год и дольше это обязательно (п. 2 ст. 677 ГК), для краткосрочного закон этого не требует, но без списка потом не доказать, кого вы пускали. За поступки этих людей перед собственником отвечает наниматель. Нового постоянного жильца вселяют только с согласия собственника. Несовершеннолетних детей можно без него (ст. 679 ГК).

Гостей и поднаём опишите своими словами. В краткосрочном договоре законные правила о них не работают, и без отдельного пункта неясно, можно ли пустить друга на месяц или сдавать комнату посуточно. Хватит двух строк: гости с ночёвкой не дольше семи дней подряд, поднаём и посуточная сдача запрещены.

Плата: сумма, дата и повышение

Размер платы стороны определяют сами, а менять его в одностороннем порядке нельзя, кроме случаев из закона или договора (пп. 1–2 ст. 682 ГК). Хотите через год поднять плату, впишите механизм сразу: не чаще раза в 12 месяцев, с письменным уведомлением за 30 дней и с потолком в процентах. Без такого пункта повысить плату можно только по согласию жильца.

Дату и способ платежа укажите точно, например «до 5-го числа за текущий месяц, переводом по номеру телефона наймодателя». Если сроки не прописаны, плату вносят ежемесячно в порядке Жилищного кодекса (п. 3 ст. 682 ГК).

Неустойку за просрочку стороны могут установить договором (ст. 330 ГК). Допустим, 0,5% от месячной платы за каждый день. При плате 30 000 ₽ это 150 ₽ в день, за неделю задержки 1 050 ₽. Явно несоразмерную неустойку суд вправе уменьшить (п. 1 ст. 333 ГК), так что ставить запредельный процент смысла нет.

Кто платит за коммунальные услуги?

Если договор молчит, коммунальные платежи наниматель вносит сам (ст. 678 ГК). Квитанция при этом приходит на собственника: бремя содержания квартиры по закону лежит на нём (ч. 3 ст. 30 ЖК). Перед управляющей компанией отвечает собственник, что бы ни было написано в договоре с жильцом.

Поэтому квитанцию делят построчно. Частая схема: жилец платит всё, что считают счётчики, и свой интернет, а собственник оставляет за собой содержание жилья и взносы на капремонт. Отопление можно отнести к любой стороне, лишь бы это было в договоре.

Впишите в договор, кто и до какого числа передаёт показания, как жилец получает копию квитанции и в какой срок переводит деньги. Какие расходы остаются на собственнике даже в сданной квартире, мы собрали в статье о расходах на содержание квартиры.

Залог: как оформить обеспечительный платёж?

То, что в объявлениях называют залогом, в Гражданском кодексе называется обеспечительным платежом (ст. 381.1 ГК). Его засчитывают в счёт долга в случаях, которые перечислены в договоре, а если таких случаев не было, возвращают. Проценты на сумму не начисляются, пока договор их прямо не предусматривает.

Чем точнее перечень, тем меньше спора. Напишите, что именно покрывает платёж: ущерб вещам из описи, долг по плате, неоплаченные счётчики, потерянные ключи. Отдельно укажите, через сколько дней после акта возврата деньги переводят обратно и можно ли зачесть платёж как плату за последний месяц. Закон разрешает и условие, что жилец пополняет платёж после удержания (п. 3 ст. 381.1 ГК).

Как это выглядит на выезде. Платёж 30 000 ₽. По описи у шкафа сломана дверца, замена по чеку стоит 4 500 ₽, за свет за последний месяц не оплачено 1 200 ₽. В акт возврата записывают оба удержания и сумму к возврату, 24 300 ₽, и обе стороны ставят подписи под этим расчётом.

Опись и акт приёма-передачи: что в них внести

Собственник обязан передать свободную квартиру, пригодную для проживания (п. 1 ст. 676 ГК). Каким было её состояние в день заселения, покажет акт. Без него спор о царапине на столешнице идёт на словах.

В акт приёма-передачи вносят:

Ремонт закон распределяет так: текущий за нанимателем, капитальный за наймодателем, если договор не решает иначе (ст. 681 ГК). Слова «текущий» и «капитальный» в быту понимают по-разному, поэтому границу лучше провести деньгами. Например, мелкий ремонт до 3 000 ₽ за раз оплачивает жилец, технику, сломавшуюся от износа, чинит собственник. Переустройство без согласия собственника наниматель делать не вправе (ст. 678 ГК): перенести мойку или плиту сам он не может.

Чем проще отделка и меньше мебели, тем короче опись и меньше поводов для спора. Какие квартиры в Екатеринбурге сдаются легче, мы разбирали в статье о квартире под сдачу.

Визиты собственника, животные и курение

Пока квартира сдана, войти в неё против воли жильца собственник не может: жилище неприкосновенно (ст. 25 Конституции). Поэтому порядок визитов пишут в договоре: осмотр не чаще раза в месяц, с предупреждением за сутки, при жильце. Отдельной строкой укажите доступ при аварии, когда вода уже течёт к соседям снизу, и кому звонить первым.

Запрет на животных и курение стороны вправе согласовать сами: условия договора определяются по их усмотрению, если закон не требует иного (п. 4 ст. 421 ГК). Если жилец систематически мешает соседям или использует квартиру не для жилья, собственник сначала предупреждает его, лучше письменно. Нарушения после предупреждения дают право расторгнуть договор через суд (п. 4 ст. 687 ГК).

Нужна ли жильцу временная регистрация?

Гражданин России, который снимает квартиру, должен зарегистрироваться в ней по месту пребывания не позже чем через 90 дней после заселения (ст. 5 Закона № 5242-1). Можно не регистрироваться, если постоянная регистрация у жильца в том же регионе. Человек с пропиской в Нижнем Тагиле может снимать квартиру в Екатеринбурге без временной регистрации: это одна Свердловская область.

Если регистрация нужна, а её нет, штраф грозит обоим. Жильцу от 2 000 до 3 000 ₽, собственнику от 2 000 до 5 000 ₽, в Москве и Петербурге суммы выше (ст. 19.15.1 КоАП, на октябрь 2026). Срок регистрации удобно привязать к сроку договора и прописать, кто подаёт заявление.

Как расторгнуть договор и съехать без спора

Жилец вправе расторгнуть договор в любой момент, письменно предупредив собственника за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК). Пропишите, куда отправлять уведомление (адрес, почта или мессенджер) и какой день считается днём его получения.

У собственника короткий список оснований, и все через суд: неоплата, порча квартиры, нарушения после предупреждения, непригодность жилья (ст. 687 ГК). Выселяют жильцов тоже по решению суда (ст. 688 ГК).

При краткосрочном найме путь короче. Конституционный суд признал, что в такой договор можно вписать свои основания для одностороннего расторжения без суда (Постановление № 23-П от 02.06.2022). Основания должны быть ясными и касаться серьёзного нарушения по вине жильца, а при споре суд проверит, добросовестно ли собственник ими воспользовался. «Плата не внесена в течение 10 дней после срока» проверяется по банковской выписке. «Систематическое нарушение порядка» каждый поймёт по-своему. Одна оговорка: если договоры на 11 месяцев перезаключали подряд и вместе они тянутся дольше года, выводы суда на такую цепочку не распространяются.

Продажа квартиры договор не прекращает: новый собственник становится наймодателем на прежних условиях (ст. 675 ГК). Покупателя предупреждают об этом до сделки.

В день выезда подпишите акт возврата: вещи сверены с описью, показания счётчиков и число ключей внесены, сумма к возврату из обеспечительного платежа указана.

Частые вопросы

Нужно ли регистрировать договор найма квартиры в Росреестре?

Только если он заключён на год и дольше: тогда регистрируют обременение права собственности (п. 2 ст. 674 ГК). Договор на срок до года регистрировать не нужно.

Может ли хозяин выселить жильца до конца срока договора?

Расторгнуть договор можно через суд по основаниям статьи 687 ГК, а в краткосрочном найме ещё и без суда, если ясные основания вписаны в договор (Постановление КС № 23-П). Выселить того, кто отказывается уходить, можно только по решению суда (ст. 688 ГК).

Что будет с договором найма, если квартиру продадут?

Договор продолжает действовать: новый собственник становится наймодателем на тех же условиях (ст. 675 ГК).

Можно ли не вернуть залог, если жилец съехал раньше срока?

Обеспечительный платёж засчитывают только в случаях, перечисленных в договоре (ст. 381.1 ГК). Если досрочного выезда в этом перечне нет, а долгов и ущерба нет, деньги возвращают. Право уйти досрочно с предупреждением за три месяца у жильца есть по закону (п. 1 ст. 687 ГК).

Источники

Оценим вашу квартиру и подскажем, что делать дальше

Расскажите, какую квартиру сдаёте и что смущает в договоре или в жильцах. Мы бесплатно разберём ситуацию, оценим квартиру и подскажем порядок действий. Если присматриваете ещё одну квартиру под сдачу, бесплатно посчитаем и подберём 3–5 проверенных вариантов под вашу ситуацию, расчёт за 2 часа, комиссию платит застройщик.

📞 Телефон: +7 904 179-00-88

💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088

📲 Telegram: https://t.me/DenisDerbyshev

📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one

🌐 Сайт: https://fusion1.ru

Мы работаем со всеми застройщиками без комиссии для покупателя: весь рынок в одном месте, честный разбор под ваш бюджет и цена от застройщика без переплат. Расчёт за 2 часа, 18 лет на рынке, 1300+ сделок, 72 проверки каждого дома.

Журнал Fusion One

Ещё в журнале

Долги за коммунальные услуги при покупке квартиры: переходят ли на нового собственникаДоли в квартире: как продать долю и как безопасно её купитьДом или квартира в Екатеринбурге: честное сравнение с цифрами — почему дом 124 м² дешевле…Дом Культурный или Тёплые кварталы: сравнение новостроек во Втузгородке
Все статьи журнала → ★ 4,8 на Яндекс Картах · отзывы клиентов Fusion One →

Полезное по теме

Разборы из этой же серии — практика выбора и близкие вопросы:

TELEGRAM-БОТ · БЕСПЛАТНО
Расчёт ипотеки и акции застройщиков — в Telegram

Бот посчитает бюджет по трём ипотечным программам и сразу даст доступ в канал с горячими акциями и закрытыми спецпредложениями.

Забрать расчёт и акции →
Денис Дербышев — брокер Fusion One
Денис Дербышев
Брокер по недвижимости · 18 лет на рынке · 1 300+ сделок в Екатеринбурге

Бесплатно посчитаем и подберём квартиру под вашу ситуацию

Расчёт ипотеки и 3–5 проверенных вариантов — за 2 часа. Бесплатно: комиссию платит застройщик

Получить расчёт и подборку
← Все статьи

Расчёт и подборка — бесплатно

Оставьте контакты — за 2 часа пришлём расчёт ипотеки и подборку проверенных вариантов. Бесплатно, без обязательств.

ИП Дербышев Денис Александрович · ИНН 667350464736 · ОГРНИП 318665800018662 · Политика конфиденциальности · Согласие на обработку ПДн