Денис ДербышевБрокер · Fusion One
Дом на картинке всегда красивый. Достроят его или нет — решают документы застройщика, а не буклет и не менеджер в офисе продаж. Ниже 20 ключевых проверок из наших 72 параметров. Отмечайте, что уже проверили — щит наверху соберётся и покажет, насколько защищена ваша покупка.
Три главные проверки — прямо здесь. Остальные семнадцать разберём по ходу.
Каждый объект мы прогоняем через 72 параметра и четыре фильтра: юридический, административный, экономический и репутационный. Не прошёл хотя бы один блок — не предлагаем. Ниже двадцать ключевых проверок из этого списка, которые вы можете сделать сами.
Офис продаж — это витрина. Там красивый макет, кофе, подарок за бронь и менеджер, у которого план. Всё это не имеет отношения к тому, достроят дом или нет. Достроят его или нет — видно по документам, истории сдач и судам.
Разберу два мифа, из-за которых люди попадают. Нажмите на карточки:
Реклама не строит дома. Смотрят на историю сдач и переносов, суды, отзывы дольщиков, финансы и работу через эскроу — а не на буклеты и подарки за сделку.
◂ назадВ рекламе часто нет даты вообще. Реальный срок передачи ключей и ответственность за просрочку есть только в ДДУ. Верить нужно договору, а не обещанию на баннере.
◂ назадВсё, что нужно, лежит в открытых государственных реестрах. Бесплатно, без запросов и знакомых. Вот что смотрю я:
Сколько объектов сдано, с какими фактическими сроками, как часто переносили. Частые переносы — тревожный знак.
Разрешение на строительство, проектная декларация, страхование должны быть опубликованы. Нет документов — нет разговора.
Частые иски покупателей и подрядчиков, жалобы на задержки и качество. Читать надо и негатив тоже, а не только звёзды.
Работает ли по эскроу, аккредитован ли банками. Бухгалтерскую отчётность за 3 года застройщик обязан показать по запросу.
Проверяйте сами — все реестры открытые и бесплатные:
С 2019 года деньги дольщиков не идут напрямую застройщику. Они лежат на эскроу-счёте в банке и застройщик получает их только после ввода дома в эксплуатацию. Не достроил — банк возвращает деньги вам. Это главная защита, и работает она только при покупке по ДДУ.
По 214-ФЗ у новостройки есть и гарантия: 5 лет на сам объект и 3 года на инженерное оборудование — лифты, трубы, отопление. Всё, что вылезло в этот срок, застройщик обязан устранить за свой счёт.
Если продают не по ДДУ — по ЖСК, по предварительному договору, по «брони» без эскроу — дальше можно не смотреть, каким бы красивым ни был проект. Ваши деньги в этой схеме ничем не защищены.
Буклет ни к чему не обязывает. Обязывает только ДДУ. Переключите — и увидите разницу по одним и тем же пунктам:
Поэтому перед подписанием я сверяю каждое обещание из рекламы с текстом договора и проектной декларацией. Расходится — это повод для разговора, а иногда и для отказа.
«Ставка 0,1% на весь срок» — самый мощный крючок последних лет. Механика простая: банк недополучает проценты, застройщик компенсирует их банку сразу, а компенсацию закладывает в цену квартиры. Ставка низкая, но квартира стоит на 10–25% дороже рыночной.
Чем это плохо конкретно для вас:
Платёж красивый, но общая сумма выплат за весь срок часто выше, чем по обычной ставке. Считать надо полную переплату, а не ежемесячный платёж.
Если завтра придётся продавать, вы упрётесь в реальную цену вторички — а долг остался от завышенной. Разницу доплачиваете из своего кармана.
Банк покупателя оценит квартиру по рынку, а не по вашему договору. Сделка может просто не собраться.
Всегда сравнивайте два варианта в цифрах: «низкая ставка + завышенная цена» и «рыночная ставка + рыночная цена». Смотрите не на платёж, а на итоговую сумму, которую отдадите банку. Часто второй вариант выгоднее на сотни тысяч.
Юридически чистый объект от надёжного застройщика всё равно может оказаться слабой покупкой: если переплатили за метр, взяли неликвидную планировку или платите за площадь, которой не пользуетесь. Что я считаю по каждому объекту:
Сравниваю со вторичкой того же класса рядом. Если новостройка дороже, обоснование должно быть очевидным: инфраструктура, класс, отделка. Нет обоснования — переплата.
Евродвушки и компактные однушки продаются быстрее всего. Планировки с «мёртвыми углами» и вытянутыми комнатами потом придётся отдавать со скидкой.
Лоджии и балконы входят в метраж с понижающим коэффициентом, но платите вы полную цену. Смотрите соотношение продаваемой площади к жилой.
Кто управляет домом после сдачи и почём. И отдельно: сдана ли коммерция на первом этаже — пустующие помещения означают будущие проблемы с содержанием дома.
В хорошем ЖК цена от котлована до сдачи растёт на 15–25%, доходность от аренды в Екатеринбурге — 5–8% годовых, горизонт для максимума — 3–5 лет. Но это работает, только если объект прошёл экономический фильтр. Дом может быть отличным, а покупка — убыточной.
Квартиру вы выбираете на годы, а живёте не в ней одной — а в районе, во дворе и в том, что вокруг построят.
Котлован дешевле, но дольше ждать и выше риск. Готовый дом дороже, зато вы видите, что покупаете.
Дороги, садик, школа — кто их строит и когда. Обещанная «потом» инфраструктура — частый источник разочарований.
Транспорт, что рядом сейчас и что построят. Соседство с промзоной или трассой снижает и комфорт, и цену.
Любой из этих признаков — повод остановиться и разобраться. Два и больше — повод уйти.
ЖСК, предварительные договоры, «бронь» без эскроу. Ваши деньги не защищены ничем.
«Скоро», «в этом году» — без конкретного срока и ответственности за просрочку.
Обещания в буклете не совпадают с проектной декларацией и графиком работ.
«Последняя квартира по этой цене», а показать отчётность и разрешение отказываются.
Вы прошли по всем проверкам. Вот честная картина:
Самому пройти по реестрам можно — ссылки выше. Но читать проектную декларацию, сверять её с ДДУ и понимать, что означает конкретная формулировка про сроки, — это уже работа. Оставьте номер, и я сделаю это за вас:
История, документы, эскроу, ДДУ. Скажу прямо, где риски по вашему объекту.
Под ваш бюджет и цели — только надёжные застройщики Екатеринбурга, без сюрпризов.
Закрытые скидки застройщиков и сопровождение сделки от брони до ключей.
или оставьте номер — перезвоню сам
Проверка бесплатная. Ничего не подписываете и ничем не обязаны.
Брокер по недвижимости, Екатеринбург. Работаю с новостройками с 2008 года: проверяю застройщиков и договоры, подбираю объекты под задачу клиента и веду сделку до ключей.