В жилом комплексе Университи от застройщика АСЦ Правобережный, на улице Малышева в Кировском районе Екатеринбурга, продаются 8 помещений свободного назначения на первом этаже. Площади от 53,64 до 133,23 м², отделки нет, окна увеличенные и выходят во двор. Рядом с домом 306 квартир в радиусе 300 метров и 610 в радиусе километра, до метро Площадь 1905 года и центра около 15 минут транспортом.
В разборе посмотрим, какой арендатор сюда реально придёт, сколько конкурентов уже заняли нишу, что показывают восемь планировок и как цена соотносится с рынком в процентах. Отдельно скажем о минусах: нет парковки и разгрузки, вывеска невозможна, потолки 2,7 м, а дом сдаётся только в 2028 году.
Что это за объект
Университи — это жилой комплекс комфорт-класса от застройщика АСЦ Правобережный на улице Малышева в Кировском районе Екатеринбурга. Дом кирпично-монолитный, с одним входом и лифтом. В коммерческой части 8 помещений свободного назначения на первом этаже, все свободны. Площади идут от 53,64 до 133,23 м², медиана 90,9 м². Отделки нет, высота потолков 2,7 м, окна увеличенные, вид во двор. Сдача дома запланирована на 1 квартал 2028 года, ключи на 3 квартал 2028 года, договор ДДУ. До центра города и метро Площадь 1905 года около 15 минут транспортом, от центра по прямой 3,4 км.
- Помещений в продаже: 8
- Площади: от 53.64 до 133.23 м²
- Жилья рядом: 465 квартир в радиусе 500 м
- Этаж: 1
- Срок: 1 кв. 2028
- Договор: ДДУ
Под какой бизнес подойдёт
- Магазин у дома или продукты: 306 квартир в 300 метрах и 465 в 500 метрах дают пешеходный поток, подойдут планировки 66,53–78,27 м² с одним залом.
- Салон красоты, студия маникюра или барбершоп: помещения 53,64–69,36 м² с отдельным санузлом и тамбуром, потолки 2,7 м хватает для кабинетной планировки.
- Стоматология или медицинский кабинет: на крупных планировках от 103,63 м² можно выделить кабинеты, перепланировка в доме возможна. Мощность по электричеству в данных не указана, её нужно уточнить.
- Офис, студия или детский центр: просторные залы 127,44 и 133,23 м² с рядом окон и колоннами, которые можно использовать как границы зон.
- Пункт выдачи заказов или небольшая аптека: помещение от 53,64 м² на первом этаже с тамбуром, но надо учесть отсутствие разгрузки.
- Не подойдёт: пекарня или кафе с производством, пока не подтверждены вентиляция и мощность, а также бизнес, которому нужна парковка для клиентов или вывеска на фасаде.
Что стоит взвесить
- Парковки у помещений нет, в данных по зданию указано «Нет». Клиентам на машине придётся искать место рядом.
- Разгрузки нет, поэтому магазину и кафе придётся возить товар вручную или договариваться с управляющей компанией.
- Вывеска невозможна. Для розницы, где вывеска приводит часть клиентов, это серьёзный минус.
- Конкуренции хватает: 9 помещений того же назначения в радиусе 500 и 1000 метров, 4 того же формата в километре. На одно похожее помещение приходится 122 квартиры.
- Метр здесь заметно дороже медианы по своему формату: от 27,8% до 36,4% выше, а к городу в целом цена выше на 34,8%. К району цена почти на уровне: от 4,8% дороже до 4,8% дешевле.
- Потолки 2,7 м, вентиляция и мощность в данных не указаны, расширить площадь нельзя.
- Сдача дома в 1 квартале 2028 года, ключи в 3 квартале 2028 года: до этого момента помещение не приносит доход, а договор ДДУ несёт стройплощадочные риски.
Помещения и планировки
В комплексе 8 помещений двух форматов: четыре ходовых по 53,64–78,27 м² и четыре средних по 103,63–133,23 м². Все на первом этаже в корпусе 1, у каждого есть тамбур, санузел и отдельный пристроенный ПУИ. Ходовые планировки простые и понятные, но делить их почти нечем. Крупные залы свободнее и подходят под несколько арендаторов, зато и метр в них относительно рынка формата дороже. Ниже шесть планировок, которые закрывают весь диапазон.
По чертежам видно, что в каждом помещении мокрые зоны уже собраны в одном углу, поэтому подключение воды для салона или кабинета не потребует переносить стояки. В крупных залах колонны остаются внутри, их придётся учитывать при расстановке мебели и стеллажей. Любую перепланировку нужно согласовывать до начала работ.
Что проверить до сделки
- Уточнить у застройщика электрическую мощность и вентиляцию: в данных они не указаны, а от них зависят пекарня, кафе и медицина.
- Запросить в письменном виде условия по вывеске: в данных по зданию она указана как невозможная, и узнать, есть ли альтернативы (витрина, штендер).
- Проверить, как организованы вход, тамбур и разгрузка с учётом того, что парковки и разгрузки нет.
- Сверить свободное назначение и вид деятельности арендатора с проектной документацией и разрешением на ввод.
- Прочитать ДДУ: сроки сдачи (1 квартал 2028) и передачи ключей (3 квартал 2028), неустойку, порядок изменения площади.
- Посмотреть, какие помещения вокруг уже заняты теми, кого вы планируете привести: 9 конкурентов того же назначения в радиусе 500 метров.
Почему в обзоре нет цен
Цены и условия по коммерческим помещениям застройщики меняют чаще, чем по квартирам: скидка за 100% оплату, рассрочка, индивидуальные условия для юрлиц. Поэтому в статье я сравниваю метр с медианой района в процентах, а актуальную цену и расчёт окупаемости по конкретному помещению присылаю по запросу.
Проверка новостройки. Проверю застройщика, проектную декларацию и договор по объекту — бесплатно. Получить →
Сколько стоит ваш объект. Оценю помещение или квартиру по рынку района — пришлю расчёт. Получить →
Частые вопросы
От чего зависит окупаемость помещения в Университи?
От цены входа, площади, того, как быстро найдётся арендатор, и от потока людей. Здесь плюс в 306 квартирах в 300 метрах, минусы в отсутствии вывески и парковки и в 9 конкурентах рядом. Ставка аренды зависит от арендатора и формата, мы доходность не обещаем и не называем.
Чем ДДУ отличается от договора купли-продажи?
По ДДУ вы покупаете право на помещение в строящемся доме и получаете его после ввода и передачи. Договор купли-продажи заключают на уже готовое помещение. У ДДУ ниже цена на старте, но вы ждёте сдачу (здесь 1 квартал 2028) и принимаете на себя часть рисков стройки. Условия смотрит юрист.
Можно ли оформить помещение на юрлицо или ИП?
Да, помещения свободного назначения покупают и на физлицо, и на ИП, и на юрлицо. Выбор влияет на налоги и учёт, а не на право собственности. Схему лучше обсудить с бухгалтером до подписания договора.
Что с НДС и налогами при покупке и сдаче в аренду?
Налоги зависят от статуса собственника и системы налогообложения: физлицо, ИП на упрощёнке и компания на общей системе платят по-разному. Общего правила нет, считать нужно под вашу ситуацию вместе с налоговым консультантом.
Нужна ли вывеска и как её согласуют?
Для розницы и услуг вывеска часто приводит значимую долю клиентов. В данных по Университи размещение вывески указано как невозможное, поэтому до сделки нужно запросить у застройщика и управляющей компании точные условия, а при необходимости рассматривать бизнесы, которым она не критична.
Чем помогает брокер при покупке коммерции?
Сравнивает объекты по данным о жилье вокруг, конкурентах и цене относительно рынка, читает ДДУ, подсказывает, что уточнить у застройщика, и ведёт сделку. Денис Дербышев и Fusion One работают с рынком Екатеринбурга и могут разобрать конкретное помещение.
Что дальше
Если присматриваете помещение под аренду или свой бизнес — напишите, подберу варианты под задачу: формат, трафик, мощность, разгрузку. Разбор бесплатный, комиссию платит застройщик. Написать в Telegram или оставить заявку на сайте.