В жилом комплексе «Сибирская калина» от застройщика Баланс девелопмент, на улице Монтерская в Чкаловском районе Екатеринбурга, продаётся 15 коммерческих помещений. Все они на первом этаже, свободного назначения, без отделки, площадью от 42,22 до 239,97 м². В радиусе 300 метров живёт 2944 квартиры, а станция метро Ботаническая рядом.
В разборе: кто может арендовать такое помещение, сколько жильцов вокруг и сколько здесь уже конкурентов. Дальше идут планировки с описанием того, что видно на чертеже, честные минусы объекта (нет парковки и разгрузки) и список того, что проверить до сделки.
Что это за объект
«Сибирская калина» — это жилой комплекс комфорт-класса из 4 домов от 9 до 25 этажей, который строит Баланс девелопмент по адресу ул Монтерская, Чкаловский район. Дом кирпично-монолитный, с лифтом. Коммерция здесь представлена 15 помещениями на первом этаже в корпусах 1 и 2: 3 ходовых формата (40–80 м²), 6 средних (80–150 м²) и 6 крупных (150–300 м²). Все помещения свободного назначения, без отделки, с панорамным остеклением. Продажа по ДДУ, срок сдачи дома — 1 квартал 2029, выдача ключей — 3 квартал 2029. Ближайшая станция метро — Ботаническая, до центра около 6,6 км.
- Помещений в продаже: 15
- Площади: от 42.22 до 239.97 м²
- Жилья рядом: 3196 квартир в радиусе 500 м
- Этаж: 1
- Срок: 1 кв. 2029
- Договор: ДДУ
Под какой бизнес подойдёт
- Магазин у дома или мини-маркет на 90–150 м²: рядом 2944 квартиры в 300 метрах, помещения 90–105 м² имеют двусторонние или дворовые окна и мощность 8,76–18 кВт.
- Пекарня, кофейня или кафе формата «с собой» на 42–72 м²: компактный метраж, панорамные окна на улицу, у помещений 68,24 м² и 72,62 м² доступно 16 кВт.
- Пункт выдачи заказов на 42–70 м²: малая площадь, быстрый поток жильцов. Минус: разгрузки в доме нет, товар придётся завозить с улицы.
- Стоматология, салон красоты, студия на 100–150 м²: хватает площади под несколько кабинетов, на плане есть мокрая зона, мощность 16–20 кВт. Вентиляцию нужно уточнить: в данных она не указана.
- Детский центр или студия занятий на 190–240 м²: большой метраж, 30–40 кВт, много окон. Ограничение: вывеску и входную группу нужно отдельно согласовать.
- Офис или шоурум на 100–230 м²: потолки 3,9–4,2 м у большинства помещений и панорамные окна, но трафик здесь важнее для розницы, чем для офиса.
Что стоит взвесить
- Парковки в доме нет, разгрузки тоже нет. Для магазина с частым завозом товара и клиентов на машинах это серьёзное ограничение.
- Конкурентов того же назначения в 500 метрах — 25, в 1000 метрах тоже 25. На одно такое помещение приходится 1675 квартир: нагрузка на конкурента высокая, но выбор для жильцов уже есть.
- Похожих по формату помещений в 1000 метрах всего 1, поэтому в среднем и крупном форматах конкуренция заметно ниже, чем по общему назначению.
- Высота потолков разная: от 3,15 м (помещения 129,9 и 239,97 м²) до 4,2 м. Для кухни с вытяжкой лучше выбирать от 3,9 м.
- Мощность сильно разная: от 4,4 кВт у помещения 42,22 м² до 39,4 кВт у помещения 218,28 м². Для общепита и медицины 4,4 и 8,76 кВт мало.
- Сдача дома только в 1 квартале 2029, ключи в 3 квартале 2029. Деньги будут заморожены до запуска бизнеса, а жильцов вокруг станет больше только после заселения.
- Цена метра выше медианы района у двух помещений корпуса 1 (129,9 м² дороже на 1,7%, 103,22 м² на 1,1%). По остальным дешевле медианы района на 0,9–5,6%.
Помещения и планировки
Помещения разбиты на три формата. Ходовые (40–80 м²) компактные, подходят под пекарню или пункт выдачи, но мощность у самого малого — всего 4,4 кВт. Средние (80–150 м²) — основной ряд для магазина у дома и салона, мощность до 20,8 кВт. Крупные (150–300 м²) имеют сложную форму со ступенчатыми стенами и подойдут под детский центр или несколько арендаторов. Ниже планировки с описанием того, что реально видно на чертеже.
На чертежах видно, что внутренних несущих стен почти нет, но много колонн и коротких выступов. Они влияют на расстановку мебели и стеллажей, поэтому перед покупкой стоит приложить свой план расстановки к чертежу.
Что проверить до сделки
- Что именно входит в мощность в кВт и можно ли её увеличить: у помещения 42,22 м² заявлено 4,4 кВт, у 92,02 м² — 8,76 кВт.
- Есть ли вентиляция и вытяжка. В данных вентиляция не указана, а для общепита и стоматологии она критична.
- Как будет организована разгрузка и подъезд: в доме нет ни парковки, ни разгрузочной зоны.
- Какие правила по вывеске и входной группе. Вывеска возможна, но согласовывается отдельно.
- Фактическую высоту потолка в выбранном помещении: она колеблется от 3,15 до 4,2 м.
- Условия ДДУ: срок сдачи 1 квартал 2029, ключи 3 квартал 2029, и что будет при переносе сроков.
Почему в обзоре нет цен
Цены и условия по коммерческим помещениям застройщики меняют чаще, чем по квартирам: скидка за 100% оплату, рассрочка, индивидуальные условия для юрлиц. Поэтому в статье я сравниваю метр с медианой района в процентах, а актуальную цену и расчёт окупаемости по конкретному помещению присылаю по запросу.
Проверка новостройки. Проверю застройщика, проектную декларацию и договор по объекту — бесплатно. Получить →
Сколько стоит ваш объект. Оценю помещение или квартиру по рынку района — пришлю расчёт. Получить →
Частые вопросы
От чего зависит окупаемость помещения в таком доме?
От арендатора и проходимости. Здесь рядом много жильцов (2944 квартиры в 300 метрах), но и конкуренты уже есть. Окупаемость зависит от цены покупки, ставки аренды, срока поиска арендатора и затрат на подготовку помещения. Гарантий доходности никто не даёт, считать нужно под конкретное помещение.
Чем ДДУ отличается от договора купли-продажи?
По ДДУ вы покупаете помещение в строящемся доме, и право собственности появляется после сдачи и регистрации. По договору купли-продажи вы покупаете уже готовый объект. Здесь продажа идёт по ДДУ, дом сдаётся в 1 квартале 2029 года.
Можно ли купить помещение на юридическое лицо или ИП?
Да, коммерческое помещение можно оформить как на юридическое лицо, так и на ИП или физическое лицо. Выбор влияет на налоги и на то, как вы будете сдавать помещение в аренду, поэтому схему лучше обсудить с бухгалтером до сделки.
Что с НДС и налогами?
Налоги зависят от того, кто покупает и кто получает доход от аренды: физлицо, ИП или компания. В общих чертах нужно учесть налог на доход от аренды и налог на имущество. Конкретную схему согласуйте с налоговым консультантом.
Нужна ли вывеска и как её согласуют?
Для розницы вывеска почти всегда нужна. Здесь она возможна, но размер, место и вид согласуются отдельно по правилам застройщика и города. Уточните условия до покупки, чтобы арендатор мог разместиться.
Чем помогает брокер при покупке коммерции?
Брокер подбирает помещение под вашу задачу, сверяет его с рынком по данным, проверяет договор и условия застройщика и сопровождает сделку. Детали и объём помощи уточняйте у брокера.
Что дальше
Если присматриваете помещение под аренду или свой бизнес — напишите, подберу варианты под задачу: формат, трафик, мощность, разгрузку. Разбор бесплатный, комиссию платит застройщик. Написать в Telegram или оставить заявку на сайте.