В жилом комплексе «Шарташ Парк» от застройщика PRINZIP на улице Бархотской в Кировском районе Екатеринбурга продаются два помещения свободного назначения на первом этаже: 83,5 и 113,1 м². Оба без отделки, с панорамным остеклением и мощностью 15 кВт. Рядом живёт 118 квартир в радиусе 300 метров и всего один конкурент того же назначения в радиусе 500 метров.
Дальше разберём, кто может стать арендатором и на какую аудиторию рассчитывать, как цена помещений соотносится с рынком района и формата, что показывают планировки и где слабые места: нет парковки и разгрузки, перепланировка невозможна. В конце список проверок перед сделкой и ответы на частые вопросы покупателей коммерции.
Что это за объект
«Шарташ Парк» — это жилой комплекс из трёх башен в едином стиле, построенный застройщиком PRINZIP по кирпично-монолитной технологии, на улице Бархотской в Кировском районе. В коммерческой части сейчас два свободных помещения свободного назначения на первом этаже: 83,5 и 113,1 м², оба относятся к среднему формату 80–150 м². Высота потолков 3,9 и 3,7 метра, окна панорамные, одно смотрит на улицу, другое во двор. Отделки нет. Срок сдачи дома — 4 квартал 2026, выдача ключей — 2 квартал 2027, продажа по ДДУ. От метро Машиностроителей до комплекса около 15 минут транспортом.
- Помещений в продаже: 2
- Площади: от 83.5 до 113.1 м²
- Жилья рядом: 118 квартир в радиусе 500 м
- Этаж: 1
- Срок: 4 кв. 2026
- Договор: ДДУ
Под какой бизнес подойдёт
- Магазин у дома или мини-маркет на 113,1 м²: потолки 3,7 м и панорамные окна под витрину, а в радиусе 300 метров 118 квартир дают постоянный поток покупателей.
- Пекарня или кафе с посадкой на 83,5 м²: потолок 3,9 м, панорамное окно на улицу и один конкурент того же назначения в радиусе 500 метров. Мощности 15 кВт хватит на печь и кофемашину, но вентиляцию придётся проектировать самому: в данных она не указана.
- Салон красоты или студия: помещение без отделки позволяет заложить кабинеты и мойки под себя, 15 кВт достаточно для оборудования такого класса.
- Стоматология или медицинский кабинет на 113,1 м²: первый этаж и просторная площадь подходят, но по мощности запас небольшой, а перепланировка запрещена, так что кабинеты придётся делить лёгкими перегородками внутри разрешённого.
- Офис или студия обучения: помещение во двор (113,1 м²) тише, чем выходящее на улицу, а колонны на плане не мешают рассадке.
- Детский центр: 118 квартир рядом и закрытый от машин двор-парк комплекса. Но 15 кВт и отсутствие парковки ограничивают формат: подойдёт небольшая студия, а не крупный центр.
Что стоит взвесить
- Жилья вокруг немного: 118 квартир в радиусе 300 и 500 метров и 405 в радиусе 1000 метров. Для магазина у дома это средний поток, для заведений с расчётом на проходимость мало.
- Один конкурент того же назначения в радиусе 500 метров и два в радиусе 1000 метров: на одно похожее помещение приходится 202 квартиры. Ниша свободна, но самим спросом придётся её проверять.
- Парковки нет, разгрузки нет. Для продуктового магазина или пункта выдачи с частыми поставками это серьёзный минус: машина будет останавливаться на улице.
- Перепланировка невозможна, увеличить площадь нельзя. Что построено и нарезано, то и сдавать: подгонять помещение под арендатора придётся только внутри существующих границ.
- Мощность 15 кВт на оба помещения: хватит для офиса, салона, небольшой пекарни, но для общепита с большим оборудованием и медицины запаса мало, вентиляция в данных не указана.
- Цена метра на 36,5% ниже медианы района и на 9,1% ниже медианы формата. Скидка заметная, но она может отражать меньший поток людей, а не только выгодный вход.
- Дом ещё не сдан: срок сдачи 4 квартал 2026, ключи 2 квартал 2027. До этого арендатора найти можно, но доход начнётся только после выдачи ключей и ремонта.
Помещения и планировки
В продаже два помещения, оба среднего формата 80–150 м², поэтому планировок две. Оба на первом этаже, в корпусе 1, свободного назначения и без отделки. Меньшее на 83,5 м² проще сдать и разделить на зоны, большее на 113,1 м² даёт больше витрины и площади торгового зала. У обоих есть колонны и перегородки, которые придётся учитывать в расстановке оборудования. Другие форматы, от мини до крупного, в этом комплексе не предлагаются, и подобрать помещение на 30–60 м² или на 200 м² здесь не получится.
Чертежи схематичные: толщину колонн, расположение инженерных стояков и точные границы витрины стоит проверить по проектной документации до внесения аванса.
Что проверить до сделки
- Проверить в проектной документации, где расположен вход и можно ли организовать отдельный вход для покупателей, и согласовать с застройщиком PRINZIP место под вывеску, которая по данным возможна.
- Уточнить, хватит ли 15 кВт под ваш вид бизнеса, можно ли докупить мощность и что с вентиляцией: в данных она не указана.
- Выяснить, где будет останавливаться транспорт арендатора и поставщиков: парковки и разгрузки у помещения нет.
- Сравнить предложение с фактической ставкой аренды на соседних улицах и составить список арендаторов, которые реально готовы въехать в помещение без отделки.
- Прочитать договор ДДУ: сроки передачи (дом 4 квартал 2026, ключи 2 квартал 2027), порядок оплаты, ответственность застройщика за задержку и состав общего имущества.
- Посмотреть на месте окружение: сколько квартир уже заселено, какие магазины и кафе открыты рядом, есть ли остановка и пешеходный поток к дому.
Почему в обзоре нет цен
Цены и условия по коммерческим помещениям застройщики меняют чаще, чем по квартирам: скидка за 100% оплату, рассрочка, индивидуальные условия для юрлиц. Поэтому в статье я сравниваю метр с медианой района в процентах, а актуальную цену и расчёт окупаемости по конкретному помещению присылаю по запросу.
Проверка новостройки. Проверю застройщика, проектную декларацию и договор по объекту — бесплатно. Получить →
Сколько стоит ваш объект. Оценю помещение или квартиру по рынку района — пришлю расчёт. Получить →
Частые вопросы
От чего зависит окупаемость такого помещения?
От цены входа, ставки аренды, срока поиска арендатора и затрат на отделку. Здесь метр дешевле медианы района на 36,5% и формата на 9,1%, но отделки нет, а дом ещё не сдан. Без реальных расчётов обещать срок окупаемости нельзя, брокер считает его по вашим данным.
Чем ДДУ отличается от договора купли-продажи?
ДДУ заключают до сдачи дома: вы покупаете право на будущий объект. Он защищает покупателя регистрацией и обязанностями застройщика по срокам. Договор купли-продажи заключают на готовое помещение с оформленным правом. Здесь продажа идёт по ДДУ.
Можно ли купить помещение на юридическое лицо?
Да, коммерческие помещения покупают и на юрлицо, и на ИП, и на физлицо. От формы зависят налоги и способ сдачи в аренду, поэтому это решение лучше принять до подписания договора вместе с бухгалтером.
Что с НДС и налогами?
Налоги зависят от того, кто покупает и как используется помещение: упрощённая система, общая система, доход физлица. В общих чертах НДС, налог на имущество и налог с аренды считаются по-разному для разных режимов, поэтому лучше сверить со своим бухгалтером до сделки.
Нужна ли вывеска и как её согласовать?
Для магазина и кафе вывеска практически обязательна. По данным объекта вывеска возможна, но её размер и место согласуются с застройщиком и управляющей компанией, поэтому уточните это до покупки.
Чем здесь поможет брокер?
Брокер сравнивает помещение с рынком района, проверяет документы и условия ДДУ, помогает оценить арендатора и заранее подсвечивает минусы: отсутствие парковки, разгрузки и невозможность перепланировки. Решение остаётся за вами, но вы принимаете его с цифрами в руках.
Что дальше
Если присматриваете помещение под аренду или свой бизнес — напишите, подберу варианты под задачу: формат, трафик, мощность, разгрузку. Разбор бесплатный, комиссию платит застройщик. Написать в Telegram или оставить заявку на сайте.