ЖК «Русь XXI» строит TEN Девелопмент. Екатеринбург на улице Красных Зорь в Верх-Исетском районе. Коммерции здесь шесть помещений на первом этаже, все офисного назначения, площадью от 142,9 до 183,8 м², без отделки. Потолки от 4,65 до 4,95 м, в доме есть возможность повесить вывеску. Срок сдачи 2 кв. 2027, договор ДДУ.
Дальше разберём, пойдёт ли сюда арендатор: сколько квартир вокруг в радиусе 300, 500 и 1000 метров, сколько конкурентов уже заняли нишу и где цена лежит относительно рынка. Покажем шесть планировок с описанием того, что видно на чертеже, и честно скажем о минусах: нет парковки и разгрузки, перепланировка невозможна.
Что это за объект
Коммерция в «Русь XXI» — это шесть свободных помещений на первом этаже кирпично-монолитного дома бизнес-класса на улице Красных Зорь. Дом из 10 секций переменной этажности, у комплекса один вход для коммерции в данных, есть лифт. Помещения крупные: от 142,9 до 183,8 м², медиана 159,3 м². Назначение у всех офисное, отделки нет, окна панорамные и увеличенные, у части помещений они выходят на две стороны. Потолки 4,65–4,95 м. Центр города в 4,8 км, метро «Площадь 1905 года» в десяти минутах транспортом. Срок сдачи 2 кв. 2027, оформление по ДДУ.
- Помещений в продаже: 6
- Площади: от 142.9 до 183.8 м²
- Жилья рядом: 857 квартир в радиусе 500 м
- Этаж: 1
- Срок: 2 кв. 2027
- Договор: ДДУ
Под какой бизнес подойдёт
- Стоматология или медицинский кабинет на 150–180 м²: большая площадь позволяет нарезать кабинеты, а санузел уже на плане. Мощность в данных не указана, её нужно запросить у застройщика до сделки.
- Офис компании или студия на 15–25 рабочих мест: панорамные окна, высота потолков 4,65–4,95 м, открытое пространство без капитальных перегородок внутри.
- Салон красоты или многопрофильная студия: две стороны остекления у большинства помещений дают естественный свет и возможность выделить зоны под мастеров.
- Детский центр или образовательная студия: площадь 150–180 м² достаточна для двух-трёх классов и зоны ожидания, вокруг 857 квартир в радиусе 500 метров.
- Шоурум или магазин с редкими визитами: витринное остекление есть у одного из помещений 159,3 м², но парковки и разгрузки нет, поэтому товарный поток лучше не закладывать.
- Коворкинг или клиника второго формата: высота потолков позволяет сделать антресоль или подвесные инженерные коммуникации, хотя официально увеличение площади невозможно.
Что стоит взвесить
- Парковки для коммерции нет, и разгрузки нет. Клиенту с машиной и поставщику с товаром будет неудобно, для магазина и пекарни это серьёзный минус.
- Перепланировка по данным невозможна, и увеличить площадь тоже нельзя. Планировку придётся принимать такой, какая есть, включая колонны внутри зала.
- Конкурентов того же назначения 12 в радиусе и 500, и 1000 метров, а того же формата 6 в километре. Ниша не пустая, арендатору придётся выделяться.
- На одно похожее помещение приходится 323 квартиры. Это не маленький показатель, но он считается по жильём и конкурентам, а не по реальному потоку клиентов.
- Мощность электричества, вентиляция и точки подключения в данных не указаны. Для стоматологии, кафе или салона это ключевой вопрос, и ответ нужно получить в письменном виде.
- Цена относительно рынка неоднозначна: по району помещения в диапазоне от 6,3% дороже до 9,5% дешевле медианы, по формату все помещения дороже на 10–24%. Выгоды по цене нет, нужно торговаться по конкретному метражу.
- Сдача только во 2 кв. 2027, ДДУ. Деньги вкладываются в стройку, а арендатор появится после ключей и отделки, поэтому окупаемость начнётся не сразу.
Помещения и планировки
Все шесть помещений находятся на первом этаже корпуса 1 и по назначению офисные. Они делятся на два формата: одно среднее (142,9 м²) и пять крупных от 157,6 до 183,8 м². На чертежах видно общее: просторный зал без отделки, несколько колонн и простенков, санузел из одного туалета с раковиной, входная группа с тамбуром. Чем это плохо: колонны в зале мешают расставить кабинеты строго по сетке. Чем хорошо: основная площадь открытая, делить её можно лёгкими перегородками, а остекление у большинства помещений идёт по длинной стороне.
Совет: до выбора лота запросите у застройщика рабочую схему с местами колонн и подводками инженерии, потому что на этих чертежах видно только стены и окна.
Что проверить до сделки
- Запросите письменно мощность электричества, вентиляцию и точки водоснабжения: в данных по этим помещениям они не указаны.
- Уточните, где и как можно разместить вывеску: по данным она возможна, но фасадное согласование делается через управляющую компанию и застройщика.
- Проверьте условия ДДУ: срок передачи 2 кв. 2027, ответственность застройщика за просрочку и порядок оплаты.
- Уточните, можно ли использовать помещение не как офис: назначение в документах офисное, для клиники, салона или детского центра могут потребоваться изменения и согласования.
- Обсудите парковку и разгрузку: у коммерции их нет, нужно понять, как арендатор и клиенты будут добираться и куда деть поставщиков.
- Сверьте площадь и расположение колонн по рабочей планировке лота, чтобы не выяснить на этапе ремонта, что оборудование не встаёт.
Почему в обзоре нет цен
Цены и условия по коммерческим помещениям застройщики меняют чаще, чем по квартирам: скидка за 100% оплату, рассрочка, индивидуальные условия для юрлиц. Поэтому в статье я сравниваю метр с медианой района в процентах, а актуальную цену и расчёт окупаемости по конкретному помещению присылаю по запросу.
Проверка новостройки. Проверю застройщика, проектную декларацию и договор по объекту — бесплатно. Получить →
Сколько стоит ваш объект. Оценю помещение или квартиру по рынку района — пришлю расчёт. Получить →
Частые вопросы
От чего зависит окупаемость помещения в «Русь XXI»?
От того, найдёте ли вы арендатора и на какой срок, от объёма вложений в отделку и инженерию (помещения сдаются без отделки) и от стоимости самого помещения. Рядом 2258 квартир в радиусе 1000 метров и 12 конкурентов того же назначения, поэтому ставка будет зависеть от того, насколько ваш лот выделяется на их фоне. Доходность никто не гарантирует, её нужно считать под конкретного арендатора.
Чем ДДУ отличается от купли-продажи (КП)?
По ДДУ вы покупаете право на помещение в строящемся доме и платите по графику, собственность оформляется после ввода и передачи. По КП покупают готовое помещение уже с правом собственности. Здесь договор ДДУ, срок передачи 2 кв. 2027, поэтому до этой даты арендатора не посадить. Условия, штрафы за просрочку и порядок расчётов смотрите в самом договоре.
Можно ли оформить помещение на юрлицо?
Да, коммерцию можно купить и на ИП, и на организацию, и на физлицо. Выбор зависит от налоговой системы: от неё зависят налоги с аренды и возможность взять часть расходов на себя. Решение стоит принимать вместе с бухгалтером до подписания договора.
Что с НДС и налогами при покупке и сдаче в аренду?
Вопрос зависит от того, кто покупатель и какую систему налогообложения он применяет. Физлицо платит налог на доход от аренды, организация и ИП считают по своей системе. По НДС отдельные условия может содержать договор с застройщиком. Точный расчёт делает налоговый консультант под вашу ситуацию, без конкретных цифр здесь не обойтись.
Нужна ли вывеска и как её согласовывают?
Для помещения под клиентский бизнес вывеска критична, в данных она отмечена как возможная. Размер, место и вид обычно согласуют с застройщиком или управляющей компанией и в порядке, который предусмотрен для фасада. Лучше получить подтверждение в письменном виде до покупки конкретного лота.
Чем помогает брокер при покупке коммерции?
Брокер подбирает лот под бизнес-задачу, сравнивает цену с рынком района и формата, проверяет условия ДДУ и инженерные характеристики, согласует вопросы с застройщиком и помогает с торгом. Это бесплатно для покупателя: услуги оплачивает застройщик.
Что дальше
Если присматриваете помещение под аренду или свой бизнес — напишите, подберу варианты под задачу: формат, трафик, мощность, разгрузку. Разбор бесплатный, комиссию платит застройщик. Написать в Telegram или оставить заявку на сайте.