В жилом комплексе «Притяжение» на улице Академика Парина в Академическом районе Екатеринбурга продаются 5 помещений свободного назначения. Все они на первом этаже, площадью от 77,8 до 151,98 м², с потолками 4,25 м и без отделки. Застройщик — ООО СЗ СК Притяжение, корпус 14.6, сдача во 2 квартале 2028 года. Рядом живёт много людей, но у объекта есть серьёзные ограничения.
В разборе посмотрим, сколько квартир вокруг дома и сколько там конкурентов, как цена соотносится с рынком района и формата, что показывают пять планировок и под какой бизнес они годятся. Отдельно скажем о минусах: нет парковки и разгрузки, нельзя повесить вывеску и сделать перепланировку. В конце список того, что проверить до сделки, и ответы на вопросы покупателя.
Что это за объект
Коммерция в «Притяжении» — это пять помещений свободного назначения на первом этаже монолитного корпуса 14.6 на улице Академика Парина, в Академическом районе Екатеринбурга. Площади — от 77,8 до 151,98 м², медиана 123,6 м². Высота потолков 4,25 м, у одного помещения 4,16 м. Отделки нет, статус всех лотов «Свободно». В здании есть лифт, вход один. Застройщик — ООО СЗ СК Притяжение, срок сдачи — 2 квартал 2028 года, ключи — 3 квартал 2028 года, договор — ДДУ. Метро «Чкаловская» в 15 минутах транспортом, от центра 8,8 км.
- Помещений в продаже: 5
- Площади: от 77.8 до 151.98 м²
- Жилья рядом: 921 квартир в радиусе 500 м
- Этаж: 1
- Срок: 2 кв. 2028
- Договор: ДДУ
Под какой бизнес подойдёт
- Магазин у дома или мини-маркет в помещении 98,06 м² или 123,62 м²: в 300 метрах 304 квартиры, в 500 метрах 921, а потолки 4,25 м позволяют разместить стеллажи и склад в глубине зала.
- Пекарня-кофейня или кафе формата «с собой» в помещении 77,8 м²: небольшая площадь, один вход с улицы и три санузла по плану дают готовую основу, но мощность в данных не указана и вентиляцию придётся проектировать самому.
- Салон красоты, студия маникюра или барбершоп в помещении 98,06 м²: санузлы уже выделены, длинная форма зала легко делится на зону администратора и несколько кабинетов.
- Детский центр или студия развития в помещениях 123,62 м² и 131,76 м²: большая площадь, несколько санузлов и квартал с жильём на 3783 квартиры в радиусе километра дают потенциальную аудиторию семей.
- Офис, коворкинг или учебный класс в помещении 151,98 м²: самое крупное помещение, где можно поставить перегородки, но вывеска невозможна, поэтому клиентов с улицы ждать не стоит.
- Медицинский кабинет или стоматология в помещениях от 98,06 м²: потолки и готовые санузлы удобны, но мощность, вентиляция и разрешение на перепланировку нужно сверять до покупки, так как перепланировка в здании невозможна.
Что стоит взвесить
- Парковки у здания в данных нет и разгрузки тоже нет: для магазина, пункта выдачи или кафе с ежедневными поставками это ощутимая проблема.
- Вывеска невозможна. Для помещения, которое живёт от прохожих, это главный минус; арендатору придётся рассчитывать на навигацию, карты и сарафанное радио.
- Перепланировка невозможна и увеличение площади невозможно: что нарисовано на чертеже, с тем и работать. Менять расположение санузлов не получится.
- Конкуренты рядом есть: 6 помещений того же назначения в 500 метрах, 50 в 1000 метрах и 27 того же формата в 1000 метрах. На одно похожее помещение приходится 135 квартир.
- Цена в целом на уровне района (0,0%), но дороже города на 6,0%. Относительно своего формата помещения дороже медианы: на 3,0% для 77,8 м², на 4,5% для 98,06 м², на 9,1% для 123,62 м² и 131,76 м², на 12,2% для 151,98 м².
- Мощность электроснабжения и вентиляция в данных не указаны. Если арендатору нужна кухня, вытяжка или оборудование, придётся уточнять у застройщика.
- Сдача только во 2 квартале 2028 года, договор ДДУ: деньги вы вкладываете в стройку, а арендные платежи начнутся не раньше получения ключей в 3 квартале 2028 года.
Помещения и планировки
В «Притяжении» пять планировок и три формата: ходовой 40–80 м² (77,8 м²), средний 80–150 м² (98,06, 123,62 и 131,76 м²) и крупный 150–300 м² (151,98 м²). Мини-формата нет, самый маленький лот почти на 78 метров, то есть для совсем маленького бизнеса вроде киоска или пункта выдачи он великоват. Все планы простые: открытый зал, несколько колонн и стен, готовые санузлы. Минус в том, что перепланировка невозможна, поэтому разделить зал на кабинеты можно только лёгкими перегородками, и это нужно согласовывать.
Лучше всего планировка работает у помещения 98,06 м²: правильная форма, остекление с двух сторон и готовые санузлы. Самый неудобный по форме лот — Г-образный на 123,62 м²: часть площади уходит в узкий выступ, где трудно поставить кассу или стеллажи.
Что проверить до сделки
- Запросите у застройщика мощность электроснабжения и вентиляцию по каждому помещению: в данных они не указаны, а от них зависит, можно ли открыть кухню или кабинет.
- Уточните, как выглядит договор ДДУ, срок сдачи (2 квартал 2028 года) и срок передачи ключей (3 квартал 2028 года), и что будет при переносе.
- Выясните, где можно разместить хотя бы информационную вывеску или указатель: по данным вывеска невозможна, и это решает, пойдёт ли арендатор.
- Проверьте, есть ли у здания временная парковка и место для разгрузки рядом: по данным парковки и разгрузки нет.
- Сверьте реальное остекление помещения 131,76 м²: в данных окон нет, а на чертеже окна нарисованы.
- Попросите у брокера карту конкурентов в радиусе 500 и 1000 метров и сравните их назначение с вашей идеей: рядом 6 и 50 похожих помещений.
Почему в обзоре нет цен
Цены и условия по коммерческим помещениям застройщики меняют чаще, чем по квартирам: скидка за 100% оплату, рассрочка, индивидуальные условия для юрлиц. Поэтому в статье я сравниваю метр с медианой района в процентах, а актуальную цену и расчёт окупаемости по конкретному помещению присылаю по запросу.
Проверка новостройки. Проверю застройщика, проектную декларацию и договор по объекту — бесплатно. Получить →
Сколько стоит ваш объект. Оценю помещение или квартиру по рынку района — пришлю расчёт. Получить →
Частые вопросы
От чего зависит окупаемость такого помещения?
От ставки аренды, срока поиска арендатора, расходов на отделку и налогов. Здесь важны плотность жилья (304 квартиры в 300 метрах, 921 в 500 метрах), число конкурентов и ограничения: нет парковки и вывески. Гарантировать доходность нельзя, её нужно считать под конкретного арендатора.
Чем ДДУ отличается от договора купли-продажи?
По ДДУ вы покупаете помещение в строящемся доме и получаете его по акту после сдачи, здесь срок сдачи 2 квартал 2028 года. Договор купли-продажи заключают на готовый объект, который уже стоит на кадастре. Условия сроков, неустойки и регистрации стоит прочитать до подписания.
Можно ли купить помещение на юридическое лицо?
Да, коммерческие помещения покупают как на ИП и компании, так и на физическое лицо. Выбор зависит от налогов, планов сдачи в аренду и банка, где вы берёте ипотеку, если берёте. Схему лучше обсудить с бухгалтером до оплаты.
Что с НДС и налогами при покупке коммерции?
Набор налогов зависит от того, кто покупает и какую систему налогообложения использует. Для физического лица, ИП на упрощёнке и компании на общей системе условия разные, а вопрос НДС в цене нужно уточнить в договоре. Точные расчёты делает бухгалтер, брокер подскажет, какие вопросы задать.
Нужна ли вывеска и как её согласовывают?
Для помещений первого этажа вывеска обычно решает, придут ли прохожие. В «Притяжении» по данным застройщика вывеска невозможна, поэтому арендатору придётся привлекать клиентов через карты, соцсети и доставку. Любые исключения нужно получить письменно.
Чем помогает брокер при покупке коммерции?
Брокер проверяет документы застройщика, сравнивает объект с рынком района и формата, показывает окружение и конкурентов, помогает с договором и сопровождением сделки. Подробнее можно уточнить в Fusion One до выбора помещения.
Что дальше
Если присматриваете помещение под аренду или свой бизнес — напишите, подберу варианты под задачу: формат, трафик, мощность, разгрузку. Разбор бесплатный, комиссию платит застройщик. Написать в Telegram или оставить заявку на сайте.