В жилом комплексе «Мир Труд Май» от застройщика АСЦ Правобережный, на улице 40-летия Октября в Орджоникидзевском районе Екатеринбурга, продаются четыре помещения свободного назначения на первом этаже, от 43,68 до 128,55 м². Дом сдан и заселён. Три помещения относятся к ходовому формату 40–80 м², одно к среднему 80–150 м². Потолки 3,11 м, окна панорамные, без отделки.
В разборе: сколько людей живёт рядом и почему вблизи дома их меньше, чем кажется, кто из конкурентов уже занял нишу, что видно на планировках и под какой бизнес они подходят. Отдельно про цену в процентах к рынку, где одно помещение заметно выгоднее остальных, и про минусы: нет парковки и разгрузки, вывеска и перепланировка невозможны.
Что это за объект
«Мир Труд Май» — это жилой комплекс комфорт-класса из трёх разновысотных кирпично-монолитных домов от 9 до 27 этажей, который построил АСЦ Правобережный. Дом сдан и заселён, договор по помещениям ДДУ. Коммерция представлена четырьмя помещениями свободного назначения на первом этаже в корпусах 4А и 4Б: от 43,68 до 128,55 м², медиана 58,7 м². Высота потолков 3,11 м, остекление панорамное, отделки нет. Лифт в доме есть, подъезд один. До метро «Проспект Космонавтов» около 20 минут пешком, а от центра города помещения отделяют 6,4 км. Ограничения жёсткие: парковки и разгрузки нет, вывеска и перепланировка невозможны.
- Помещений в продаже: 4
- Площади: от 43.68 до 128.55 м²
- Жилья рядом: 8 квартир в радиусе 500 м
- Этаж: 1
- Срок: Сдан
- Договор: ДДУ
Под какой бизнес подойдёт
- Пункт выдачи заказов или небольшой офис в помещении 43,68 м²: площадь компактная, потолки 3,11 м дают место под стеллажи, а санузел уже предусмотрен планировкой
- Салон красоты, студия или кабинет приёма в помещениях 50,26 и 67,07 м²: у обоих есть санузел, а площади хватает на несколько рабочих мест при ходовом формате 40–80 м²
- Аптека, магазин у дома или услуги для жильцов в помещении 67,07 м² с окнами на две стороны: в радиусе 1000 м живёт 274 квартиры, поток пешеходный, а не транзитный
- Продуктовый или смешанный магазин, детский центр, офис продаж в помещении 128,55 м²: это единственный вариант среднего формата 80–150 м², других помещений такого размера в комплексе нет
- Бизнес без привоза крупных партий товара: разгрузки нет, поэтому подходят услуги, пункты выдачи, офисы и кабинеты, а не склад и не торговля с частыми поставками
- Помещения под стоматологию или общепит стоит рассматривать только после проверки электрической мощности и вентиляции: в данных их значения не указаны
Что стоит взвесить
- Жилья рядом мало: в радиусе 300 и 500 м всего 8 квартир, и только в радиусе 1000 м их становится 274. Основной поток покупателей придётся привлекать не соседями по дому, а проходимостью улицы и вниманием из-за двора
- Вывеска невозможна. Для арендатора, которому нужна заметность с улицы, это серьёзный минус, поэтому розничной торговле и услугам с импульсным спросом будет тяжелее
- Парковки и разгрузки нет. Клиенту на автомобиле придётся искать место на улице, а поставщику заезжать к дому с оговорками, что снижает круг арендаторов
- Перепланировка и увеличение площади невозможны: помещение берётся таким, какое оно есть. Формы у чертежей неровные, с выступами и колоннами, так что расстановка мебели и витрин ограничена
- Конкуренты рядом есть: 3 помещения того же назначения в радиусе 500 м и 6 в радиусе 1000 м. Один аналог того же формата в 1000 м, так что прямая конкуренция по размеру слабая, но на каждое похожее помещение приходится 137 квартир
- Цена. Малые помещения 43,68, 50,26 и 67,07 м² дороже медианы района на 29,3%, 25,3% и 24,3% и дороже медианы своего формата на 7,2%, 3,9% и 3,0%. Среднее помещение 128,55 м² дешевле медианы района на 25,4% и дешевле формата на 31,8%
- Метро далеко: около 20 минут пешком до «Проспекта Космонавтов», а для арендатора с клиентами, приезжающими на транспорте, это дополнительный фильтр
Помещения и планировки
Все четыре помещения на первом этаже, свободного назначения, без отделки, потолки 3,11 м, остекление панорамное. Три из них относятся к ходовому формату 40–80 м², одно к среднему 80–150 м². Чертежи неровные: помещения вытянуты, с выступами и колоннами, а санузел есть в каждом. Равномерно прямоугольной коробки под витрину нет, поэтому расстановку надо мерить по плану. Серьёзный плюс планировок в том, что у всех есть окна на две стороны или широкое остекление. Минус в том, что делить помещения нельзя: перепланировка невозможна, так что арендатору придётся брать площадь целиком.
Два расхождения на чертежах стоит учесть сразу. На планировке помещения 50,26 м² подписан офис 14 с площадью 73,55 м², на планировке помещения 128,55 м² общая площадь с санузлом выходит около 127,65 м². Перед сделкой запросите у застройщика актуальные обмеры и экспликацию.
Что проверить до сделки
- Актуальные обмеры и экспликацию по каждому помещению: на двух чертежах площади не сходятся с данными карточки
- Электрическую мощность и вентиляцию: в данных они не указаны, а от них зависит, возможны ли стоматология, общепит или салон с оборудованием
- Договор: по помещениям указан ДДУ, поэтому узнайте, на каком основании происходит передача и когда возможна регистрация права собственности
- Запрет на вывеску и способы заметности: что именно можно разместить на фасаде или на окнах и кто это согласует
- Парковку на улице и подъезд для поставщиков: фактическую обстановку у дома в рабочее время
- Состояние арендаторов-конкурентов в радиусе 500 и 1000 м: какие помещения того же назначения заняты, а какие пустуют
Почему в обзоре нет цен
Цены и условия по коммерческим помещениям застройщики меняют чаще, чем по квартирам: скидка за 100% оплату, рассрочка, индивидуальные условия для юрлиц. Поэтому в статье я сравниваю метр с медианой района в процентах, а актуальную цену и расчёт окупаемости по конкретному помещению присылаю по запросу.
Проверка новостройки. Проверю застройщика, проектную декларацию и договор по объекту — бесплатно. Получить →
Сколько стоит ваш объект. Оценю помещение или квартиру по рынку района — пришлю расчёт. Получить →
Частые вопросы
От чего зависит окупаемость помещения здесь?
От ставки аренды, срока поиска арендатора и вашей цены входа. Здесь на ставку влияют малое число соседних квартир в радиусе 500 м, невозможность вывески и отсутствие парковки. Помещение 128,55 м² заметно дешевле рынка, а малые дороже медианы района, поэтому сравнивать их по окупаемости нужно отдельно. Гарантий доходности нет, считать стоит на реальных предложениях по аренде рядом.
Чем ДДУ отличается от договора купли-продажи?
По ДДУ вы получаете помещение по договору участия в долевом строительстве, а не сразу по купле-продаже готового объекта. Дом здесь сдан и заселён, поэтому важно уточнить у застройщика, как оформляется передача и когда можно зарегистрировать право собственности. Условия смотрит юрист до подписания.
Можно ли купить помещение на юридическое лицо?
Да, коммерческое помещение можно оформить как на физическое лицо, так и на юридическое лицо или ИП. От выбора зависят налоги и способ сдачи в аренду, поэтому форму собственности лучше согласовать с бухгалтером до сделки.
Что с НДС и налогами?
Нагрузка зависит от того, кто покупает и в каком режиме работает. Физлицо платит налог на доходы от аренды, ИП и организации считают налоги по своей системе налогообложения. Вопрос НДС при покупке у застройщика уточняют в договоре, а расчёт делает бухгалтер.
Нужна ли вывеска и как её согласуют?
По данным объекта вывеска невозможна. Это значит, что арендатору придётся привлекать клиентов иначе: через карты, навигацию и рекламу на самом остеклении там, где это допускается. Если вывеска критична для вашего бизнеса, помещение, скорее всего, не подойдёт.
Чем помогает брокер при покупке коммерции?
Брокер сверяет цену с рынком района, проверяет документы и ограничения объекта, помогает подобрать помещение под ваш формат бизнеса и участвует в обсуждении условий с застройщиком. Он не обещает доходность, но показывает слабые места до подписания договора.
Что дальше
Если присматриваете помещение под аренду или свой бизнес — напишите, подберу варианты под задачу: формат, трафик, мощность, разгрузку. Разбор бесплатный, комиссию платит застройщик. Написать в Telegram или оставить заявку на сайте.