В ЖК «Квартал на Шефской» от застройщика ГК Практика (ул Шефская, Орджоникидзевский район Екатеринбурга) продаются три коммерческих помещения на первом этаже: 55,2, 121,2 и 147,2 м². Потолки 4 метра, большие окна, свободное назначение, есть парковка и разгрузка. Рядом живут 263 квартиры в радиусе 300 метров и 709 в радиусе километра.
В разборе посмотрим, какой арендатор сюда реально пойдёт, сколько жильцов приходится на одного конкурента, что показывают планировки и почему мощность в 3 кВт и 18 конкурентов рядом заставляют считать бизнес-модель до сделки.
Что это за объект
Коммерческие помещения «Квартала на Шефской» — это три лота на первом этаже жилого дома от застройщика ГК Практика на улице Шефской в Орджоникидзевском районе, 6,7 км от центра. Площади 55,2, 121,2 и 147,2 м², назначение свободное, отделки нет. Высота потолков 4 метра, окна увеличенные, у малого лота двусторонние, у двух крупных во двор. В доме есть парковка, разгрузка, лифт, вывеска и перепланировка возможны. Срок сдачи корпуса 1 квартал 2028 года, ключи во 2 квартале 2028 года, договор ДДУ.
- Помещений в продаже: 3
- Площади: от 55.2 до 147.2 м²
- Жилья рядом: 354 квартир в радиусе 500 м
- Этаж: 1
- Срок: 1 кв. 2028
- Договор: ДДУ
Под какой бизнес подойдёт
- Магазин у дома или мини-маркет на 121,2 м²: 263 квартиры в 300 метрах дают пешую аудиторию, потолки 4 м позволяют поставить высокие стеллажи.
- Детский центр или студия на 147,2 м²: просторный зал с колоннами делится на классы, в планировке уже есть санузел и подсобка, а двор рядом со своей аудиторией семей.
- Пекарня или кофейня на 55,2 м²: малый формат и двусторонние окна дают витрину и поток, но надо проверить, хватит ли 3 кВт под печь и оборудование.
- Пункт выдачи заказов или студия красоты на 55,2 м²: мало оборудования, мощность 3 кВт не мешает, а 709 квартир в километре дают постоянных клиентов.
- Офис или клиника на 121,2 м²: площадь делится на кабинеты, есть санузел, но для стоматологии мощность и общедомовую вентиляцию придётся согласовывать отдельно.
Что стоит взвесить
- Мощность у всех трёх помещений всего 3 кВт: пекарне, кухне, клинике или салону с оборудованием её может не хватить, увеличение мощности нужно выяснять у застройщика заранее.
- Конкуренция высокая: 18 помещений того же назначения в 500 метрах и в километре, на одно похожее помещение приходится 177 квартир. Рынок заметно насыщен.
- Вентиляция только общедомовая, отдельной вытяжки для общепита в данных нет: кафе и пекарня потребуют согласований и дополнительных затрат.
- Отделки нет, весь ремонт на покупателе. Корпус сдаётся в 1 квартале 2028 года, ключи во 2 квартале 2028 года, до этого помещение не приносит дохода.
- Увеличить площадь невозможно, перепланировка возможна. На планировках видны колонны и выступающие короба, они забирают часть полезной площади и мешают расстановке мебели.
- До метро Проспект Космонавтов 20 минут пешком, центр в 6,7 км: проходимость целиком зависит от жильцов дома и соседних домов, а не от транзитного потока.
- Цена метра дешевле медианы района лишь на 0,5–0,6%, а запас к своему формату выше (на 9,1–17,6%). Большой скидки к рынку района нет.
Помещения и планировки
В продаже три формата: ходовой 55,2 м² и два средних, 121,2 и 147,2 м². Малый лот дешевле медианы своего формата на 17,6%, средние на 9,1%, к району все три почти вровень (0,5–0,6%). Планировки открытые, с санузлом и подсобкой, но с колоннами и выступами. Помещения 121,2 и 147,2 м² похожи друг на друга: у обоих ряд окон по нижней стороне, а у 147,2 м² площадь больше за счёт выступающей части. Крупнейшего формата больше 150 м² нет.
Главный вопрос к планировкам такой: где на самом деле проходят колонны и вытяжка, и хватит ли 3 кВт под выбранный бизнес. Перед покупкой попросите у застройщика актуальный чертёж с размерами и ответ по мощности письменно.
Что проверить до сделки
- Можно ли увеличить выделенную мощность сверх 3 кВт, за какие сроки и на каких условиях, и это обязательно получить в письменном виде от застройщика.
- Какая именно вентиляция предусмотрена и можно ли вывести вытяжку для общепита, если вы планируете кафе или пекарню.
- Что записано в проекте по технологии дома: в карточке указан газобетон, а в описании комплекса кирпично-монолитная технология, уточните у застройщика.
- Где разрешено разместить вывеску и входную группу, и кто согласует фасад (застройщик, управляющая компания, администрация).
- Реальное окружение: прогуляйтесь по району и пересчитайте 18 конкурентов того же назначения, чтобы понять, чем будет отличаться ваш арендатор.
- Условия ДДУ: срок передачи 1 квартал 2028 года, ответственность за просрочку, порядок регистрации и кто платит за подключение коммуникаций.
Почему в обзоре нет цен
Цены и условия по коммерческим помещениям застройщики меняют чаще, чем по квартирам: скидка за 100% оплату, рассрочка, индивидуальные условия для юрлиц. Поэтому в статье я сравниваю метр с медианой района в процентах, а актуальную цену и расчёт окупаемости по конкретному помещению присылаю по запросу.
Проверка новостройки. Проверю застройщика, проектную декларацию и договор по объекту — бесплатно. Получить →
Сколько стоит ваш объект. Оценю помещение или квартиру по рынку района — пришлю расчёт. Получить →
Частые вопросы
От чего зависит окупаемость такого помещения?
От ставки аренды, срока поиска арендатора и затрат на ремонт без отделки. Здесь на ставку влияют жильцы рядом (263 квартиры в 300 метрах), конкуренты (18 похожих помещений) и ограничение по мощности 3 кВт. Обещать доходность честно нельзя, её считают под конкретного арендатора.
Чем ДДУ отличается от договора купли-продажи?
По ДДУ вы покупаете помещение в строящемся доме, и оно переходит к вам после сдачи и подписания акта. Здесь договор ДДУ, срок сдачи 1 квартал 2028 года, ключи во 2 квартале 2028 года. Купля-продажа заключается, когда объект уже готов и зарегистрирован.
Можно ли купить помещение на юрлицо?
Да, коммерцию можно оформить на ИП или организацию, так часто делают для аренды или собственного бизнеса. Выбор формы зависит от налогов и целей, поэтому его лучше обсудить с бухгалтером до подписания договора.
Что с НДС и налогами при покупке и сдаче в аренду?
Это зависит от того, кто покупатель и какую систему налогообложения он применяет. Для физлица, ИП и компании порядок разный, поэтому в общих чертах: уточните у бухгалтера, как будет облагаться аренда, и проверьте, платит ли застройщик НДС в вашей сделке.
Нужна ли вывеска и как её согласовывают?
Для магазина, кафе или клиники вывеска заметно влияет на поток клиентов. В данных указано, что вывеска возможна, но порядок согласования (фасад, управляющая компания, администрация) нужно уточнять у застройщика до сделки.
Чем поможет брокер при покупке коммерции?
Брокер проверяет документы и договор, сверяет данные о мощности, вентиляции и вывеске, считает окружение и конкурентов и помогает выбрать лот под ваш бизнес. Главное, что вы заранее видите минусы объекта, а не узнаёте о них после оплаты.
Что дальше
Если присматриваете помещение под аренду или свой бизнес — напишите, подберу варианты под задачу: формат, трафик, мощность, разгрузку. Разбор бесплатный, комиссию платит застройщик. Написать в Telegram или оставить заявку на сайте.