В клубном доме инженера Ятеса от TEN Девелопмент. Екатеринбург на улице Михаила Ананьева, в Железнодорожном районе, продаются два офисных помещения на первом этаже: 132,3 и 148,6 м². Это средний формат, без отделки, с панорамным остеклением и двусторонними окнами. Потолки в помещениях 6,29 и 6,99 м, дом сдан, в здании есть лифт. До центра около 1,3 км, ближайшая станция метро Динамо.
В разборе посмотрим на арендный потенциал: сколько квартир в радиусе 300, 500 и 1000 метров, сколько конкурентов с тем же назначением рядом и как цена соотносится с рынком района. Разберём две планировки с чертежей, определим, под какой бизнес помещения подходят, и честно назовём минусы: нет парковки и разгрузки, перепланировка невозможна, цена заметно выше медианы.
Что это за объект
Клубный дом инженера Ятеса — это кирпично-монолитный дом элитного уровня на улице Михаила Ананьева в Железнодорожном районе Екатеринбурга. Застройщик — TEN Девелопмент. Екатеринбург. Дом сдан, в нём два входа и лифт. В коммерческой части сейчас два свободных помещения офисного назначения на первом этаже корпуса 4.2: 132,3 и 148,6 м². Оба без отделки, оба с панорамными окнами, выходящими на две стороны. Договор — купли-продажи (КП). Вывеска на фасаде возможна. До центра города около 1,3 км, ближайшая станция метро — Динамо. Это небольшое предложение для тех, кому нужен один заметный офис или студия, а не помещение для потока прохожих.
- Помещений в продаже: 2
- Площади: от 132.3 до 148.6 м²
- Жилья рядом: 79 квартир в радиусе 500 м
- Этаж: 1
- Срок: Сдан
- Договор: КП
Под какой бизнес подойдёт
- Офис компании на 10–15 рабочих мест: 132,3 и 148,6 м² в формате без отделки позволяют спланировать открытое пространство и переговорные под себя
- Студия дизайна, архитектурное бюро или агентство: потолки 6,29–6,99 м и панорамные двусторонние окна дают много света и ощущение высокого пространства
- Шоурум или салон для клиентов по записи, например интерьерный, свадебный, ювелирный: клубный дом и элитный уровень подходят для такого статуса, а проходимость здесь не главное
- Частная клиника или стоматология: на чертежах есть готовый санузел, но мощность в кВт и вентиляция в данных не указаны, их придётся уточнять у застройщика
- Представительство юридической или финансовой компании: первый этаж, лифт в доме и вывеска, которую разрешено разместить
- Не подходит под пекарню, кафе и продуктовый магазин у дома: квартир рядом всего 79 в радиусе 300 метров, вентиляция и мощность не указаны, разгрузки нет
Что стоит взвесить
- Цена метра выше рынка: дороже медианы района на 124,6–124,7% и дороже медианы своего формата на 81,8–81,9%. Для покупки под аренду это главный риск: арендатор платит рыночную ставку, а не вашу цену
- Мало жилья рядом: 79 квартир в 300 и 500 метрах, 240 в 1000 метрах. Для офиса с клиентами по записи этого достаточно, для товаров повседневного спроса мало
- Нет парковки и нет разгрузки по данным объекта. Клиенты и сотрудники будут парковаться на улице, а привоз товара или оборудования станет проблемой
- Перепланировка невозможна, увеличение площади невозможно. Высокие потолки нельзя использовать для антресоли, а планировку придётся принимать как есть
- Мощность в кВт и вентиляция в данных не указаны. Для клиники, салона или общепита это нужно узнать до сделки, иначе придётся доплачивать за подключение
- Всего два помещения и оба офисные: если нужен другой вид назначения, потребуется смена назначения, а это отдельная процедура
- Метро Динамо далеко: в описании комплекса указано 15 минут пешком, для сотрудников без машины это важно
Помещения и планировки
В продаже два помещения офисного назначения среднего формата 80–150 м², оба на первом этаже корпуса 4.2, оба без отделки. Мини-форматов и крупных площадей здесь нет, поэтому выбор небольшой: 132,3 или 148,6 м². Планировки похожи по идее: большой основной зал с санузлом и отдельная зона с распашными дверями у фасада. Главное, что нужно помнить: перепланировка невозможна, так что делить пространство придётся лёгкими перегородками внутри существующих стен.
В данных есть только две планировки, по одной на каждое помещение. Входную группу и расположение выхода на улицу по чертежам однозначно определить нельзя, это нужно уточнить у застройщика или посмотреть на месте.
Что проверить до сделки
- Уточнить выделенную электрическую мощность в кВт и наличие вентиляции: в данных объекта они не указаны, а от них зависит, подойдёт ли помещение под клинику или салон
- Выяснить срок передачи: дом отмечен как сданный, но в данных также указан срок ключей 3 кв. 2026, поэтому нужно получить от застройщика письменно актуальный статус
- Проверить, где находится вход в помещение и как организован подъезд, раз парковки и разгрузки нет
- Запросить согласование вывеска на фасаде: она возможна, но правила размещения у управляющей компании и застройщика нужно получить заранее
- Убедиться, что договор КП оформляется на нужный вид собственности и что назначение «офисное» подходит под ваш бизнес
- Сравнить цену метра с реальными предложениями рядом: она выше медианы района на 124,6–124,7%, и нужно понимать, за что именно переплата
Почему в обзоре нет цен
Цены и условия по коммерческим помещениям застройщики меняют чаще, чем по квартирам: скидка за 100% оплату, рассрочка, индивидуальные условия для юрлиц. Поэтому в статье я сравниваю метр с медианой района в процентах, а актуальную цену и расчёт окупаемости по конкретному помещению присылаю по запросу.
Проверка новостройки. Проверю застройщика, проектную декларацию и договор по объекту — бесплатно. Получить →
Сколько стоит ваш объект. Оценю помещение или квартиру по рынку района — пришлю расчёт. Получить →
Частые вопросы
От чего зависит окупаемость такого помещения?
От ставки аренды, срока поиска арендатора и цены покупки. Здесь цена метра выше медианы района и своего формата, поэтому окупаемость будет зависеть от того, найдёте ли вы арендатора, которому важен статус клубного дома. Доходность никто не гарантирует, считать нужно по реальным ставкам похожих помещений рядом.
Чем договор купли-продажи отличается от ДДУ?
ДДУ заключают на ещё строящийся объект, купли-продажи используют, когда помещение уже построено и сдано. По этому объекту указан договор КП, а дом отмечен как сданный. Это значит, что право собственности можно оформить после регистрации сделки, не дожидаясь сдачи дома. Статус сдачи стоит подтвердить письменно.
Можно ли зарегистрировать на этот адрес юридическое лицо?
Помещение офисное, поэтому в принципе да, но правила зависят от того, переведено ли оно в нежилой фонд и оформлено ли право собственности. Это проверяют до оплаты, а также уточняют, нет ли ограничений у налоговой по адресу массовой регистрации.
Что с НДС и налогами при покупке?
Условия зависят от того, кто продавец и кто покупатель: физическое лицо, ИП или компания, какая система налогообложения. Для физлица важна ставка налога на имущество, для бизнеса возможен вычет НДС. Перед сделкой лучше проконсультироваться с бухгалтером, общие правила не заменяют расчёт под вашу ситуацию.
Нужна ли вывеска и как её согласовать?
По данным объекта вывеска возможна. Для офиса с клиентами она нужна, чтобы вас находили, для сотрудников компании не обязательна. Согласование идёт через застройщика или управляющую компанию, а иногда ещё через город, если вывеска выходит на улицу. Лучше узнать требования до покупки.
Чем поможет брокер при покупке коммерции?
Брокер сравнит цену с рынком, проверит документы и договор, запросит у застройщика мощность и статус сдачи, поможет с переговорами и сопровождением сделки. Для нестандартного объекта, где цена выше рынка, это особенно полезно: можно заранее понять, оправдана ли переплата.
Что дальше
Если присматриваете помещение под аренду или свой бизнес — напишите, подберу варианты под задачу: формат, трафик, мощность, разгрузку. Разбор бесплатный, комиссию платит застройщик. Написать в Telegram или оставить заявку на сайте.