В жилом комплексе «Философия идеалистов на Черкасской» застройщика «Философия идеалистов» (улица Черкасская, Верх-Исетский район Екатеринбурга) продаётся 5 коммерческих помещений на 1–3 этажах: от 66,18 до 525 м². Дом сдан и заселён, помещения без отделки, назначение торговое или свободное. Метро «Площадь 1905 года» в 10 минутах на транспорте, до центра 3,3 км.
В разборе: сколько квартир вокруг и какой арендатор сюда пойдёт, кто уже занял нишу, чем помещения отличаются по формату, что реально видно на планировках и какие минусы нужно взвесить до сделки. Отдельно о цене: только в сравнении с рынком района, в процентах.
Что это за объект
Коммерция в «Философии идеалистов на Черкасской» — это пять свободных помещений в кирпично-монолитном доме комфорт-класса на улице Черкасская в Верх-Исетском районе. Два помещения ходового формата (66,18 и 76,39 м²), одно крупное (221,2 м² на первом этаже) и два очень крупных (516,9 и 525 м² на втором и третьем этажах). Окна везде панорамные, отделки нет. В доме есть парковка, разгрузка и лифт, вывеска возможна, перепланировка возможна. Дом сдан и заселён, сделка по ДДУ.
- Помещений в продаже: 5
- Площади: от 66.18 до 525 м²
- Жилья рядом: 325 квартир в радиусе 500 м
- Этаж: 1, 2, 3
- Срок: Сдан
- Договор: ДДУ
Под какой бизнес подойдёт
- Магазин у дома или продуктовый формат в помещении 221,2 м² на первом этаже: торговое назначение, потолки 4,0 м, двухсторонние панорамные окна, индивидуальная вентиляция, в доме есть разгрузка.
- Пекарня, кофейня или пункт выдачи в помещении 76,39 м²: торговое назначение, потолки 4,0 м, вход с улицы, панорамные окна во двор и индивидуальная вентиляция.
- Небольшой офис, студия или салон в помещении 66,18 м²: санузел уже обозначен на плане, панорамные окна на улицу, потолки 3,3 м.
- Крупный офис, учебный или детский центр, медцентр в помещениях 516,9 и 525 м² на втором и третьем этажах: двухсторонние панорамные окна, потолки 3,6 м, площадь делится на несколько блоков. Мощность в кВт в данных не указана, её нужно уточнять до сделки.
- Арендный бизнес для инвестора: в радиусе 1000 м 1156 квартир, а конкурент того же назначения один, поэтому в крупных форматах есть шанс занять нишу без борьбы за поток.
Что стоит взвесить
- Жилья рядом немного: 325 квартир в радиусе 300 и 500 м и 1156 в радиусе 1000 м. Для проходного формата «у дома» этого хватает не для любой площади: помещение 221,2 м² требует поток шире, чем ближний двор.
- Площади 516,9 и 525 м² на втором и третьем этажах: это очень крупный формат, и арендатора на такой метраж придётся искать дольше, чем на небольшие помещения. Для магазина без витрины на первой линии второй и третий этаж неудобны.
- Дешевле рынка не значит выгоднее: метр здесь дешевле медианы района на 21–43%, но у очень крупных помещений в сравнении с форматом разница почти нулевая (0,0% и 5,9%), то есть скидка в основном за счёт самого формата.
- Мощность электроснабжения в данных не указана ни по одному помещению. Для пекарни, стоматологии или кухни это ключевой параметр, его нужно получить в письменном виде.
- Увеличить площадь нельзя, пристроить или расширить помещение не получится.
- Помещения без отделки: арендатору или вам придётся делать ремонт и инженерную разводку. Вентиляция по двум большим помещениям (516,9 м² и 66,18 м²) в данных не указана.
- Конкурент в радиусе 500 и 1000 м пока один, но это значит и то, что подтверждённого спроса на подобную коммерцию в округе мало. Район не проверен рынком на этот формат.
Помещения и планировки
Помещения делятся на три группы: ходовые 66,18 и 76,39 м², крупное 221,2 м² и очень крупные 516,9 и 525 м². Ходовые лоты компактные, но у одного из них сложная форма, а у большого помещения на втором этаже много колонн и вспомогательных комнат внутри контура. Все планировки без отделки, значит, зонирование делает арендатор. На планах ниже видно, где вход, где санузлы и как делить площадь.
Для крупных помещений планировка почти пустая, поэтому ключевой вопрос не геометрия, а точки подключения инженерии. Их на чертежах не видно, нужно запросить проект.
Что проверить до сделки
- Запросить у застройщика электрическую мощность по каждому помещению в кВт: в данных её нет, а для общепита, медицины и салонов это решающий параметр.
- Сверить площадь 525 м² с чертежом: на плане третьего этажа указано 488,50 м², разницу нужно объяснить документально.
- Проверить, что вывеску можно разместить именно с нужной стороны фасада и как её согласуют, особенно для помещений на втором и третьем этажах.
- Убедиться, что перепланировка согласуется с учётом несущих конструкций и колонн, и получить разрешённые варианты деления больших помещений в письменном виде.
- Проверить вентиляцию: по помещениям 66,18 и 516,9 м² она не указана, по остальным индивидуальная. Уточнить, где проходят воздуховоды и можно ли вывести вытяжку.
- Уточнить условия ДДУ: что именно передаётся (без отделки), в каком состоянии коммуникации и когда помещение можно сдавать в аренду.
Почему в обзоре нет цен
Цены и условия по коммерческим помещениям застройщики меняют чаще, чем по квартирам: скидка за 100% оплату, рассрочка, индивидуальные условия для юрлиц. Поэтому в статье я сравниваю метр с медианой района в процентах, а актуальную цену и расчёт окупаемости по конкретному помещению присылаю по запросу.
Проверка новостройки. Проверю застройщика, проектную декларацию и договор по объекту — бесплатно. Получить →
Сколько стоит ваш объект. Оценю помещение или квартиру по рынку района — пришлю расчёт. Получить →
Частые вопросы
От чего зависит окупаемость коммерческого помещения здесь?
От трёх вещей: сколько вы заплатили за метр относительно рынка, как быстро найдёте арендатора и сколько уйдёт на отделку и инженерию. Здесь метр дешевле медианы района на 21–43%, жилья вокруг немного, а конкурентов того же назначения один. Конкретный срок окупаемости без реальных ставок аренды назвать нельзя, и обещать доходность я не буду.
Чем ДДУ отличается от договора купли-продажи?
ДДУ заключают, пока помещение строится, право собственности оформляется после ввода и передачи. Договор купли-продажи — когда объект уже готов и зарегистрирован. Здесь дом сдан и заселён, но в данных указана форма ДДУ, поэтому порядок передачи и регистрации стоит уточнить у застройщика до подписания.
Можно ли купить помещение на юридическое лицо?
Да, коммерческие помещения можно покупать как на ИП и организацию, так и на физическое лицо. От выбора зависят налоги и возможность вычетов, поэтому решать лучше вместе с бухгалтером до оплаты, а не после.
Что с НДС и налогами при покупке и сдаче в аренду?
В общих чертах: налоги зависят от того, кто покупает (физлицо, ИП, организация) и какую систему налогообложения применяет. Нужно выяснить, есть ли НДС в цене по договору. Цифры считает бухгалтер, я не даю налоговых консультаций.
Нужна ли вывеска и как её согласовывают?
Для магазина, пункта выдачи и салона вывеска напрямую влияет на поток. По данным здесь вывеска возможна, но порядок согласования, место и размер определяются правилами дома и города. Лучше получить письменное подтверждение до сделки.
Чем помогает брокер при покупке коммерции?
Проверяет документы и договор, сверяет площади и характеристики с чертежами, помогает выбрать формат под вашу задачу и показывает отношение цены к рынку района. Брокер Fusion One Денис Дербышев сопровождает сделку и подсказывает, какие вопросы застройщику задать до подписания.
Что дальше
Если присматриваете помещение под аренду или свой бизнес — напишите, подберу варианты под задачу: формат, трафик, мощность, разгрузку. Разбор бесплатный, комиссию платит застройщик. Написать в Telegram или оставить заявку на сайте.