Чаадаев — жилой комплекс от ГК Практика на переулке Ученическом в Кировском районе Екатеринбурга, рядом станция метро «Площадь 1905 года». В продаже два свободных помещения свободного назначения на первом этаже: 111,1 и 204,1 м², потолки 4 метра, отделки нет. Интересны они тем, что вокруг уже живут люди, а помещения можно переделывать под себя.
В разборе посмотрим, сколько квартир в радиусе 300, 500 и 1000 метров, сколько конкурентов уже заняли нишу, как цена соотносится с районом и форматом, и что показывают планировки. Отдельно скажем о минусах, главный из которых очень скромная электрическая мощность.
Что это за объект
Чаадаев — это жилой комплекс комфорт-класса из трёх кирпично-монолитных домов высотой от 10 до 31 уровня, который строит ГК Практика на переулке Ученическом в Кировском районе. До центра около 3,5 км, ближайшая станция метро — «Площадь 1905 года». Коммерция расположена на первом этаже корпуса 1: два помещения свободного назначения без отделки, с увеличенными окнами на улицу. Здание кирпично-монолитное, есть парковка, разгрузка и лифт. Срок сдачи дома — 4 квартал 2027 года, выдача ключей — 1 квартал 2028 года, оформление по ДДУ.
- Помещений в продаже: 2
- Площади: от 111.1 до 204.1 м²
- Жилья рядом: 466 квартир в радиусе 500 м
- Этаж: 1
- Срок: 4 кв. 2027
- Договор: ДДУ
Под какой бизнес подойдёт
- Стоматология или медицинский кабинет в помещении 111,1 м²: потолки 4 м дают место под коммуникации и подвесные системы, но мощность 3 кВт придётся согласовывать отдельно.
- Салон красоты или студия услуг в помещении 111,1 м²: небольшая площадь легко делится на кабинеты, а 160 квартир в 300 м дают поток своих клиентов.
- Офис или учебный центр в помещении 204,1 м²: большой зал с окнами по двум сторонам можно разбить на кабинеты и переговорную, перепланировка в доме возможна.
- Детский центр или студия занятий в помещении 204,1 м²: просторный зал, потолки 4 м, рядом 466 квартир в радиусе 500 м.
- Магазин у дома или пекарня в помещении 111,1 м²: есть разгрузка и вывеска возможна, но для печей и холодильного оборудования 3 кВт мало.
- Пункт выдачи заказов в любом из двух помещений: нужна небольшая мощность, а окружающие 1118 квартир в радиусе 1000 м дают регулярных покупателей.
Что стоит взвесить
- Мощность всего 3 кВт на каждое помещение: для пекарни, кофейни с кухней, медицины с оборудованием этого мало, увеличение нужно запрашивать заранее.
- Конкуренция заметная: 9 помещений того же назначения в радиусе 500 и 1000 метров, из них 5 того же формата в радиусе 1000 м. На одно похожее помещение приходится 186 квартир.
- Цена за метр дешевле медианы района на 20,6%, но дороже медианы своего формата: помещение 111,1 м² дороже на 13,6%, помещение 204,1 м² дороже на 22%.
- Помещения без отделки: придётся делать чистовую отделку, вентиляцию и разводку под свой бизнес.
- Увеличить площадь нельзя, а вентиляция только общедомовая, что ограничивает кухни и вытяжки.
- Дом ещё строится: сдача в 4 квартале 2027 года, ключи в 1 квартале 2028 года, аренда начнётся не раньше чем через пару кварталов после получения ключей.
- Выбор небольшой: всего два помещения, оба на первом этаже корпуса 1.
Помещения и планировки
В продаже два формата: средний 111,1 м² и крупный 204,1 м². Оба на первом этаже корпуса 1, потолки 4 м, окна увеличенные на улицу. Меньшее помещение вытянутое и узкое, под такой формат нужно продумывать зонирование. Большее — просторный зал с тремя оконными участками по фасаду, его проще делить на кабинеты. Мини и ходового формата в этом комплексе нет, так что выбор идёт между вытянутым средним и крупным помещением.
Обе планировки открытые, без внутренних перегородок: перепланировка в здании возможна. Расположение колонн и мокрой зоны стоит сверить с проектом и зонированием вашего бизнеса до сделки.
Что проверить до сделки
- Запросить у застройщика, можно ли увеличить электрическую мощность выше 3 кВт и на каких условиях, если нужны кухня, печи или медицинское оборудование.
- Проверить, как будет согласована вывеска и на каком фасаде, так как в данных вывеска возможна.
- Уточнить порядок разгрузки и парковки для арендаторов и клиентов.
- Сверить колонны, мокрую зону и окна на планировке с вашей схемой расстановки.
- Прочитать ДДУ: сроки сдачи (4 квартал 2027) и выдачи ключей (1 квартал 2028), ответственность за задержку, порядок регистрации права.
- Сравнить помещения с конкурентами в радиусе 500 м: 9 помещений того же назначения, посмотреть, чем заняты и кто сдаётся.
Почему в обзоре нет цен
Цены и условия по коммерческим помещениям застройщики меняют чаще, чем по квартирам: скидка за 100% оплату, рассрочка, индивидуальные условия для юрлиц. Поэтому в статье я сравниваю метр с медианой района в процентах, а актуальную цену и расчёт окупаемости по конкретному помещению присылаю по запросу.
Проверка новостройки. Проверю застройщика, проектную декларацию и договор по объекту — бесплатно. Получить →
Сколько стоит ваш объект. Оценю помещение или квартиру по рынку района — пришлю расчёт. Получить →
Частые вопросы
От чего зависит окупаемость помещения?
От цены покупки, ставки аренды, времени поиска арендатора и затрат на отделку. Здесь отделки нет, поэтому её стоимость нужно закладывать в расчёт. Гарантий доходности никто не даёт, считайте по нескольким сценариям.
Чем ДДУ отличается от договора купли-продажи?
По ДДУ вы покупаете помещение в строящемся доме, права на него возникают после регистрации договора, а объект передают после сдачи дома. Договор купли-продажи заключают, когда помещение уже построено и принадлежит продавцу. Здесь оформление по ДДУ.
Можно ли купить помещение на юрлицо или ИП?
Да, коммерческие помещения можно оформлять как на физлицо, так и на юрлицо или ИП. От формы собственника зависят налоги и способ ведения учёта, поэтому вариант лучше обсудить с бухгалтером заранее.
Что с НДС и налогами?
Размер налогов зависит от того, кто покупает и как сдаёт: физлицо, ИП или компания, какая система налогообложения. Вопрос НДС при покупке у застройщика уточняют в договоре. В общих чертах расчёт нужно делать до сделки вместе с бухгалтером.
Нужна ли вывеска и как её согласуют?
В данных по зданию вывеска возможна. Для магазина, клиники, пекарни она важна, потому что приводит прохожих. Размещение и внешний вид согласуют с застройщиком или управляющей компанией по правилам фасада.
Чем помогает брокер при покупке коммерции?
Брокер сравнивает помещения и конкурентов вокруг, проверяет документы и условия договора, помогает с торгом по условиям и сопровождает сделку. Брокер Fusion One также подскажет, какие арендаторы подходят под конкретный формат.
Что дальше
Если присматриваете помещение под аренду или свой бизнес — напишите, подберу варианты под задачу: формат, трафик, мощность, разгрузку. Разбор бесплатный, комиссию платит застройщик. Написать в Telegram или оставить заявку на сайте.