В жилом комплексе «Амундсен» от застройщика Прогресс на улице Амундсена в Академическом районе Екатеринбурга продаются 5 помещений свободного назначения площадью от 50,4 до 265,4 м². Все они на первом этаже, у ближайшей станции метро Чкаловская, дом уже сдан и заселён. В радиусе 300 метров живут 638 квартир, а в радиусе километра 3856.
Дальше разберём главное для арендного бизнеса: сколько людей живёт рядом и сколько похожих помещений уже конкурирует за них, какие арендаторы сюда реально придут, что показывают планировки и почему цена здесь выше рынка. Отдельно честно скажем о минусах: нет парковки, нет разгрузки, перепланировка невозможна.
Что это за объект
Коммерция в «Амундсене» — это пять помещений первого этажа кирпично-монолитного дома бизнес-уровня от застройщика Прогресс по адресу ул Амундсена, Академический район. Дом сдан и заселён, договор оформляется как купля-продажа (КП). Площади от 50,4 до 265,4 м², медиана 145,7 м². Потолки 3,7–3,78 м, окна витринные или панорамные, у четырёх помещений двусторонние. Отделка у двух лотов подчистовая, у трёх без отделки. Станция метро Чкаловская рядом, до центра 9,3 км. В доме есть лифт, вывеска возможна.
- Помещений в продаже: 5
- Площади: от 50.4 до 265.4 м²
- Жилья рядом: 2629 квартир в радиусе 500 м
- Этаж: 1
- Срок: Сдан
- Договор: КП
Под какой бизнес подойдёт
- Магазин у дома или продукты на 117,1–145,7 м²: 638 квартир в 300 метрах дают ежедневный поток, а двусторонние витрины видны с обеих сторон.
- Пекарня, кофейня или кафе на 50,4 м²: витрина на улицу, отдельный санузел и тамбур. Мощность в кВт и вентиляция в данных не указаны, это нужно уточнять до сделки.
- Пункт выдачи заказов или аптека на 50,4–117,1 м²: небольшой формат хорошо работает на плотном жилом окружении, здесь 2629 квартир в 500 метрах.
- Салон красоты, студия или медицинский кабинет на 50,4–145,7 м²: есть санузлы, высокие потолки 3,7 м и более, но для стоматологии придётся отдельно проверять воду, канализацию и вентиляцию.
- Детский центр или студия занятий на 145,7–166,6 м²: просторный зал с панорамным остеклением, первый этаж без лестниц для родителей с колясками.
- Офис, образовательный центр или сервисная компания на 166,6–265,4 м²: помещение 265,4 м² имеет технический блок, несколько санузлов, большой зал и атриум, подходит под ресторан, фитнес-студию или клинику.
- Общепит с летней террасой: у помещения 265,4 м² на чертеже есть две террасы, но подтвердите право их использовать.
Что стоит взвесить
- Цена выше рынка. Метр в этих помещениях дороже медианы района до 20,8% (у лота 50,4 м²) и дороже медианы своего формата на 9,1–24,4%. Лишь у двух лотов цена вровень с районной медианой. Дороже покупка означает более длинный срок возврата.
- Конкурентов много: 35 помещений того же назначения в 500 метрах и 60 в километре. На одно похожее помещение приходится 482 квартиры. Нишу придётся занимать с чёткой идеей, а не просто открыть «что-нибудь».
- Парковки у коммерции нет, и разгрузки тоже нет. Для магазина с частыми поставками или клиники с выездами это серьёзный минус.
- Перепланировка невозможна, увеличить площадь нельзя. Подгонять помещение под себя придётся только внутри существующих стен, с колоннами на плане.
- Данных по электрической мощности и вентиляции нет: у всех пяти помещений поле мощности пустое. Для общепита, стоматологии и производства это критично, пока не получите технические условия, считайте мощность неизвестной.
- Отделка. Три лота без отделки, два с подчистовой. Стоимость ремонта под арендатора ляжет на вас.
- Все помещения на первом этаже, второго нет. Если арендатору нужен выбор по этажам или склад, он решается только внутри одного лота.
Помещения и планировки
В продаже пять помещений: ходовой формат один (50,4 м²), средних два (117,1 и 145,7 м²) и крупных два (166,6 и 265,4 м²). Все на первом этаже, корпус 1. Планировки без искусственных вставок, у каждого лота есть витринная линия. Минус общий: колонны стоят в зале, а у крупных лотов нарезка помещения нестандартная, под одного арендатора проще, чем под нескольких. Ниже каждая планировка описана по чертежу.
Обратите внимание на помещение 265,4 м²: по чертежу в общую площадь входят террасы на 64,1 и 20,0 м², поэтому «чистый» зал заметно меньше. Не сравнивайте его по цене метра с остальными лотами без этой поправки.
Что проверить до сделки
- Запросите технические условия: электрическая мощность, вентиляция, вода и канализация указаны не по всем помещениям. От этого зависит, пойдёт ли общепит или клиника.
- Сверьте площади: на чертежах двух помещений (145,7 и 166,6 м² по карточке) указана другая цифра, чем в данных. Уточните, какая площадь пойдёт в договор.
- Проверьте, как оформлен вход и где расположены вывеска и вход для покупателей: вывеска возможна, но согласуется с управляющей компанией и застройщиком.
- Узнайте, входят ли террасы в продаваемую площадь и можно ли на них ставить летнее кафе. Для лота 265,4 м² это принципиально.
- В описании ЖК упомянут подземный паркинг, а по данным дома у коммерции парковки нет. Выясните, смогут ли клиенты и арендаторы где-то парковаться.
- Проверьте регистрацию права и тип договора: сейчас дом сдан, договор оформляется как купля-продажа, а не ДДУ.
Почему в обзоре нет цен
Цены и условия по коммерческим помещениям застройщики меняют чаще, чем по квартирам: скидка за 100% оплату, рассрочка, индивидуальные условия для юрлиц. Поэтому в статье я сравниваю метр с медианой района в процентах, а актуальную цену и расчёт окупаемости по конкретному помещению присылаю по запросу.
Проверка новостройки. Проверю застройщика, проектную декларацию и договор по объекту — бесплатно. Получить →
Сколько стоит ваш объект. Оценю помещение или квартиру по рынку района — пришлю расчёт. Получить →
Частые вопросы
От чего зависит окупаемость помещения в «Амундсене»?
От нескольких вещей: цены покупки относительно рынка (здесь она выше медианы района и формата), того, как быстро вы найдёте арендатора, и затрат на отделку (три лота без отделки). Окупаемость я не обещаю и не считаю, она зависит от вашего арендатора и условий договора.
Чем договор купли-продажи отличается от ДДУ?
Дом сдан и заселён, поэтому помещения продаются по договору купли-продажи, а не по ДДУ. ДДУ нужен на стадии строительства, купля-продажа означает, что объект уже существует и права регистрируются на готовое помещение.
Можно ли купить помещение на юридическое лицо?
Да, коммерческую недвижимость часто покупают на ООО или ИП. Выбор формы влияет на налоги и на то, как вы будете сдавать помещение, лучше обсудить это с бухгалтером до сделки.
Что с НДС и налогами?
Зависит от того, кто покупает и кто продаёт, и от вашей системы налогообложения. Для физического лица, ИП и компании на упрощёнке налоги при покупке и последующей аренде различаются. Конкретный расчёт делайте с бухгалтером.
Нужна ли вывеска и как её согласуют?
В доме вывеска возможна. Для магазина у дома и услуг она важна: окружение плотное, но вокруг 35 конкурентов. Размер и место согласуются с управляющей компанией и застройщиком, выясняйте до покупки.
Чем помогает брокер при покупке коммерции?
Проверит документы и технические параметры, сопоставит цену с рынком района и формата, поможет с планировкой под вашего арендатора и сопроводит сделку. Брокер Денис Дербышев (Fusion One) работает с каталогом застройщиков и покажет все доступные лоты.
Что дальше
Если присматриваете помещение под аренду или свой бизнес — напишите, подберу варианты под задачу: формат, трафик, мощность, разгрузку. Разбор бесплатный, комиссию платит застройщик. Написать в Telegram или оставить заявку на сайте.